Acheter un logement au Portugal quand on est Français : le guide 2026

En bref

Séjour, NIF et démarches : la libre circulation simplifie tout

En tant que citoyen de l'Union européenne, vous n'avez besoin ni de visa ni de titre de séjour pour acheter ou pour séjourner dans votre résidence secondaire. Les visas D7 et D8 et l'ancien Golden Visa, dont la voie immobilière est fermée depuis octobre 2023, concernent les ressortissants hors UE ; ils ne vous concernent pas. Notre guide achat et droit au séjour détaille ces régimes pour les autres nationalités.

Si vous vous installez plus de 3 mois, vous demandez un certificat d'enregistrement de citoyen de l'Union (CRUE) à la câmara municipal de votre commune, dans les 30 jours qui suivent ces trois premiers mois (loi n.º 37/2006, qui transpose la directive 2004/38/CE). Il faut une pièce d'identité, un justificatif d'adresse (bail, acte d'achat) et une déclaration sur l'honneur de ressources ou d'activité. Pour Sintra, c'est la Câmara Municipal de Sintra.

Le NIF (numéro fiscal portugais) est indispensable avant de signer le CPCV, d'ouvrir un compte et de payer l'IMT. Résident en France, donc dans l'UE, vous n'avez pas à désigner de représentant fiscal. Le NIF est gratuit à Finanças ; un avocat ou un prestataire peut l'obtenir à distance. Voir notre guide NIF, représentant fiscal et banque.

Frais d'achat : la règle IMT des non-résidents depuis le 25 mai 2026

Prévoyez 7–11 % en plus du prix. Le poste le plus lourd a changé cette année : depuis le 25 mai 2026, en vertu du Decreto-Lei 97/2026, un acheteur qui n'a jamais été résident fiscal au Portugal paie un IMT à taux unique de 7,5 % sur la totalité du prix d'un logement, au lieu du barème progressif. Pour un couple marié sous un régime de communauté de biens, le taux de 7,5 % ne s'applique que si les deux époux sont non-résidents et qu'aucun n'a jamais été résident. La différence avec le taux normal est annulée et remboursée sur demande si vous devenez résident fiscal dans les deux ans suivant l'achat, ou si, dans les six mois suivant l'achat, vous louez le logement comme résidence à un loyer modéré (jusqu'à 2 300 € par mois, plafond 2026) et qu'il est loué au moins 36 mois, de façon continue ou non, au cours des cinq premières années. La demande se dépose dans les six mois suivant votre installation comme résident ou la signature du bail. Pour une maison à 500 000 €, l'IMT seul atteint donc 37 500 €.

Poste	Montant indicatif
IMT (acheteur jamais résident fiscal au Portugal)	7,5 % du prix
Droit de timbre (Imposto do Selo)	0,8 % du prix
Avocat (vérifications, CPCV, acte)	environ 1–2 %
Notaire et registre foncier	environ 500–1 200 €
IMI (taxe foncière annuelle)	0,3–0,45 % de la valeur fiscale ; 0,30 % à Sintra

Au-delà de 600 000 € de valeur fiscale (VPT) par personne, ou 1 200 000 € pour un couple en imposition commune, s'ajoute l'AIMI, un impôt annuel de 0,7 % sur la fraction qui dépasse ce seuil (1 % au-delà de 1 M€, 1,5 % au-delà de 2 M€ de valeur fiscale ; seuils doublés pour un couple). Le détail figure dans le vrai coût d'un achat à Sintra ; le calculateur de frais d'achat applique la règle des 7,5 %.

Ce n'est pas une vente « chez le notaire » à la française

En France, le notaire rédige l'avant-contrat, vérifie le titre, collecte les impôts et conserve les fonds. Au Portugal, ces rôles sont répartis. Votre avocat, que vous choisissez vous-même, vérifie le registre foncier (certidão permanente), l'absence de dettes, le permis d'habitation et la légalité des constructions. Vous signez ensuite le CPCV, un compromis qui engage les deux parties, avec un acompte de 10 % en général, souvent versé directement au vendeur. L'escritura se signe enfin devant notaire. Comptez 2–4 mois entre l'offre acceptée et l'acte. À Sintra, il faut aussi vérifier les règles du parc naturel et du paysage protégé. Voir les étapes de l'achat et les vérifications à faire avant de payer.

