Als buitenlander een woning kopen in Portugal
Buitenlanders mogen in Portugal zonder beperkingen vastgoed bezitten. Dit is de procedure, stap voor stap, en zo lang duurt elke fase in 2026.
In het kort. Buitenlanders kunnen in Portugal vastgoed kopen zonder beperkingen op grond van nationaliteit. De procedure: vraag een NIF (fiscaal nummer) aan (plus, als u buiten de EU/EER woont, een fiscaal vertegenwoordiger of elektronische notificaties via het Portal das Finanças), open een bankrekening, stel een onafhankelijke advocaat aan voor de due diligence, teken het bindende CPCV met een aanbetaling van doorgaans 10% en daarna de escritura bij een notaris. Van geaccepteerd bod tot akte duurt het ongeveer 2–4 maanden; reken op 7–11% bovenop de prijs.
Eerst het goede nieuws: er gelden geen beperkingen op grond van nationaliteit voor het bezitten van woningen in Portugal. Burgers van binnen en buiten de EU, ingezetenen en niet-ingezetenen kopen allemaal op dezelfde juridische basis. Waar het om gaat, is dat u de procedure correct volgt — en die ziet er zo uit.
Mag een buitenlander een huis kopen in Portugal?
Ja — een buitenlander mag een huis kopen in Portugal zonder vergunning, zonder quotum en zonder verblijfsvereiste. Burgers van binnen en buiten de EU, ingezetenen en niet-ingezetenen kopen onder dezelfde juridische voorwaarden als Portugese kopers; u hebt alleen een Portugees fiscaal nummer (NIF) nodig. Twee dingen zijn wel anders: sinds 25 mei 2026 betaalt een koper die nooit fiscaal inwoner van Portugal is geweest een vast IMT-tarief van 7,5% op een woning (Decreto-Lei 97/2026) — op verzoek terug te krijgen als hij binnen twee jaar inwoner wordt of de woning langdurig tegen een gematigde huur verhuurt — en een woning kopen geeft u geen recht om in Portugal te wonen — zie verblijf en visa. Bereken de belastingen met de aankoopkostencalculator.
Stap 1 — Vraag uw NIF aan (en zo nodig een fiscaal vertegenwoordiger)
Een Portugees NIF (fiscaal nummer) is verplicht voor elke aankoop, en ook om een bankrekening te openen en belasting te betalen. Niet-ingezetenen kunnen het op afstand aanvragen, meestal binnen enkele dagen, via een advocaat of boekhouder. Bent u fiscaal ingezetene buiten de EU/EER (daaronder vallen nu ook het VK en de VS), dan hebt u ook een fiscaal vertegenwoordiger nodig — een eenvoudige aanstelling die uw advocaat kan regelen — tenzij u zich in plaats daarvan aanmeldt voor elektronische notificaties op het Portal das Finanças (mogelijk sinds Decreto-Lei 44/2022). Veel eigenaren stellen toch een vertegenwoordiger aan, of een advocaat of boekhouder, zodat iemand in Portugal de post en termijnen van de belastingdienst afhandelt. Meer over het NIF leest u hier.
Stap 2 — Open een Portugese bankrekening
Niet strikt verplicht, maar sterk aan te raden — het maakt het betalen van de aanbetaling, de belastingen en het restbedrag bij de overdracht een stuk eenvoudiger.
Stap 3 — Vind de woning en stel een advocaat aan
Werk met een adviseur aan de kant van de koper om geverifieerde woningen te vinden, en stel een onafhankelijke advocaat aan die ú vertegenwoordigt — niet de verkoper of de verkopende makelaar. Sta op geverifieerde advertenties; juist Sintra trekt misleidende online advertenties aan die bedoeld zijn om aanvragen op te leveren in plaats van echte verkopen.
Stap 4 — Due diligence
Uw advocaat controleert de eigendomstitel (Caderneta Predial, de fiscale fiche van de woning, en Certidão de Teor, het uittreksel uit het kadaster), bevestigt dat de verkoper de wettelijke eigenaar is, verifieert de bewoningsvergunning en de planologische status en gaat na dat er geen schulden of lasten op de woning rusten. Sla deze stap nooit over — de rode vlaggen die u vóór de aankoop controleert staan in onze gids over due diligence.
Stap 5 — CPCV, het voorlopig koopcontract
Het Contrato-Promessa de Compra e Venda is bindend. U betaalt een aanbetaling — doorgaans 10% (soms tot 30%). Trekt u zich terug, dan verliest u die; trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele terugbetalen. Teken niets en betaal geen aanbetaling voordat de onafhankelijke due diligence is afgerond.
Stap 6 — Escritura, de notariële akte
De escritura pública wordt getekend bij een notaris. Het restbedrag wordt betaald, de aankoopbelastingen (IMT en zegelrecht) zijn vooraf voldaan en het eigendom wordt ingeschreven in het kadaster. De sleutels zijn van u.
Van geaccepteerd bod tot akte duurt een eenvoudige aankoop van een bestaande woning meestal ongeveer 2 tot 4 maanden — langer als er een hypotheek, een nalatenschap of een vergunningskwestie speelt.
En een hypotheek?
Portugese banken lenen niet-ingezetenen doorgaans tot 60–70% van de waarde (een eigen inbreng van 30–40%), tegenover 80–90% voor ingezetenen. Regel een principeakkoord voordat u biedingen doet.
En de kosten?
Reken op 7–11% bovenop de prijs voor belastingen en kosten — zie ons volledige overzicht in De echte kosten van kopen in Sintra.
Belangrijkste punten
- Buitenlanders kopen vrij — geen vergunning, geen plafond.
- Vraag eerst een NIF aan; wie buiten de EU woont, heeft ook een fiscaal vertegenwoordiger nodig, tenzij hij of zij zich aanmeldt voor elektronische notificaties op het Portal das Finanças.
- Het CPCV is bindend, met een aanbetaling van ~10% — doe de due diligence voordat u tekent.
- Van bod tot akte duurt het ongeveer 2–4 maanden.
→ Ontvang de volledige stap-voor-stapgids als gratis pdf (in het Engels)
Algemene informatie voor 2026, geen juridisch advies. Laat de actuele vereisten bevestigen door een gekwalificeerde Portugese advocaat voordat u handelt.
Gratis kopersgids
Kopen in Sintra? Begin met de volledige gids
Onze gratis pdf (in het Engels) behandelt het koopproces, de werkelijke kosten in 2026, belastingen en de beste wijken — alles wat een internationale koper nodig heeft.