Как иностранцу купить недвижимость в Португалии
Ограничений для иностранцев на владение недвижимостью в Португалии нет. Вот весь процесс по шагам и сколько времени занимает каждый этап в 2026 году.
Коротко. Иностранцы могут покупать недвижимость в Португалии без ограничений по гражданству. Порядок такой: получить NIF (и назначить налогового представителя, если вы живёте за пределами ЕС/ЕЭЗ), открыть банковский счёт, нанять независимого юриста для проверки, подписать обязывающий договор CPCV с задатком обычно 10 %, затем — escritura у нотариуса. От принятого предложения до сделки проходит около 2–4 месяцев; сверх цены заложите 7–11 %.
Сначала хорошая новость: для владения жилой недвижимостью в Португалии нет ограничений по гражданству. Граждане ЕС и других стран, резиденты и нерезиденты покупают на одних и тех же правовых основаниях. Главное — правильно пройти процедуру. Вот она.
Шаг 1 — получите NIF (и при необходимости налогового представителя)
Португальский NIF (налоговый номер) обязателен для любой покупки, а также для открытия банковского счёта и уплаты налогов. Нерезиденты могут получить его дистанционно, обычно за несколько дней, через юриста или бухгалтера. Если вы налоговый резидент за пределами ЕС/ЕЭЗ (теперь это касается и Великобритании, и США), вам также понадобится налоговый представитель — простое назначение, которое может оформить ваш юрист. Подробнее о NIF.
Шаг 2 — откройте счёт в португальском банке
Строго говоря, это не обязательно, но настоятельно рекомендуется: так гораздо проще внести задаток, заплатить налоги и перевести деньги на сделку.
Шаг 3 — найдите объект и наймите юриста
Работайте с консультантом на стороне покупателя, чтобы найти проверенные дома, и наймите независимого юриста, который представляет вас — а не продавца или агента продавца. Требуйте проверенных объявлений: Синтра особенно притягивает вводящую в заблуждение онлайн-рекламу, цель которой — собрать заявки, а не продать реальный дом.
Шаг 4 — юридическая проверка
Юрист проверяет право собственности (Caderneta Predial — налоговая карточка объекта, Certidão de Teor — выписка из реестра), подтверждает, что продавец — законный собственник, проверяет разрешение на проживание (licença de utilização) и градостроительный статус и убеждается, что на объекте нет долгов и обременений. Никогда не пропускайте этот шаг.
Шаг 5 — CPCV, предварительный договор
Contrato-Promessa de Compra e Venda (предварительный договор купли-продажи) обязывает стороны. Вы вносите задаток — обычно 10 % (иногда до 30 %). Если откажетесь вы, задаток пропадает; если откажется продавец, он должен вернуть его в двойном размере. Никогда не подписывайте договор и не платите задаток до завершения независимой проверки.
Шаг 6 — escritura, окончательная сделка
Escritura pública (нотариальный акт купли-продажи) подписывается у нотариуса. Вы выплачиваете остаток цены, налоги на покупку (IMT и гербовый сбор) уплачиваются заранее, а право собственности регистрируется в земельном реестре. Ключи — ваши.
От принятого предложения до сделки при простой покупке на вторичном рынке обычно проходит около 2–4 месяцев — дольше, если нужна ипотека, есть наследственные вопросы или проблемы с разрешениями.
А ипотека?
Португальские банки обычно кредитуют нерезидентов на 60–70 % стоимости (первоначальный взнос 30–40 %), резидентов — на 80–90 %. Получите предварительное одобрение банка ещё до того, как начнёте делать предложения.
А расходы?
Сверх цены заложите 7–11 % на налоги и сборы — подробный разбор в статье Сколько на самом деле стоит покупка в Синтре.
Главное
- Иностранцы покупают свободно — без разрешений и квот.
- Сначала получите NIF; резидентам стран вне ЕС нужен ещё и налоговый представитель.
- CPCV обязывает стороны, задаток ~10 % — проведите проверку до подписания.
- От предложения до сделки — примерно 2–4 месяца.
→ Получить полный пошаговый гид бесплатно (PDF на английском)
Общая информация на 2026 год, не юридическая консультация. Перед тем как действовать, уточните действующие требования у квалифицированного португальского юриста.
Бесплатный гид покупателя
Покупаете в Синтре? Начните с полного гида
Наш бесплатный PDF (на английском) — это порядок покупки, реальные расходы в 2026 году, налоги и лучшие районы: всё, что нужно иностранному покупателю.