La convention fiscale franco-portugaise de 1971, article par article

La convention du 14 janvier 1971, entrée en vigueur le 18 novembre 1972, a été modifiée par un avenant signé à Lisbonne le 25 août 2016, entré en vigueur le 1er décembre 2017 et applicable aux revenus perçus à partir de 2018. Son article 2 vise expressément, côté français, l'impôt sur le revenu, la CSG et la CRDS. Elle ne couvre ni l'IFI ni les successions. À notre connaissance, au 26 septembre 2026, aucune renégociation n'a été annoncée officiellement.

Revenu	Où il est imposé	Traitement en France (résident français)
Loyers d'un bien portugais (art. 6)	Portugal	Exonérés (art. 24), mais retenus pour calculer le taux effectif
Plus-value de vente du bien (art. 14)	Portugal	Exonérée (art. 24)
Pensions privées (art. 19)	Uniquement dans l'État de résidence	Imposées en France tant que vous y résidez
Pensions publiques (art. 20, depuis l'avenant)	France, sauf si vous résidez au Portugal et en avez la nationalité	Toujours imposées en France
Dividendes et intérêts portugais (art. 11 et 12)	Partagé	Crédit d'impôt, dans les limites fixées par la convention

Pour les revenus immobiliers, la France applique donc la méthode de l'exonération avec taux effectif : le loyer portugais n'est pas imposé en France, mais il augmente le taux appliqué à vos autres revenus. Si vous êtes à la fois résident fiscal en France et au Portugal, l'article 4 tranche selon l'ordre suivant : foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, puis accord entre les deux administrations.

Tant que vous restez résident fiscal français

Loyers : impôt au Portugal, taux effectif en France

Au Portugal, un non-résident est imposé sur ses loyers au taux de 25 % (article 72 du code de l'IRS), avec des taux réduits pour les baux longs. Le même article (n.º 15) permet aux résidents de l'UE d'opter pour le barème progressif des résidents, calculé en tenant compte de leurs revenus mondiaux, pour certains revenus ; son application aux loyers d'habitation est à faire vérifier par votre comptable portugais. Depuis le Decreto-Lei 97/2026 (nouvel article 45.º-C de l'EBF), du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029, les loyers d'un bail consacré uniquement à l'habitation ne dépassant pas 2 300 € par mois (plafond 2026) sont imposés à 10 % au lieu de 25 % (ou à un taux réduit de bail long s'il est plus favorable). Le taux vaut aussi pour les baux en cours et, le texte ne posant aucune condition de résidence, pour les propriétaires non-résidents ; l'administration fiscale ne s'est pas encore prononcée spécifiquement sur leur cas. Les autres locations restent imposées à 25 % (habitation) ou 28 % (hors habitation) ; faites confirmer votre situation par votre comptable portugais. La location touristique (Alojamento Local) relève d'un autre régime : environ 35 % du chiffre d'affaires est imposé à 25 %, soit 8–9 % du brut. De plus, les nouveaux enregistrements sont suspendus dans les paroisses urbaines de Sintra (annoncé en juillet 2026). Voir louer son bien à Sintra.

En France, vous déterminez le revenu foncier selon les règles françaises et le portez directement en lignes 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier) de la déclaration 2042 C, où il sert uniquement au calcul du taux effectif. La notice de l'annexe 2047 précise que ces revenus exonérés ne s'y inscrivent pas. La convention vise la CSG et la CRDS : les revenus fonciers ainsi exonérés ne devraient donc pas les supporter. En revanche, nous n'avons trouvé aucun texte officiel explicite sur le prélèvement de solidarité de 7,5 % : faites valider ce point par votre conseiller fiscal.

Plus-value

Si vous revendez en étant non-résident au Portugal, seuls 50 % du gain sont imposés, au barème progressif de l'IRS. Le taux est fixé en tenant compte de l'ensemble de vos revenus mondiaux (règle en vigueur depuis 2023). La France exonère cette plus-value en vertu de la convention.

IFI : le bien portugais est dans l'assiette

Un résident fiscal français déclare à l'IFI ses biens immobiliers « détenus en France et à l'étranger ». Le bien de Sintra compte pour sa valeur vénale au 1er janvier. L'abattement de 30 % est réservé à la résidence principale ; une résidence secondaire au Portugal n'y a donc pas droit. L'emprunt contracté pour l'achat est en principe déductible. Le seuil reste de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, pour un barème allant de 0,5 % à 1,5 %. Aucune réforme de fond de l'IFI n'a été adoptée pour 2026. La convention ne couvre pas l'impôt sur la fortune : il n'existe aucun mécanisme conventionnel contre une double imposition avec l'AIMI portugais.

