Даёт ли покупка недвижимости в Португалии вид на жительство?
Это самое распространённое заблуждение среди иностранных покупателей. Короткий ответ: нет — владеть домом и иметь право здесь жить — две разные вещи. Вот как всё устроено на самом деле в 2026 году.
Коротко. Нет — покупка недвижимости в Португалии не даёт вида на жительство. Путь Golden Visa через недвижимость закрыт с октября 2023 года, а без разрешения на проживание владельцы из стран вне ЕС могут находиться в стране не более 90 дней из любых 180. Большинство переезжающих пользуются визой D7 (пассивный доход) или D8 (цифровой кочевник), где жильё лишь подтверждает место проживания; гражданам ЕС/ЕЭЗ виза не нужна — достаточно зарегистрироваться.
Многие покупатели приезжают в уверенности, что вместе с домом в Португалии получат право здесь жить. Это не так. Владение недвижимостью и вид на жительство — два совершенно отдельных пути, и путаница между ними — самая большая ошибка иностранных покупателей. Вот честная картина на 2026 год.
Покупка жилья ≠ виза
Ограничений на владение недвижимостью для иностранцев в Португалии нет, но само по себе владение не даёт автоматического права здесь жить. Если вы гражданин страны вне ЕС и у вас нет вида на жительство, для вас по-прежнему действует обычное шенгенское правило — 90 дней из любых 180. Чтобы жить здесь постоянно, нужна виза на проживание, которую получают отдельно.
Golden Visa больше не работает через недвижимость
Именно здесь больше всего путаницы. Португальская Golden Visa (ARI, вид на жительство для инвесторов) когда-то позволяла получить право на программу через покупку недвижимости, но этот путь отменили в октябре 2023 года. Программа по-прежнему существует через другие варианты (прежде всего квалифицированные инвестиционные фонды от 500 000 €, а также некоторые культурные варианты или создание рабочих мест), но покупка дома в Синтре больше не даёт на неё права. Если источник утверждает иное, он устарел.
Покупка недвижимости в Португалии не даёт ни Golden Visa, ни вида на жительство. Путь через недвижимость закрыли в 2023 году.
Визы, которые действительно позволяют переехать: D7 и D8
Для большинства переезжающих в Португалию реальные варианты — визы на проживание, основанные на доходе, а не на инвестициях:
- D7 (виза для получателей пассивного дохода) — для тех, у кого есть стабильный регулярный доход из-за пределов Португалии: пенсии, арендный доход, дивиденды. Как правило, нужно подтвердить доход не ниже примерно португальской минимальной зарплаты, а также сбережения. Популярна у пенсионеров.
- D8 (виза цифрового кочевника) — для удалённых сотрудников и фрилансеров с доходом из-за пределов Португалии; требование к доходу — в несколько раз выше минимальной зарплаты.
Гражданам ЕС/ЕЭЗ виза вообще не нужна — они могут свободно жить здесь и просто регистрируются.
Собственное жильё (или договор аренды) действительно помогает при подаче на эти визы, потому что подтверждает место проживания, — но дом лишь подкрепляет заявление, а не является самим основанием.
В каком порядке действовать?
Относитесь к этому как к двум параллельным проектам. Выберите путь к виду на жительство вместе с иммиграционным юристом с учётом вашего дохода и планов, а покупку недвижимости ведите отдельно. Если в ваши планы входит налоговое резидентство в Португалии, получите и консультацию по международному налогообложению: порядок шагов может повлиять на ваше налоговое положение и даже на расходы на покупку (см. нашу заметку о налоге на переход собственности для нерезидентов в статье о расходах на покупку).
Главное
- Покупка недвижимости сама по себе не даёт права на проживание.
- Путь Golden Visa через недвижимость отменён в 2023 году — недвижимость больше не подходит.
- Для переезда большинство использует визу D7 (пассивный доход) или D8 (цифровой кочевник); гражданам ЕС виза не нужна.
- Ведите оформление ВНЖ и покупку как два отдельных процесса.
→ Планируете переезд и покупку? Расскажите о своей ситуации
Общая информация на 2026 год, не юридическая и не иммиграционная консультация. Пороги дохода для виз привязаны к португальской минимальной зарплате и меняются — уточняйте действующие требования у квалифицированного португальского иммиграционного юриста.
Бесплатный гид покупателя
Покупаете в Синтре? Начните с полного гида
Наш бесплатный PDF (на английском) — это порядок покупки, реальные расходы в 2026 году, налоги и лучшие районы: всё, что нужно иностранному покупателю.