Калькулятор расходов на покупку недвижимости — Португалия 2026
Налог IMT, гербовый сбор, оформление сделки и регистрация, юрист и расходы по ипотеке при любой цене — включая единые 7,5 % IMT для нерезидентов, действующие с мая 2026 года, и освобождение для покупателей до 35 лет.
Коротко. При покупке жилья в Португалии в 2026 году вы платите налог IMT (самая крупная статья), 0,8 % гербового сбора, 375–700 € за оформление сделки и регистрацию и, если нанимаете, независимого юриста (около 1 % + НДС). С 25 мая 2026 года нерезиденты при покупке жилья платят единые 7,5 % IMT; разницу можно вернуть, если в течение двух лет стать резидентом или сдавать жильё по умеренной ставке. Пример: дом для отдыха за 350 000 € обойдётся нерезиденту примерно в 33 730 € налогов и сборов вместе с юристом.
Ваша покупка
Ваши расходы
До подписания
Проверим ваши точные цифры
Калькулятор не видит налоговую стоимость объекта, не знает, положен ли вам возврат налога и сколько банк действительно готов вам дать. Отправьте нам этот расчёт — в течение одного рабочего дня мы ответим с цифрами для вашего случая и, если пожелаете, с конфиденциальной подборкой объектов под ваш бюджет.
Из чего складываются расходы на покупку в Португалии в 2026 году
Помимо цены, покупатель в Португалии платит IMT (муниципальный налог на передачу недвижимости), гербовый сбор 0,8 % (Imposto do Selo), сборы за оформление сделки и регистрацию в земельном реестре и — что разумно — гонорар независимого юриста. При ипотеке добавляются гербовый сбор с кредита и банковские комиссии. Комиссию агентства обычно платит продавец. Для резидента, покупающего основное жильё за 350 000 €, итог составит около 6–7 %; для нерезидента при покупке того же жилья — около 10 % из-за новой единой ставки IMT.
Таблицы IMT 2026 (континентальная Португалия)
Для жилья IMT прогрессивен до 660 982 € (для второго жилья — до 633 931 €), затем на всю цену действует единая ставка 6 %, а свыше 1 150 853 € — 7,5 %. Налог начисляется на большую из двух сумм: цену или налоговую стоимость объекта (VPT).
| Ценовая ступень (€) | Основное жильё | Второе жильё / инвестиции |
|---|---|---|
| до 106 346 | 0 % | 1 % |
| 106 346 – 145 470 | 2 % | 2 % |
| 145 470 – 198 347 | 5 % | 5 % |
| 198 347 – 330 539 | 7 % | 7 % |
| 330 539 – 633 931 | 8 % | 8 % |
| 633 931 – 660 982 | 8 % | 6 % единая |
| 660 982 – 1 150 853 | 6 % единая | 6 % единая |
| свыше 1 150 853 | 7,5 % единая | 7,5 % единая |
| Покупатель-нерезидент (любая цена) | 7,5 % единая | |
IMT 7,5 % для нерезидентов
С 25 мая 2026 года (Decreto-Lei 97/2026) покупатель, не являющийся налоговым резидентом Португалии, платит единые 7,5 % IMT со всей цены жилья — без ступеней и без льгот. Значение имеет налоговое резидентство, а не гражданство. Картину меняют три обстоятельства:
- Прежнее резидентство. Налоговая служба подтвердила (Ofício Circulado 40131/2026), что 7,5 % не применяются, если покупатель — или, у супругов в режиме общей совместной собственности, хотя бы один из них — когда-либо был налоговым резидентом Португалии. Тогда действуют обычные таблицы.
- Переезд в Португалию. Если вы станете налоговым резидентом в течение двух лет после покупки, разницу с обычной ставкой можно вернуть, подав заявление в течение шести месяцев.
- Сдача по умеренной ставке. Если в течение шести месяцев жильё сдано в аренду не дороже 2 300 € в месяц и сдаётся не менее 36 месяцев в первые пять лет, разница тоже возвращается.
Правило касается только жилья. Земля под застройку (6,5 %), сельскохозяйственная земля (5 %) и коммерческая недвижимость (6,5 %) облагаются одинаково, кто бы ни покупал.