Comptes à l'étranger : formulaire 3916

Chaque compte bancaire ouvert, détenu, utilisé ou clos au Portugal pendant l'année se déclare avec votre déclaration de revenus, sur le formulaire 3916 (le 3916-bis concerne les comptes d'actifs numériques). Une omission coûte 1 500 € par compte (10 000 € si l'État n'a pas d'accord d'échange de renseignements avec la France, ce qui n'est pas le cas du Portugal). Si le total de vos soldes à l'étranger a dépassé 50 000 € à un moment de l'année, l'administration peut en outre remonter sur dix ans. Une procuration sur le compte d'un proche se déclare aussi.

Si vous vous installez au Portugal

Devenir résident fiscal portugais

Vous devenez résident fiscal au Portugal si vous y séjournez plus de 183 jours sur une période de 12 mois, ou si vous y disposez, à n'importe quel moment, d'un logement dans des conditions qui laissent supposer l'intention d'en faire votre résidence habituelle (article 16 du code de l'IRS). La résidence commence dès le premier jour de présence. Côté français, les critères de l'article 4 B du CGI (foyer, séjour principal, activité, centre des intérêts économiques) continuent de s'appliquer. En cas de conflit, c'est l'article 4 de la convention qui tranche. Une maison à Sintra occupée de longs mois peut donc créer une double résidence : tenez un calendrier de vos séjours.

L'année du départ, vous déposez une 2042 pour les revenus perçus du 1er janvier à la date du départ, et une 2042-NR pour vos revenus de source française perçus ensuite. Si vous gardez des revenus français imposables, votre dossier passe ensuite au service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR). Au Portugal, mettez à jour l'adresse de votre NIF à Finanças.

Retraités : ce qu'il faut savoir maintenant que le NHR est fermé

Beaucoup de retraités français se sont installés au Portugal grâce au régime des résidents non habituels (NHR). Ce régime est fermé aux nouveaux venus depuis 2024. Son successeur, l'IFICI, accorde un taux de 20 % pendant 10 ans aux seules professions qualifiées, et les pensions (catégorie H) en sont exclues. Concrètement, une pension du secteur privé (régime général, Agirc-Arrco) versée à un résident portugais n'est plus imposable qu'au Portugal (article 19), au barème progressif normal. Une pension de la fonction publique reste imposée en France, sauf si vous avez aussi la nationalité portugaise (article 20 modifié en 2016). Pour une pension mixte, faites un calcul avant de déménager.

Santé et prélèvements sociaux

Un retraité qui ne perçoit qu'une pension française demande le formulaire S1 avant son départ et l'enregistre auprès de la sécurité sociale portugaise. Il est alors soigné au Portugal à la charge de la France et reste couvert lors de ses séjours en France. Devenu non-résident fiscal, il ne paie plus de CSG ni de CRDS sur sa pension, mais une cotisation d'assurance maladie de 3,2 % sur la pension de base et de 4,2 % sur la complémentaire. Sur les loyers d'une location nue et les plus-values d'un bien conservé en France, les prélèvements sociaux sont de 17,2 % (18,6 % pour une location meublée non professionnelle). Ils tombent à 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) si vous êtes affilié à la sécurité sociale portugaise et n'êtes pas à la charge d'un régime français, ce qui en principe exclut les titulaires d'un S1 français. Une fois non-résident, l'IFI ne porte plus que sur vos biens immobiliers situés en France.

Succession et donation : pas de convention générale

Droit civil. Le règlement européen n° 650/2012, applicable depuis le 17 août 2015, soumet toute la succession, biens portugais compris, à la loi du pays de votre dernière résidence habituelle. Par testament, vous pouvez choisir la loi de votre nationalité, c'est-à-dire la loi française. Le certificat successoral européen permet ensuite aux héritiers de faire valoir leurs droits au Portugal. Ce règlement ne règle pas la fiscalité.

