De echte kosten van een woning kopen in Sintra (2026)
Bovenop de vraagprijs komen bij een aankoop in Sintra belastingen en kosten die doorgaans 7–11% van de prijs bedragen. Hier leest u precies waarop u in 2026 moet rekenen.
In het kort. Een woning kopen in Sintra kost in 2026 ongeveer 7–11% bovenop de prijs: IMT-overdrachtsbelasting (de grootste post — progressief tot 8%, daarna een vast tarief van 6% of 7,5% aan de top), 0,8% zegelrecht, een advocaat voor ongeveer 1–2% en € 500–1.200 voor notaris en kadaster. Sinds 25 mei 2026 betalen niet-ingezetenen een vast IMT-tarief van 7,5% op een woning, waardoor het totaal richting 10% gaat. De makelaar aan koperszijde wordt normaal gesproken door de verkoper betaald.
Wie in Sintra een woning koopt, betaalt meer dan alleen de koopprijs. Daarbovenop komen overdrachtsbelasting, zegelrecht en kosten voor advocaat en notaris. Voor de meeste kopers komt dat neer op 7% à 11% van de prijs — reken daar vanaf het begin mee.
Zo zijn de bedragen in 2026 opgebouwd.
IMT — de overdrachtsbelasting
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões, de gemeentelijke overdrachtsbelasting) is de grootste afzonderlijke post. De belasting wordt geheven over het hoogste van de koopprijs of de fiscale waarde van de woning, volgens een progressief tarief. De tarieven hieronder gelden voor een tweede woning of vakantiewoning; voor een vaste hoofdverblijfplaats geldt op de eerste schijf 0% in plaats van 1%, en de schijf van 8% loopt dan door tot € 660.982. Bereken uw exacte IMT.
| Waarde van de woning (€) | Marginaal tarief |
|---|---|
| tot 106.346 | 1% |
| 106.346 – 145.470 | 2% |
| 145.470 – 198.347 | 5% |
| 198.347 – 330.539 | 7% |
| 330.539 – 633.931 | 8% |
| 633.931 – 1.150.853 | 6% vast |
| boven 1.150.853 | 7,5% vast |
Op grond van Decreto-Lei 97/2026 (wetsdecreet) betaalt een koper die niet fiscaal ingezetene van Portugal is een vast IMT-tarief van 7,5% over de volledige prijs van een woning, in plaats van de progressieve tabel hierboven. Dit geldt niet als u ooit fiscaal ingezetene van Portugal bent geweest. Het verschil met het normale tarief wordt terugbetaald als u binnen twee jaar na de aankoop fiscaal ingezetene wordt, of als u de woning binnen zes maanden tegen een gematigde huur (tot € 2.300 per maand) verhuurt en minstens 36 maanden verhuurd houdt; het verzoek moet binnen zes maanden worden ingediend. Bekijk wat dit betekent voor uw aankoop.
Zegelrecht (Imposto do Selo)
Een vast tarief van 0,8% van de prijs, te betalen bij de overdracht. Eenvoudig en onvermijdelijk.
Advocaat, notaris en inschrijving
Reken op ongeveer 1–2% voor een advocaat die de due diligence en de juridische afwikkeling verzorgt (sommigen vragen een vast bedrag van € 1.500–€ 3.000+), plus ongeveer € 500–€ 1.200 voor de notaris en het kadaster. Onafhankelijke juridische bijstand is het best bestede geld van de hele aankoop — het beschermt u tegen spookadvertenties en eigendomsproblemen waar buitenlandse kopers bij hun eerste aankoop in trappen.
IMI — de jaarlijkse onroerendgoedbelasting
Zodra de woning van u is, betaalt u elk jaar IMI (de gemeentelijke onroerendgoedbelasting) — voor stedelijk vastgoed meestal 0,3%–0,45% van de fiscale waarde, vastgesteld door de gemeente.
Een rekenvoorbeeld
Neem een woning van € 800.000 in Colares, gekocht als tweede woning:
| IMT (schijf met vast tarief van 6%) | € 48.000 |
| Zegelrecht (0,8%) | € 6.400 |
| Advocaat (~1,5%) | € 12.000 |
| Notaris en inschrijving | ~€ 1.000 |
| Totale bijkomende kosten | ≈ € 67.400 (~8,4%) |
Koopt u als niet-ingezetene, dan bedraagt het vaste IMT-tarief van 7,5% alleen al € 60.000 — waardoor de totale extra kosten dichter bij 10% komen. Reken uw eigen situatie door met de aankoopkostencalculator.
Wat u meestal niet betaalt
In Portugal wordt de commissie van de makelaar aan koperszijde vrijwel altijd door de verkoper betaald. Samenwerken met een adviseur die aan de kant van de koper staat, kost u dus doorgaans niets extra — terwijl u iemand aan uw zijde hebt en geverifieerde woningen te zien krijgt.
Belangrijkste punten
- Reken op 7–11% bovenop de prijs voor belastingen en kosten.
- IMT is de grootste post; sinds 25 mei 2026 betalen niet-ingezetenen een vast tarief van 7,5%, tenzij zij ooit fiscaal ingezetene van Portugal waren.
- Zegelrecht is 0,8%; advocaat ~1–2%; notaris/kadaster ~€ 500–1.200.
- De makelaar aan koperszijde wordt normaal gesproken door de verkoper betaald.
→ Download gratis de kopersgids voor Sintra (pdf, in het Engels)
Bedragen zijn indicatief voor 2026 en kunnen wijzigen. Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal of juridisch advies — laat de actuele regels bevestigen door een gekwalificeerde Portugese advocaat en belastingadviseur voordat u handelt.
Gratis kopersgids
Kopen in Sintra? Begin met de volledige gids
Onze gratis pdf (in het Engels) behandelt het koopproces, de werkelijke kosten in 2026, belastingen en de beste wijken — alles wat een internationale koper nodig heeft.