Acheter un bien au Portugal donne-t-il droit à la résidence ?

Beaucoup d'acheteurs arrivent persuadés qu'acheter une maison au Portugal donne le droit d'y vivre. Ce n'est pas le cas. Être propriétaire et être résident relèvent de deux démarches entièrement séparées — et les confondre est la plus grosse erreur des acheteurs étrangers. Voici la situation réelle en 2026.

Acheter un logement ≠ obtenir un visa

Aucune restriction n'empêche les étrangers d'être propriétaires au Portugal, mais la propriété ne vous donne à elle seule aucun droit automatique de résider ici. En tant que citoyen non européen sans titre de séjour, vous restez soumis à la règle Schengen standard de 90 jours sur toute période de 180. Pour vivre ici à plein temps, il vous faut un visa de résidence — obtenu séparément.

Le Golden Visa ne passe plus par l'immobilier

C'est là que se concentre l'essentiel de la confusion. Le Golden Visa portugais (ARI) permettait autrefois de se qualifier en achetant un bien immobilier — mais cette voie immobilière a été supprimée en octobre 2023. Le programme existe toujours par d'autres voies (principalement des fonds d'investissement éligibles à partir de 500 000 €, et quelques options culturelles ou de création d'emplois), mais acheter un logement à Sintra ne vous y donne plus accès. Si une source affirme le contraire, elle n'est pas à jour.

Les visas qui permettent vraiment de s'installer : D7 et D8

Pour la plupart des personnes qui s'installent au Portugal, les voies réalistes sont des visas de résidence fondés sur les revenus, et non sur un investissement :

• D7 (visa de revenus passifs) — pour ceux qui disposent de revenus stables et réguliers provenant de l'extérieur du Portugal : pensions, revenus locatifs, dividendes. Il faut en général justifier de revenus au moins équivalents, environ, au salaire minimum portugais, plus une épargne. Très utilisé par les retraités.
• D8 (visa nomade numérique) — pour les salariés à distance et les indépendants rémunérés depuis l'étranger, avec une exigence de revenus de plusieurs fois le salaire minimum.

Les citoyens de l'UE/EEE n'ont besoin d'aucun visa : ils peuvent vivre ici librement et simplement s'enregistrer.

Être propriétaire (ou locataire) d'un logement aide bien ces demandes, car cela prouve l'hébergement — mais le logement est une pièce justificative, pas la voie d'accès elle-même.

Dans quel ordre procéder ?

Menez les deux comme des projets parallèles. Choisissez votre voie de résidence avec un avocat spécialisé en immigration, en fonction de vos revenus et de vos projets, et menez l'achat immobilier de votre côté. Si devenir résident fiscal portugais fait partie du projet, prenez aussi un conseil fiscal transfrontalier — l'ordre des étapes peut influer sur votre situation fiscale et même sur vos frais d'achat (voir notre note sur les droits de mutation des non-résidents dans le coût d'un achat).

→ Vous prévoyez de vous installer et d'acheter ? Expliquez-nous votre situation

Information générale pour 2026, qui ne constitue pas un conseil juridique ni en immigration. Les seuils de revenus des visas sont liés au salaire minimum portugais et évoluent — faites confirmer les exigences en vigueur par un avocat portugais qualifié en droit de l'immigration.