Fiscalité française. Si le défunt était domicilié fiscalement en France, tous ses biens, y compris la maison de Sintra, sont soumis aux droits de succession français (article 750 ter du CGI). C'est aussi le cas des biens étrangers reçus par un héritier domicilié en France depuis au moins 6 des 10 dernières années. L'accord franco-portugais du 3 juin 1994 ne concerne que les legs faits à certains organismes publics et culturels. Pour une succession familiale, il n'existe donc aucune convention contre la double imposition. Le seul correctif est l'article 784 A du CGI : l'impôt payé au Portugal sur le bien portugais s'impute sur les droits français, dans la limite des droits français afférents aux biens situés hors de France.

Fiscalité portugaise. Le Portugal n'a pas de droits de succession au sens français. Il perçoit un Imposto do Selo de 10 % sur les transmissions à titre gratuit, dont sont exonérés le conjoint ou partenaire de fait, les enfants, petits-enfants, parents et grands-parents. Les biens hérités doivent néanmoins être déclarés à Finanças. Pour une succession en ligne directe, l'impôt portugais est donc nul (une donation d'immeuble supporte toutefois 0,8 % d'Imposto do Selo, même entre parents et enfants), et ce sont les droits français (abattement de 100 000 € par enfant) qui s'appliquent. En revanche, un neveu ou un concubin non reconnu peut payer dans les deux pays. Faites travailler ensemble votre notaire français et votre avocat portugais, surtout si vous achetez à deux sans être mariés.

Transférer les fonds et financer l'achat

Virements

Même monnaie et même zone SEPA : un virement en euros vers le Portugal doit vous être facturé comme un virement national. Depuis le 9 octobre 2025, votre banque vérifie gratuitement que le nom du bénéficiaire correspond à l'IBAN, ce qui est utile contre les fraudes à l'acompte. Au Portugal, les banques, notaires, avocats et agents immobiliers sont soumis à la loi anti-blanchiment n.º 83/2017 et vous demanderont l'origine des fonds. Préparez l'acte de vente d'un bien en France, des relevés et vos avis d'imposition. Pour les gros montants, prévenez votre banque française à l'avance : les plafonds de virement en ligne sont souvent bas.

Crédit portugais ou crédit français ?

Une banque portugaise prête en général 60–70 % de la valeur à un non-résident, soit un apport de 30–40 %, sur des durées de 35 à 40 ans selon l'âge. Le Banco de Portugal plafonne les mensualités à 45 % du revenu net, et il n'existe pas de prêt fondé sur les loyers futurs. Il vous faut un NIF et un compte portugais. Voir notre guide du crédit pour non-résidents et le simulateur de crédit.

Une banque française n'inscrit en général pas d'hypothèque sur un bien situé au Portugal. Elle peut en revanche financer l'achat avec une garantie en France : hypothèque sur un bien français, nantissement d'une assurance-vie ou caution. Certaines banques liées au Portugal, comme Banque BCP, proposent ce type de crédit. Les normes du HCSF s'appliquent alors : taux d'effort de 35 % au plus et durée de 25 ans. Comparez les deux voies avant de signer le CPCV.

Vivre à Sintra en français

Le Lycée français Charles-Lepierre de Lisbonne est un établissement en gestion directe de l'AEFE. Il accueille 2 074 élèves, de la petite section à la terminale, avec un enseignement homologué à tous les niveaux. Pour une famille, le choix du quartier dépend souvent du trajet scolaire : voir les meilleurs quartiers de Sintra. Lisbonne est reliée sans escale à Paris (Orly, Roissy-CDG, Beauvais), Lyon, Nice, Toulouse, Marseille, Nantes, Bordeaux, Montpellier et Bâle-Mulhouse, avec des horaires qui varient selon la saison.

Côté prix, un logement s'est vendu en médiane 2 908 €/m² dans la commune de Sintra sur les 12 mois à mars 2026 (INE). Les écarts entre paroisses sont forts : voir notre indice des prix de Sintra. Nous travaillons en français, du côté de l'acheteur. Pour les questions fiscales franco-portugaises, un avocat et un conseiller fiscal doivent valider votre situation.

