Een woning kopen in Portugal als Nederlander of Belg

In het kort

Verblijf: geen visum, wel registratie na drie maanden

Voor Nederlanders en Belgen gelden in Portugal de regels van het vrije verkeer binnen de EU. U hebt geen visum, geen D7 of D8 en geen verblijfsvergunning nodig om een woning te kopen of er te wonen. Blijft u langer dan drie maanden, dan vraagt u binnen 30 dagen na die drie maanden het Certificado de Registo de Cidadão da União Europeia (CRUE) aan bij de Câmara Municipal van uw woonplaats. Na vijf jaar ononderbroken legaal verblijf verkrijgt u duurzaam verblijfsrecht.

Een aankoop geeft op zichzelf geen verblijfsrecht (de vastgoedroute van het Golden Visa is sinds oktober 2023 gesloten) en ook geen fiscaal regime. Dat speelt voor EU-burgers nauwelijks, maar het omgekeerde wél: wie een woning in Portugal heeft en er veel tijd doorbrengt, kan ongemerkt fiscaal inwoner worden. Volgens art. 16 van de Portugese inkomstenbelastingwet (CIRS) bent u inwoner bij meer dan 183 dagen in een periode van twaalf maanden, of als u er een woning hebt onder omstandigheden die erop wijzen dat u die als gewone verblijfplaats wilt houden. Het belastingverdrag bepaalt dan welk land voorrang heeft, maar u wilt die discussie vermijden: houd bij hoeveel dagen u er bent. Meer over routes en regels in onze gids verblijf en visa.

Voor de aankoop zelf hebt u een NIF nodig. Omdat u in de EU woont, is een fiscaal vertegenwoordiger niet verplicht; de NIF kunt u via een advocaat op afstand laten aanvragen. Zie NIF, fiscaal vertegenwoordiger en bankrekening.

Wat u betaalt bij de aankoop: 7,5% IMT en de overige kosten

Voor een koper die in Nederland of België woont en nooit fiscaal inwoner van Portugal was, is de grootste wijziging van 2026 de overdrachtsbelasting. Sinds 25 mei 2026 geldt op grond van Decreto-Lei 97/2026 een vast IMT-tarief van 7,5% over de volledige prijs van een woning, in plaats van de progressieve tabel. Bent u gehuwd in gemeenschap van goederen, dan geldt de 7,5% alleen als u allebei niet-inwoner bent en geen van beiden ooit inwoner was. Het verschil met het normale tarief wordt op verzoek geannuleerd en terugbetaald als u binnen twee jaar na de aankoop fiscaal inwoner van Portugal wordt, of als u de woning binnen zes maanden na de aankoop als woning verhuurt tegen een gematigde huur (tot € 2.300 per maand, grens voor 2026) en zij in de eerste vijf jaar minstens 36 maanden verhuurd is, al dan niet aaneengesloten. Het verzoek dient u in binnen zes maanden nadat u inwoner bent geworden of het huurcontract hebt getekend.

Op een woning van € 600.000 is de IMT dus € 45.000. Bereken uw eigen situatie met de aankoopkostencalculator en lees de toelichting in de werkelijke kosten van kopen in Sintra. Het proces zelf is voor u hetzelfde als voor andere kopers: een bindende voorlopige koopovereenkomst (CPCV) met doorgaans 10% aanbetaling, daarna de akte (escritura); van geaccepteerd bod tot akte duurt het meestal 2–4 maanden. Portugal kent geen titelverzekering; laat daarom een onafhankelijke advocaat het onderzoek doen vóór u de CPCV tekent en geld overmaakt (zie due diligence en valkuilen).

Belastingverdragen en de Portugese belasting op huur en meerwaarde

Beide landen hebben een verdrag met Portugal dat het heffingsrecht over Portugees vastgoed bij Portugal legt. Voor pensioenen verschillen ze; zie verderop.