IMT Jovem — покупатели до 35 лет
Покупатель в возрасте до 35 лет включительно, который самостоятельно отчитывается по подоходному налогу, не владел жильём последние три года и покупает первое основное жильё, не платит ни IMT, ни гербовый сбор до 330 539 €. В диапазоне от 330 539 € до 660 982 € облагается только часть свыше 330 539 € (IMT 8 %, гербовый сбор 0,8 %); выше 660 982 € льготы нет. Оформление сделки и регистрация тоже обходятся дешевле (150 € вместо 375 €).
IMT при типичных ценах в Синтре
| Цена | Резидент, основное жильё | Резидент, второе жильё | До 35 лет, первое жильё | Нерезидент |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | 7 042 € | 8 106 € | 0 € | 18 750 € |
| 350 000 € | 14 237 € | 15 300 € | 1 557 € | 26 250 € |
| 500 000 € | 26 237 € | 27 300 € | 13 557 € | 37 500 € |
| 850 000 € | 51 000 € | 51 000 € | 51 000 € | 63 750 € |
| 1 500 000 € | 112 500 € | 112 500 € | 112 500 € | 112 500 € |
Только IMT; к нему добавляются гербовый сбор 0,8 % (кроме случаев льготы до 35 лет), около 375 € за оформление сделки и регистрацию и юрист. Цены в Синтре сегодня: квартиры — примерно от 185 000 €, дома — примерно от 330 000 €; см. квартиры и дома и виллы.
Частые вопросы покупателей
Сколько составляют расходы на покупку недвижимости в Португалии в 2026 году?
Для резидента, покупающего основное жильё, — примерно 6–8 % от цены: налог IMT (прогрессивный, 0–8 %, или единые 6 %), гербовый сбор 0,8 %, оформление сделки и регистрация — около 375 € и юрист — около 1 % плюс НДС. Нерезидент при покупке жилья платит единые 7,5 % IMT, и итог достигает примерно 9–10 %.
Платят ли нерезиденты в Португалии больше IMT?
Да. С 25 мая 2026 года нерезиденты при покупке жилья платят единые 7,5 % IMT, если только они никогда не были налоговыми резидентами Португалии. Разница с обычной ставкой возвращается, если в течение двух лет покупатель становится резидентом или сдаёт жильё по умеренной ставке (до 2 300 € в месяц) не менее 36 месяцев.
IMT начисляется на цену или на налоговую стоимость?
На большую из двух величин: заявленную цену или налоговую стоимость объекта (valor patrimonial tributário, VPT), указанную в caderneta predial (налоговой карточке объекта). В Синтре VPT почти всегда ниже рыночной цены, поэтому базой служит цена.
Кто платит риелтору в Португалии?
Как правило, продавец — из суммы продажи. Покупатель платит за поиск или консультирование, только если сам нанимает представителя.
Что добавляет к расходам ипотека?
Гербовый сбор 0,6 % от суммы кредита, банковские комиссии — около 800 € плюс 4 % гербового сбора — и более высокий регистрационный сбор (700 € вместо 375 € в Casa Pronta). Страхование жизни и недвижимости обязательно. См. ипотечный калькулятор.
- AT — Ofício Circulado 40129/2026 (таблицы IMT 2026; ступени проиндексированы на 2 % в государственном бюджете на 2026 год)
- Decreto-Lei 97/2026 от 20 мая (CIMT, ст. 17 — 7,5 % для покупателей жилья — нерезидентов, действует с 25 мая 2026) и AT Ofício Circulado 40131/2026 от 4 сентября (правила о прежнем резидентстве и о супругах)
- Decreto-Lei 48-A/2024 (льгота по IMT и гербовому сбору для покупателей до 35 лет, лимиты обновлены на 2026 год)
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, позиции 1.1 (0,8 % с покупки), 17.1.4 (0,6 % с кредитов сроком от 5 лет) и 17.3.1 (4 % с процентов)
- IRN — тарифы Casa Pronta: 375 € за покупку, 700 € за покупку + ипотеку; 150 € / 250 € для покупателей до 35 лет
Калькулятор даёт ориентировочные цифры для сравнения. Это не налоговая, юридическая или финансовая консультация; перед подписанием подтвердите свой случай у португальского юриста или налогового консультанта.