Verschafft ein Immobilienkauf in Portugal ein Aufenthaltsrecht?

Viele Käufer kommen im Glauben, der Kauf eines Hauses in Portugal bringe das Recht mit sich, hier zu leben. Das tut er nicht. Immobilieneigentum und Aufenthaltsrecht sind zwei völlig getrennte Wege — sie zu verwechseln ist der größte Fehler ausländischer Käufer. Hier das ehrliche Bild für 2026.

Ein Hauskauf ≠ ein Visum

Es gibt keine Beschränkungen für ausländisches Immobilieneigentum in Portugal, aber Eigentum allein gibt Ihnen kein automatisches Recht, hier zu leben. Als Nicht-EU-Bürger ohne Aufenthaltstitel bleiben Sie auf die übliche Schengen-Regel von 90 Tagen je 180 beschränkt. Um dauerhaft hier zu leben, brauchen Sie ein Aufenthaltsvisum — separat beantragt.

Das Golden Visa funktioniert nicht mehr über Immobilien

Hier liegt die meiste Verwirrung. Portugals Golden Visa (ARI) ließ sich einst durch den Kauf von Immobilien erlangen — doch dieser Immobilienweg wurde im Oktober 2023 abgeschafft. Das Programm besteht über andere Wege weiter (vor allem qualifizierende Investmentfonds ab 500.000 € sowie einige Kultur- oder Arbeitsplatzoptionen), aber ein Hauskauf in Sintra qualifiziert Sie nicht mehr dafür. Wenn eine Quelle etwas anderes sagt, ist sie veraltet.

Die Visa, die den Umzug wirklich ermöglichen: D7 und D8

Für die meisten, die nach Portugal ziehen, sind die praktischen Wege Aufenthaltsvisa auf Basis von Einkommen, nicht von Investment:

• D7 (Visum für passives Einkommen) — für Menschen mit stabilem, regelmäßigem Einkommen von außerhalb Portugals: Renten, Mieteinnahmen, Dividenden. In der Regel müssen Sie Einkommen mindestens etwa in Höhe des portugiesischen Mindestlohns plus Ersparnisse nachweisen. Beliebt bei Ruheständlern.
• D8 (Digital-Nomad-Visum) — für Remote-Arbeitende und Freiberufler mit Einkommen von außerhalb Portugals, mit einer Einkommensanforderung von mehreren Mindestlöhnen.

EU-/EWR-Bürger brauchen gar kein Visum — sie können frei hier leben und sich einfach anmelden.

Ein Haus zu besitzen (oder einen Mietvertrag zu haben) hilft diesen Anträgen, weil es die Unterkunft belegt — aber die Immobilie ist unterstützender Nachweis, nicht der Weg selbst.

Wie sollten Sie es zeitlich anlegen?

Behandeln Sie beides als parallele Projekte. Entscheiden Sie Ihren Aufenthaltsweg mit einem Einwanderungsanwalt nach Einkommen und Plänen, und wickeln Sie den Immobilienkauf auf eigener Spur ab. Wenn die portugiesische Steueransässigkeit Teil des Plans ist, holen Sie auch grenzüberschreitende Steuerberatung ein — die Reihenfolge kann Ihre Steuerposition und sogar Ihre Kaufkosten beeinflussen (siehe unseren Hinweis zur Grunderwerbsteuer für Nicht-Residenten in den Kaufkosten).

→ Umzug und Kauf geplant? Schildern Sie uns Ihre Situation

Allgemeine Information für 2026, keine Rechts- oder Einwanderungsberatung. Die Einkommensgrenzen der Visa sind an den portugiesischen Mindestlohn gekoppelt und ändern sich — bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen mit einem qualifizierten portugiesischen Einwanderungsanwalt.