Huur: 25% of 10% in Portugal, jaarlijkse aangifte

Verhuurt u de woning langdurig, dan belast Portugal de huur van een niet-inwoner tegen een vast tarief van 25% voor woninghuur (28% voor andere huur), volgens art. 72 CIRS. Als inwoner van de EU kunt u in principe kiezen voor de progressieve tarieven die voor inwoners gelden (art. 72, n.º 15 CIRS); laat nagaan of dat voor uw huur geldt en doorrekenen of het voordeliger is. U doet elk jaar tussen 1 april en 30 juni IRS-aangifte. Daarnaast wordt op grond van Decreto-Lei 97/2026 (nieuw art. 45.º-C EBF) van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2029 huur uit een contract uitsluitend voor bewoning tot € 2.300 per maand (grens voor 2026) belast tegen 10% in plaats van 25% (of een lager tarief voor langlopende contracten als dat gunstiger is). Dat geldt ook voor bestaande contracten, en de wettekst kent geen beperking tot inwoners, zodat het volgens de tekst van de wet ook voor u als niet-inwoner geldt; een specifieke uitspraak van de Portugese belastingdienst over niet-inwoners is er nog niet, dus laat uw situatie bevestigen door een Portugese belastingadviseur. Het tarief van 10% geldt niet voor vakantieverhuur. Vakantieverhuur (Alojamento Local) valt onder winst: ongeveer 35% van de omzet wordt belast tegen 25%, zo'n 8–9% van de bruto-inkomsten. In de stedelijke deelgemeenten van Sintra zijn nieuwe AL-registraties opgeschort (gemeld juli 2026); lees eerst vakantieverhuur en Alojamento Local.

Verkoop: de helft van de meerwaarde belast

Verkoopt u als niet-inwoner, dan telt Portugal 50% van de meerwaarde mee en belast die tegen de progressieve IRS-tarieven, die in 2026 lopen van 12,5% tot 48%. In Nederland wordt de verkoopwinst onder het huidige box 3-stelsel niet apart belast; in België valt de winst onder de verdragsvrijstelling met progressievoorbehoud. Laat de berekening maken vóór u verkoopt.

Nederland: de Portugese woning in box 3

Zolang u in Nederland woont, hoort de Portugese woning in box 3. U geeft haar op tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari. Een lening waarmee u de woning financiert, is een box 3-schuld; hypotheekrenteaftrek in box 1 is er niet voor. De parameters voor 2026 volgens de Belastingdienst:

• heffingvrij vermogen € 59.357 per persoon (€ 118.714 voor fiscale partners);
• forfaitair rendement op beleggingen en andere bezittingen, waaronder een tweede woning: 6,00%; banktegoeden 1,28% en schulden 2,70% (die twee zijn nog voorlopig);
• drempel voor schulden € 3.800 per persoon; tarief 36%.

Zonder correctie zou u dus jaarlijks zo'n 2,16% van de waarde van de woning aan box 3-heffing betalen (6% × 36%). Omdat het verdrag Portugal het recht geeft vastgoed te belasten (art. 23) en Nederland daarvoor vermindering verleent (art. 24), vraagt u in de aangifte de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting aan. Die wordt evenredig berekend: het deel van uw box 3-heffing dat op de Portugese woning valt, vervalt. De woning telt wel mee in de grondslag, zodat een evenredig deel van uw heffingvrij vermogen erop ‘opgaat’. Dat geldt ook als u de woning niet verhuurt en Portugal er geen inkomstenbelasting over heft.

Tegenbewijs en de hervorming van box 3

Sinds de Wet tegenbewijsregeling box 3 (in werking 1 juli 2025) mag u aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfait; vanaf belastingjaar 2025 doet u dat in de aangifte zelf. Let op: voor een woning telt de Belastingdienst huur én waardestijging mee, ook als die niet gerealiseerd is, en kosten mag u niet aftrekken. Bij stijgende prijzen in Sintra is het forfait daarom vaak gunstiger.

De Wet werkelijk rendement box 3 werd op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen. De Eerste Kamer heeft de stemming op 30 juni 2026 aangehouden in afwachting van de door het kabinet aangekondigde wijzigingswet (novelle); de beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028, maar vast staat die niet. In het wetsvoorstel wordt vastgoed via een vermogenswinstbelasting belast: huur jaarlijks, waardestijging pas bij verkoop. Houd rekening met wijzigingen en vraag een Nederlandse belastingadviseur hoe de verdragsvermindering er dan uitziet.

België: kadastraal inkomen, aangifte en buitenlandse rekeningen

Sinds inkomstenjaar 2021 behandelt België buitenlands vastgoed grotendeels zoals Belgisch vastgoed: de FOD Financiën stelt er een kadastraal inkomen (KI) voor vast. Koopt u in Portugal, dan meldt u de woning binnen vier maanden na de aankoop aan de FOD Financiën (via MyMinfin of met het formulier), zodat het KI bepaald kan worden.