Étapes pratiques et pièges propres aux acheteurs français

1. Chiffrez le coût total avec l'IMT à 7,5 %, et vérifiez si vous pourrez prétendre au remboursement (installation dans les deux ans, location à loyer modéré).
2. Obtenez un NIF (sans représentant fiscal) et ouvrez un compte portugais.
3. Choisissez un avocat indépendant avant de verser quoi que ce soit : au Portugal, personne ne joue le rôle global du notaire français.
4. Signez le CPCV (acompte de 10 % en général), puis l'escritura 2 à 4 mois plus tard, sur place ou par procuration.
5. L'année suivante, en France : déclarez le compte (3916), les loyers éventuels (2042 C, lignes 4EA/4EB) et intégrez le bien à l'IFI si vous dépassez le seuil.
6. Organisez la transmission : testament avec choix de loi si besoin, régime matrimonial, rendez-vous avec votre notaire.

Pièges fréquents. Croire qu'il existe, comme en France, un délai de rétractation après l'avant-contrat : le CPCV engage dès la signature et l'acompte est souvent versé directement au vendeur. Compter sur le NHR, qui n'existe plus pour les nouveaux arrivants. Oublier le formulaire 3916. Ignorer qu'une longue présence à Sintra peut vous rendre résident fiscal portugais. Enfin, supposer qu'une convention évite la double imposition des successions : il n'y en a pas.

Les questions des acheteurs

Un Français a-t-il besoin d'un visa pour acheter une maison au Portugal ?

Non. Citoyen de l'UE, vous pouvez acheter et séjourner librement. Si vous restez plus de 3 mois, vous demandez un certificat d'enregistrement (CRUE) à la mairie de votre commune dans les 30 jours suivants. Il vous faut en revanche un NIF, le numéro fiscal portugais, mais pas de représentant fiscal.

Combien coûte l'IMT pour un acheteur français non résident en 2026 ?

Depuis le 25 mai 2026 (Decreto-Lei 97/2026), un acheteur qui n'a jamais été résident fiscal au Portugal paie un IMT à taux unique de 7,5 % du prix d'un logement, soit 37 500 € pour 500 000 €. La différence avec le barème normal est remboursée sur demande s'il devient résident fiscal dans les deux ans, ou s'il loue le logement dans les six mois à loyer modéré (jusqu'à 2 300 € par mois) pendant au moins 36 mois, continus ou non, au cours des cinq premières années ; la demande se dépose dans les six mois suivant l'installation ou la signature du bail. S'ajoutent 0,8 % de droit de timbre, l'avocat et le notaire : 7 à 11 % au total.

Comment déclarer en France les loyers d'un appartement au Portugal ?

Les loyers sont imposés au Portugal. En France, vous les déclarez directement sur la 2042 C, en ligne 4EA (réel) ou 4EB (micro-foncier), et non sur l'annexe 2047 : ils ne sont pas imposés en France, mais servent à calculer le taux effectif appliqué à vos autres revenus.

Ma maison au Portugal entre-t-elle dans l'IFI ?

Oui, si vous êtes résident fiscal français et que votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le bien est retenu pour sa valeur vénale, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale. Si vous devenez résident portugais, seuls vos biens situés en France restent imposables à l'IFI.

Ma retraite française sera-t-elle imposée au Portugal ?

Une pension du secteur privé versée à un résident portugais n'est imposable qu'au Portugal, au barème progressif, puisque le régime NHR est fermé aux nouveaux venus et que l'IFICI exclut les pensions. Une pension de fonctionnaire reste imposée en France, sauf si vous avez aussi la nationalité portugaise.

Faut-il déclarer un compte bancaire portugais au fisc français ?

Oui. Tout compte ouvert, utilisé ou clos au Portugal se déclare chaque année avec la déclaration de revenus, sur le formulaire 3916. L'amende est de 1 500 € par compte non déclaré, et l'administration peut contrôler sur dix ans si le total des soldes à l'étranger a dépassé 50 000 € dans l'année.

Existe-t-il une convention France-Portugal sur les successions ?

Pas de convention générale. L'accord du 3 juin 1994 ne concerne que certains organismes publics. Si le défunt était domicilié en France, la maison portugaise est soumise aux droits de succession français, et l'impôt portugais s'impute sur ces droits (article 784 A du CGI). Au Portugal, le conjoint, les enfants et les parents sont exonérés de l'Imposto do Selo de 10 %.

Une banque française peut-elle financer un achat au Portugal ?

Oui, mais en général pas avec une hypothèque sur le bien portugais : elle demande une garantie en France (hypothèque sur un bien français, nantissement d'une assurance-vie ou caution) et applique la règle du HCSF, soit 35 % d'endettement et 25 ans au plus. Une banque portugaise prête en général 60 à 70 % de la valeur à un non-résident.