Ratgeber
Immobilie in Portugal als Ausländer kaufen
Für Ausländer gibt es keine Beschränkungen beim Immobilieneigentum in Portugal. Hier ist der Ablauf, Schritt für Schritt — und wie lange jede Phase 2026 dauert.
Zuerst die gute Nachricht: Es gibt keine nationalitätsbedingten Beschränkungen beim Wohneigentum in Portugal. EU- und Nicht-EU-Bürger, Residenten und Nicht-Residenten kaufen auf derselben rechtlichen Grundlage. Wichtig ist, den Ablauf korrekt zu befolgen — hier ist er.
Schritt 1 — NIF besorgen (und bei Bedarf einen Steuervertreter)
Eine portugiesische NIF (Steuernummer) ist für jeden Kauf zwingend, ebenso für ein Bankkonto und Steuern. Nicht-Residenten erhalten sie meist innerhalb weniger Tage aus der Ferne über einen Anwalt oder Buchhalter. Sind Sie außerhalb der EU/des EWR steuerlich ansässig (das umfasst nun auch das Vereinigte Königreich und die USA), benötigen Sie zusätzlich einen Steuervertreter — eine unkomplizierte Bestellung, die Ihr Anwalt arrangieren kann. Mehr zur NIF hier.
Schritt 2 — Portugiesisches Bankkonto eröffnen
Nicht zwingend, aber sehr zu empfehlen — es vereinfacht die Zahlung von Anzahlung, Steuern und Restkaufpreis erheblich.
Schritt 3 — Objekt finden und Anwalt beauftragen
Arbeiten Sie mit einem käuferorientierten Berater, um geprüfte Objekte zu finden, und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, der Sie vertritt — nicht den Verkäufer oder den inserierenden Makler. Bestehen Sie auf geprüften Inseraten; gerade Sintra zieht irreführende Online-Anzeigen an, die eher Anfragen als echte Verkäufe erzeugen sollen.
Schritt 4 — Due Diligence
Ihr Anwalt prüft das Eigentum (Caderneta Predial, Certidão de Teor), bestätigt, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist, verifiziert die Nutzungslizenz (Wohnlizenz) und den Baustatus und stellt sicher, dass keine Schulden oder Belastungen auf der Immobilie liegen. Überspringen Sie das niemals.
Schritt 5 — CPCV, der Vorvertrag
Der Contrato-Promessa de Compra e Venda ist bindend. Sie zahlen eine Anzahlung — typischerweise 10 % (manchmal bis 30 %). Treten Sie zurück, verlieren Sie sie; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er sie doppelt zurück. Unterschreiben oder zahlen Sie nie eine Anzahlung, bevor die unabhängige Due Diligence abgeschlossen ist.
Schritt 6 — Escritura, die endgültige Urkunde
Die escritura pública wird vor einem Notar unterzeichnet. Der Restbetrag wird gezahlt, die Kaufsteuern (IMT und Stempelsteuer) werden vorab beglichen, und das Eigentum wird im Grundbuch eingetragen. Die Schlüssel gehören Ihnen.
Vom angenommenen Angebot bis zur Urkunde dauert ein unkomplizierter Wiederverkauf meist etwa 2 bis 4 Monate — länger, wenn Finanzierung, Erbfall oder Lizenzfragen im Spiel sind.
Und die Finanzierung?
Portugiesische Banken finanzieren Nicht-Residenten typischerweise bis zu 60–70 % des Werts (30–40 % Eigenkapital), gegenüber 80–90 % für Residenten. Holen Sie eine grundsätzliche Zusage ein, bevor Sie Angebote abgeben.
Und die Kosten?
Rechnen Sie mit 7–11 % zusätzlich zum Preis für Steuern und Gebühren — die vollständige Aufschlüsselung in Die echten Kosten beim Kauf in Sintra.
Das Wichtigste in Kürze
- Ausländer können frei kaufen — keine Genehmigung, keine Obergrenze.
- Zuerst eine NIF besorgen; Nicht-EU-Residenten brauchen zusätzlich einen Steuervertreter.
- Der CPCV ist bindend mit ~10 % Anzahlung — Due Diligence vor der Unterschrift.
- Vom Angebot bis zur Urkunde dauert es rund 2–4 Monate.
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Allgemeine Information für 2026, keine Rechtsberatung. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen vor dem Handeln mit einem qualifizierten portugiesischen Anwalt.
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