01
Места, где больше не построить
Горы, побережье и исторические деревни практически закрыты для нового строительства. Существующий дом в Colares, São Pedro или центре Синтры — единственный способ там жить.
Дома и виллы в Синтре
Покупка существующего дома — семейной виллы 1990-х, шале в горах или квинты у побережья. Реальные цены по фрегезиям, стоимость покупки и ремонта, и бумаги, которые отличают хороший дом от дорогой проблемы.
2 908 €Медиана €/м², Синтра (INE)
895 тыс. €Медиана предложения, дома
8–9 %Расходы на покупку, всего
6–10 нед.От предложения до ключей, наличные
Медианная цена продажи за м² по INE для всего жилья Синтры, 12 месяцев по март 2026 (+28,9 % год к году в I кв. 2026); медианная цена предложения домов по агрегатору порталов, объявления Синтры, сентябрь 2026. Расходы на покупку по таблицам IMT 2026. Цифры подтверждаем по каждому дому. Обновлено 25 сентября 2026.
Почему дом
Почему покупатели выбирают вторичный дом в Синтре
Синтра — город домов. За пределами пригородного пояса фонд состоит из вилл, шале и квинт — с садами, видами и микроклиматом, которые сделали это место знаменитым, — и почти ничего из этого нельзя построить заново в охраняемом ландшафте. Покупка вторички — способ попасть сюда. Цена вопроса — состояние и бумаги: португальские дома часто расширяли сами владельцы, и у большой доли того, что продаётся, есть что-то, что никогда не согласовывалось.
02
Простор и земля за свои деньги
По сравнению с Лиссабоном и Кашкайшем Синтра даёт самые большие дома и сады за евро во всей агломерации — вилла с 4 спальнями и бассейном может стоить меньше двухкомнатной квартиры в Шиаду.
03
Рынок, который вознаграждает проверку
Цены в Синтре выросли на 28,9 % за год. Дома с чистыми бумагами уходят за дни; дома с проблемами стоят и торгуются — если вы знаете, во что обойдётся решение проблемы.
Цены
Ориентировочные цены по типам домов
Сколько стоит дом в Синтре, зависит от фрегезии, участка и состояния гораздо больше, чем от квадратных метров. Типичные диапазоны предложения из текущих объявлений:
| Тип дома | Где | Жилая площадь (m²) | Диапазон предложения |
|---|---|---|---|
| Блокированный / сдвоенный | Algueirão, Rio de Mouro, Massamá | 120–180 m² | 330–520 тыс. € |
| Отдельно стоящий, пригород | Belas, Mem Martins, Terrugem | 200–300 m² | 520–850 тыс. € |
| Современная вилла | Linhó, Beloura, Várzea | 250–450 m² | 1,3–3,5 млн € |
| Прибрежная вилла / загородный дом | Colares, Almoçageme, Magoito | 200–400 m² | 0,9–2,5 млн € |
| Историческое шале / городской дом | Центр Синтры, São Pedro | 180–400 m² | 0,8–2 млн €+ |
| Квинта / паласете | Серра, Colares | 400–1 500 m² | 2–8 млн €+ |
Читайте объявления осторожно: «T5» может быть лицензированным T3 с переделанным гаражом; «300 м²» может быть общей площадью с нелицензированным флигелем. Только caderneta, реестр и утверждённые планы говорят, что вы покупаете.
Диапазоны предложения по объявлениям Синтры, сентябрь 2026. Официальные медианы INE по фрегезиям и пример расчёта расходов — в разделе аналитики ниже.
Дома с адекватной ценой в Синтре уходят под предложение за считанные дни.Расскажите, что ищете, — пришлём дома с уже проверенными документами, включая те, что никогда не доходят до порталов.
Получить актуальные домаАналитика покупки дома
Дома в Синтре: цены по фрегезиям, стоимость владения — и как распознать незаконный
Рынок домов Синтры — на самом деле одиннадцать рынков: блокированный дом 1990-х в Algueirão и квинта в Colares делят муниципалитет и больше ничего. Ниже: официальная карта цен, ориентировочные диапазоны по типам домов, пример расчёта расходов, бюджет ремонта, который большинство покупателей недооценивает, — и шесть способов, которыми дом оказывается частично незаконным.
Официальная карта цен по фрегезиям (INE, 12 месяцев по март 2026)
Медианная цена продажи за м² всего жилья (квартир и домов) в каждой фрегезии по реальным сделкам. Дома в престижных фрегезиях стоят выше этих медиан; блокированные дома в пригородах — около них. Ориентиры для масштаба внизу.
| Фрегезия | Медиана €/м² | Вторичка €/м² | Что там продаётся |
|---|---|---|---|
| Colares | 3 728 | — | Виллы и квинты в Colares, Almoçageme, Praia das Maçãs, Azenhas do Mar; дома с историей, большие сады |
| Sintra (S. Maria e S. Miguel, S. Martinho, S. Pedro) | 3 465 | 3 419 | Исторические шале и городские дома в центре; виллы 1990–2000-х в São Pedro, Várzea и Linhó; закрытый посёлок Beloura |
| Queluz e Belas | 3 013 | 3 004 | Гольф-виллы в Belas Clube de Campo; таунхаусы 1990-х |
| Casal de Cambra | 3 006 | 2 869 | Плотный пригород; домов мало |
| Cacém e São Marcos | 2 995 | 3 000 | Блокированные дома 1970–90-х, многие построены хозяевами |
| Massamá e Monte Abraão | 2 921 | 2 910 | Таунхаусы 1990-х (moradias em banda) у железной дороги |
| Agualva e Mira-Sintra | 2 848 | 2 854 | Более старый пригород; небольшие отдельно стоящие дома |
| Rio de Mouro | 2 818 | 2 807 | Таунхаусы 1990–2010-х; виллы в Serra das Minas и Rinchoa |
| Algueirão-Mem Martins | 2 763 | 2 751 | Самый большой фонд семейных домов с 3–4 спальнями; Mem Martins, Mercês, Tapada das Mercês |
| S. João das Lampas e Terrugem | 2 655 | 2 500 | Деревенские дома, сельские квинты, самострой 1980–2000-х; побережье Magoito |
| Almargem do Bispo, Pêro Pinheiro e Montelavar | 2 442 | 2 000 | Сельский север; самые дешёвые дома с землёй |
| Синтра — муниципалитет | 2 908 | 2 898 | Медиана новостроек 3 107 €/м² |
| Cascais | 4 687 | 4 633 | |
| