Acheter un bien au Portugal en tant qu'étranger
Aucune restriction n'empêche les étrangers d'être propriétaires au Portugal. Voici la marche à suivre, étape par étape, et la durée de chaque phase en 2026.
En bref. Les étrangers peuvent acheter un bien au Portugal sans aucune restriction liée à la nationalité. La démarche : obtenir un NIF (plus un représentant fiscal si vous vivez hors UE/EEE), ouvrir un compte bancaire, mandater un avocat indépendant pour les vérifications, signer le CPCV, qui engage les deux parties, avec un acompte de 10 % en général, puis l'escritura devant notaire. De l'offre acceptée à l'acte, comptez 2 à 4 mois environ ; prévoyez 7–11 % en plus du prix.
Commençons par la bonne nouvelle : il n'existe aucune restriction liée à la nationalité pour posséder un logement au Portugal. Citoyens de l'UE ou non, résidents ou non-résidents, tous achètent dans les mêmes conditions juridiques. L'essentiel est de suivre correctement la procédure — la voici.
Étape 1 — Obtenir votre NIF (et un représentant fiscal si nécessaire)
Le NIF portugais (numéro fiscal) est obligatoire pour tout achat, ainsi que pour ouvrir un compte bancaire et payer vos impôts. Les non-résidents peuvent l'obtenir à distance, généralement en quelques jours, par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un comptable. Si vous êtes résident fiscal hors UE/EEE (ce qui inclut désormais le Royaume-Uni et les États-Unis), il vous faut aussi un représentant fiscal — une simple désignation que votre avocat peut organiser. Tout savoir sur le NIF.
Étape 2 — Ouvrir un compte bancaire portugais
Pas strictement obligatoire, mais vivement conseillé : c'est beaucoup plus simple pour verser l'acompte, les impôts et le solde du prix.
Étape 3 — Trouver le bien et mandater un avocat
Travaillez avec un conseiller aux côtés de l'acheteur pour trouver des biens vérifiés, et mandatez un avocat indépendant qui vous représente — pas le vendeur ni l'agence qui publie l'annonce. Exigez des annonces vérifiées : Sintra, en particulier, attire des annonces trompeuses conçues pour générer des demandes plutôt que de vraies ventes.
Étape 4 — Les vérifications préalables
Votre avocat contrôle le titre de propriété (caderneta predial, certidão de teor), confirme que le vendeur est bien le propriétaire légal, vérifie le permis d'habiter et la situation urbanistique, et s'assure qu'aucune dette ni charge ne grève le bien. Ne sautez jamais cette étape.
Étape 5 — Le CPCV, le compromis de vente
Le Contrato-Promessa de Compra e Venda engage les deux parties. Vous versez un acompte — 10 % en général (parfois jusqu'à 30 %). Si vous vous retirez, vous le perdez ; si c'est le vendeur, il doit vous le rembourser au double. Ne signez rien et ne versez aucun acompte avant la fin des vérifications indépendantes.
Étape 6 — L'escritura, l'acte définitif
L'escritura pública (acte authentique) est signée devant notaire. Le solde est payé, les impôts d'acquisition (IMT et droit de timbre) sont réglés au préalable et la propriété est inscrite au registre foncier. Les clés sont à vous.
De l'offre acceptée à l'acte, une revente sans complication prend généralement 2 à 4 mois environ — davantage en cas de prêt immobilier, de succession ou de problème de permis.
Et le prêt immobilier ?
Les banques portugaises prêtent en général aux non-résidents jusqu'à 60–70 % de la valeur (soit un apport de 30–40 %), contre 80–90 % pour les résidents. Obtenez un accord de principe avant de faire des offres.
Et les frais ?
Prévoyez 7–11 % en plus du prix pour les impôts et les frais — voir le détail complet dans Le vrai coût d'un achat à Sintra.
À retenir
- Les étrangers achètent librement — ni autorisation, ni plafond.
- Obtenez d'abord un NIF ; les résidents hors UE ont aussi besoin d'un représentant fiscal.
- Le CPCV engage, avec un acompte d'environ 10 % — faites les vérifications avant de signer.
- De l'offre à l'acte : environ 2 à 4 mois.
→ Recevoir le guide complet étape par étape en PDF gratuit (en anglais)
Information générale pour 2026, qui ne constitue pas un conseil juridique. Faites confirmer les exigences en vigueur par un avocat portugais qualifié avant d'agir.
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