Le vrai coût d'un achat immobilier à Sintra (2026)
Au-delà du prix affiché, acheter à Sintra entraîne des impôts et des frais qui représentent en général 7–11 % du prix. Voici précisément ce qu'il faut prévoir en 2026.
En bref. Acheter un logement à Sintra ajoute environ 7–11 % au prix en 2026 : l'IMT, les droits de mutation (le poste le plus lourd — progressif jusqu'à 8 %, puis un taux unique de 6 % ou 7,5 % pour les tranches supérieures), 0,8 % de droit de timbre, un avocat à 1–2 % environ et 500–1 200 € pour le notaire et le registre foncier. Depuis le 25 mai 2026, les non-résidents paient un IMT à taux unique de 7,5 % sur un logement, ce qui porte le total vers 10 %. L'agent de l'acheteur est normalement rémunéré par le vendeur.
Quand vous achetez un logement à Sintra, le prix d'achat n'est qu'une partie de l'addition. S'y ajoutent des droits de mutation, un droit de timbre et des frais d'avocat et de notaire. Pour la plupart des acheteurs, cela représente entre 7 % et 11 % du prix — à prévoir dès le départ.
Voici le détail des montants pour 2026.
IMT — les droits de mutation
L'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões, droits de mutation municipaux) est le poste le plus important. Il est calculé sur le plus élevé des deux montants entre le prix d'achat et la valeur fiscale du bien, selon un barème progressif. Les taux ci-dessous s'appliquent à une résidence secondaire ou de vacances ; pour une résidence principale permanente, la première tranche est taxée à 0 % au lieu de 1 %, et sa tranche à 8 % va jusqu'à 660 982 €. Calculez votre IMT exact.
| Valeur du bien (€) | Taux marginal |
|---|---|
| jusqu'à 106 346 | 1 % |
| 106 346 – 145 470 | 2 % |
| 145 470 – 198 347 | 5 % |
| 198 347 – 330 539 | 7 % |
| 330 539 – 633 931 | 8 % |
| 633 931 – 1 150 853 | 6 % (taux unique) |
| au-delà de 1 150 853 | 7,5 % (taux unique) |
En vertu du Decreto-Lei 97/2026, un acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal paie un IMT à taux unique de 7,5 % sur la totalité du prix d'un logement, au lieu du barème progressif ci-dessus. La règle ne s'applique pas si vous avez déjà été résident fiscal au Portugal. La différence avec le taux normal est remboursée si vous devenez résident fiscal dans les deux ans suivant l'achat, ou si vous louez le logement à un loyer modéré (jusqu'à 2 300 € par mois) dans les six mois et le laissez loué au moins 36 mois ; la demande se dépose dans un délai de six mois. Voyez ce que cela change pour votre achat.
Droit de timbre (Imposto do Selo)
Un taux fixe de 0,8 % du prix, payé à la signature de l'acte. Simple et incontournable.
Frais d'avocat, de notaire et d'enregistrement
Prévoyez environ 1–2 % pour un avocat chargé des vérifications préalables et de la transaction (certains facturent un forfait de 1 500 à 3 000 € ou plus), plus environ 500–1 200 € pour le notaire et le registre foncier. Un avocat indépendant est l'argent le mieux dépensé de tout l'achat : c'est lui qui vous protège des annonces fantômes et des problèmes de titre de propriété qui piègent les acheteurs étrangers novices.
IMI — la taxe foncière annuelle
Une fois propriétaire, vous paierez chaque année l'IMI (taxe foncière) — en général 0,3–0,45 % de la valeur fiscale pour un bien urbain, taux fixé par la commune.
Un exemple chiffré
Prenons une maison à 800 000 € à Colares achetée comme résidence secondaire :
| IMT (tranche à taux unique de 6 %) | 48 000 € |
| Droit de timbre (0,8 %) | 6 400 € |
| Frais d'avocat (~1,5 %) | 12 000 € |
| Notaire et enregistrement | ~1 000 € |
| Total des frais | ≈ 67 400 € (~8,4 %) |
Si vous achetez en tant que non-résident, l'IMT à taux unique de 7,5 % représente à lui seul 60 000 €, ce qui rapproche le surcoût total de 10 %. Vérifiez votre cas avec le calculateur de frais d'achat.
Ce que vous ne payez généralement pas
Au Portugal, la commission de l'agent est presque toujours payée par le vendeur. Travailler avec un conseiller aux côtés de l'acheteur ne vous coûte donc en général rien de plus — et vous avez quelqu'un de votre côté, avec des biens vérifiés à visiter.
À retenir
- Prévoyez 7–11 % en plus du prix pour les impôts et les frais.
- L'IMT est le poste le plus lourd ; depuis le 25 mai 2026, les non-résidents paient un taux unique de 7,5 %, sauf s'ils ont déjà été résidents fiscaux au Portugal.
- Droit de timbre 0,8 % ; avocat ~1–2 % ; notaire et registre ~500–1 200 €.
- L'agent de l'acheteur est normalement rémunéré par le vendeur.
→ Recevoir gratuitement le guide de l'acheteur international à Sintra (PDF en anglais)
Chiffres indicatifs pour 2026, susceptibles d'évoluer. Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique — faites confirmer les règles en vigueur par un avocat et un conseiller fiscal portugais qualifiés avant d'agir.
Guide gratuit de l'acheteur
Acheter à Sintra ? Commencez par le guide complet
Notre PDF gratuit (en anglais) couvre les étapes, les coûts réels en 2026, les impôts et les meilleurs quartiers — tout ce dont un acheteur international a besoin.