• In uw aangifte personenbelasting vermeldt u het niet-geïndexeerde KI in vak III. Omdat België met Portugal een verdrag heeft, vraagt u de vrijstelling met progressievoorbehoud: u betaalt er geen inkomstenbelasting over, maar het inkomen telt mee voor het tarief op uw overige inkomsten.
• Verhuurt u aan een vennootschap of aan een huurder die het goed beroepsmatig gebruikt, dan geeft u ook de werkelijke huur aan; in de andere gevallen blijft het KI in principe de basis. Laat dit bij verhuur nakijken.
• Portugese belastingen zoals IMI mag u niet van het KI aftrekken.

De Portugese bankrekening

Een Belgisch inwoner vermeldt elke buitenlandse rekening elk jaar in de aangifte personenbelasting en meldt het bestaan ervan eenmalig aan het Centraal Aanspreekpunt (CAP) van de Nationale Bank, online met itsme of eID of met een papieren formulier. Doe dat zo snel mogelijk na het openen van de rekening. Als Nederlands inwoner geeft u het saldo van de Portugese rekening gewoon op in box 3.

Verhuizen naar Portugal: uitschrijven, pensioen en zorg

Wie definitief naar Portugal verhuist, wordt daar fiscaal inwoner en betaalt de progressieve IRS-tarieven (2026: 12,5% tot 48%). Het oude NHR-regime staat niet meer open voor nieuwkomers; zijn opvolger IFICI geldt alleen voor bepaalde hooggekwalificeerde beroepen, vooral in onderzoek en innovatie, en niet voor pensioenen (zie NHR en IFICI).

Nederland

• Uitschrijven: verblijft u binnen een jaar meer dan acht maanden buiten Nederland, dan schrijft u zich uit bij uw gemeente (BRP). Over het jaar van vertrek doet u aangifte met het M-formulier of online als ‘deels niet in Nederland wonend’.
• AOW: u bouwt per jaar in het buitenland 2% minder AOW op. Vrijwillig verzekeren bij de SVB kan als u vóór vertrek of binnen één jaar erna aanvraagt, voor maximaal tien jaar.
• Belasting op pensioen en AOW: volgens art. 18 van het verdrag belast in principe alleen Portugal. Nederland mag toch heffen als de premies in Nederland aftrekbaar waren, Portugal minder dan 90% van het bruto pensioen belast of niet tegen het normale tarief, en uw pensioenen samen meer dan € 10.000 per jaar bedragen. Onder het NHR-regime kon dat het geval zijn; de rechtbank Zeeland-West-Brabant bevestigde op 28 april 2025 dat Nederland dan mocht heffen. Onder het gewone Portugese regime belast Portugal volledig. Vraag bij de Belastingdienst vrijstelling van Nederlandse loonheffing aan. Een pensioen uit overheidsdienst blijft in Nederland belast (art. 19).
• Zorg: met een Nederlands pensioen of AOW regelt u uw zorgverzekering via het CAK. U betaalt een verdragsbijdrage (meestal ingehouden op uw pensioen) en krijgt een S1-formulier, waarmee u zich in Portugal inschrijft.

België

• Vertrek aangeven: uiterlijk de dag vóór vertrek bij de dienst bevolking van uw gemeente. U krijgt een getuigschrift van afvoering, dat u nodig hebt om u in te schrijven bij het Belgische consulaat of de ambassade in Lissabon.
• Fiscale woonplaats: wie nog in het Rijksregister staat, wordt vermoed Belgisch inwoner te zijn. Voor gehuwden en wettelijk samenwonenden geldt de plaats waar het gezin woont: blijft uw gezin in België, dan blijft u fiscaal inwoner van België.
• Pensioen: volgens art. 18 van de overeenkomst van 1969 wordt een pensioen uit de privésector alleen belast in het woonland, dus Portugal; een overheidspensioen blijft in België belast (art. 19). De aanvullende overeenkomst van 1995 heeft deze artikelen niet gewijzigd.
• Zorg: vraag uw ziekenfonds een S1-formulier en schrijf u daarmee in bij de Portugese gezondheidsdienst. Welk land uw zorg betaalt, hangt af van waar u pensioenrechten hebt.

Erven: welk recht en welke belasting

Erfrecht. Op grond van de Europese Erfrechtverordening (nr. 650/2012) geldt het recht van het land waar de overledene zijn gewone verblijfplaats had. Woont u in Nederland of België, dan is dat uw thuisrecht, ook voor de woning in Sintra. Verhuist u naar Portugal, dan wordt dat het Portugese erfrecht, tenzij u in een testament uitdrukkelijk kiest voor het recht van uw nationaliteit. De verordening regelt niet de erfbelasting.

Portugal heft geen klassieke erfbelasting, maar Imposto do Selo op goederen die in Portugal liggen: de echtgenoot of feitelijk samenwonende partner, afstammelingen (kinderen, kleinkinderen) en ascendenten (ouders, grootouders) zijn vrijgesteld, andere erfgenamen betalen 10%. De aangifte (participação) doet de beheerder van de nalatenschap vóór het einde van de derde maand na de maand van overlijden.

Nederland heft erfbelasting als de overledene in Nederland woonde, of Nederlander was en minder dan tien jaar vóór het overlijden emigreerde, ook over de Portugese woning. België belast de hele nalatenschap van een rijksinwoner, dus ook de woning in Portugal, in het gewest waar de overledene de laatste vijf jaar het langst woonde: erfbelasting in Vlaanderen, successierechten in Brussel en Wallonië. Alle gewesten verminderen de eigen belasting met de buitenlandse erfbelasting op die goederen. Omdat Portugal naaste familie vrijstelt, is er in de praktijk niets te verrekenen: uw kinderen betalen de volle Nederlandse of Belgische belasting. Plan dit met een notaris thuis, bijvoorbeeld door een testament met rechtskeuze en een Portugese advocaat voor de afwikkeling ter plaatse.

Geld overmaken, bankrekening en hypotheek

Omdat Nederland, België en Portugal allemaal de euro hebben, is er geen wisselkoersrisico: u maakt over via SEPA. Sinds 9 oktober 2025 moeten banken in de eurozone instantbetalingen aanbieden, die al sinds 9 januari 2025 niet meer mogen kosten dan een gewone overschrijving, en controleren ze gratis of de naam van de begunstigde bij het IBAN past; die controle helpt tegen fraude met valse rekeningnummers. Controleer bij grote bedragen wel de limiet per transactie bij uw bank en maak de aanbetaling en de koopsom altijd over naar een rekening die uw advocaat heeft gecontroleerd.

Portugal verbiedt contante betalingen van € 3.000 of meer (€ 10.000 of meer voor niet-inwoners die niet als ondernemer handelen). Portugese banken vragen naar de herkomst van uw geld: houd verkoopakte van een vorige woning, jaaropgaven, aangiften of schenkingsaktes bij de hand, bij voorkeur vertaald of in het Engels.

Bankrekening en financiering

Een Portugese rekening is niet verplicht, maar wel praktisch voor IMI, nutsvoorzieningen en huur. Met NIF en paspoort opent u die bij een Portugese bank. Een Portugese hypotheek voor niet-inwoners dekt doorgaans 60–70% van de waarde (dus 30–40% eigen inbreng), loopt tot 35–40 jaar afhankelijk van uw leeftijd, en de aflossing mag volgens de Banco de Portugal niet meer dan 45% van uw netto-inkomen bedragen. De bank kijkt naar uw huidige inkomen, niet naar verwachte huur: buy-to-let-hypotheken bestaan niet. Nederlandse en Belgische banken financieren een woning in Portugal zelden rechtstreeks; wie thuis een woning heeft, leent soms op die woning. Voor Nederlanders valt zo'n lening voor een tweede woning in box 3, niet in box 1. Zie hypotheek als niet-inwoner en reken met de hypotheekcalculator.

Stappenplan en valkuilen voor Nederlandse en Belgische kopers

• 1. Kies de plek. De INE-mediaan voor Sintra was € 2.908/m² (12 maanden tot maart 2026); de kust rond Colares ligt hoger. Vergelijk in de beste buurten van Sintra en de prijsindex.
• 2. NIF en bankrekening regelen voordat u een bod doet.
• 3. Advocaat inschakelen voor eigendom, schulden, bewoonbaarheidsvergunning en de regels van het natuurpark.
• 4. CPCV en aanbetaling (doorgaans 10%), daarna de akte (escritura), meestal 2–4 maanden na het geaccepteerde bod.
• 5. Thuis aangeven: Nederland box 3 met vermindering; België KI-melding binnen vier maanden, vak III, CAP-melding.
• 6. Testament en erfbelasting doorrekenen met een notaris thuis.

Valkuilen

• Te veel dagen in Portugal zonder plan: u kunt fiscaal inwoner worden terwijl u dat niet wilde.
• Rekenen op NHR of op een lager pensioentarief: dat regime is gesloten en IFICI geldt niet voor pensioenen.
• De IMT-terugbetaling mislopen: wie binnen twee jaar verhuist, moet het verzoek indienen binnen zes maanden nadat hij of zij inwoner is geworden.
• In België de KI-melding of de CAP-melding vergeten.
• Aannemen dat de Portugese vrijstelling voor kinderen ook thuis geldt: dat is niet zo.

Nederlandstalig netwerk. De Nederlandse Vereniging Lissabon organiseert activiteiten voor Nederlandstaligen in de regio. Voor kinderen biedt Nederlands Onderwijs Cascais lessen Nederlandse taal op de International Preparatory School in Alcabideche (Cascais); de internationale scholen CAISL en TASIS liggen in Linhó, naast Quinta da Beloura.

Vragen van kopers

Heb ik als Nederlander of Belg een visum nodig om in Portugal te wonen?

Nee. Als EU-burger mag u in Portugal wonen zonder visum of vergunning. Blijft u langer dan drie maanden, dan vraagt u binnen 30 dagen daarna het registratiecertificaat (CRUE) aan bij de gemeente waar u woont.

Hoeveel IMT betaal ik als niet-inwoner in 2026?

Sinds 25 mei 2026 betaalt een koper die nooit fiscaal inwoner van Portugal was 7,5% IMT over de hele prijs van een woning (Decreto-Lei 97/2026). Wordt u binnen twee jaar inwoner, of verhuurt u de woning binnen zes maanden na de aankoop tegen een gematigde huur tot 2.300 euro per maand en is zij in de eerste vijf jaar minstens 36 maanden verhuurd, al dan niet aaneengesloten, dan krijgt u het verschil met het normale tarief op verzoek terug. Dat verzoek dient u in binnen zes maanden nadat u inwoner bent geworden of het huurcontract hebt getekend.

Moet ik mijn huis in Portugal opgeven in box 3?

Ja. Zolang u in Nederland woont, geeft u de woning op in box 3 tegen de waarde op 1 januari. Omdat het verdrag met Portugal het vastgoed aan Portugal toewijst, vraagt u in de aangifte vermindering ter voorkoming van dubbele belasting aan; die haalt het deel van de box 3-heffing dat op de woning valt weer weg.

Hoe geef ik als Belg een woning in Portugal aan?

Meld de woning binnen vier maanden na de aankoop aan de FOD Financiën, zodat een kadastraal inkomen wordt vastgesteld. Vermeld dat kadastraal inkomen elk jaar in vak III van uw aangifte en vraag de vrijstelling met progressievoorbehoud. Een Portugese bankrekening vermeldt u in de aangifte en meldt u eenmalig aan het Centraal Aanspreekpunt van de Nationale Bank.

Waar wordt mijn pensioen belast als ik naar Portugal verhuis?

Een particulier pensioen, de AOW en een Belgisch wettelijk pensioen uit de privésector worden volgens de verdragen in principe alleen in Portugal belast, tegen de progressieve tarieven tot 48%. Een overheidspensioen blijft in Nederland of België belast. Nederland mag een particulier pensioen toch belasten als de premies in Nederland aftrekbaar waren, Portugal minder dan 90% ervan of niet tegen het normale tarief belast en uw pensioenen boven 10.000 euro per jaar uitkomen.

Betalen mijn kinderen erfbelasting over de woning in Portugal?

In Portugal niet: kinderen, echtgenoot en ouders zijn vrijgesteld van Imposto do Selo, andere erfgenamen betalen 10%. Maar woonde u in Nederland of België, dan valt de woning onder de Nederlandse erfbelasting of de Belgische gewestelijke erfbelasting. Omdat Portugal niets heft, valt er niets te verrekenen.

Kan ik bij mijn eigen bank in Nederland of België een hypotheek krijgen voor Portugal?

Rechtstreeks zelden. De gebruikelijke weg is een Portugese bank, die niet-inwoners doorgaans 60 tot 70 procent van de waarde leent, of een lening op uw woning thuis. Voor Nederlanders valt zo'n lening voor een tweede woning in box 3, zonder hypotheekrenteaftrek.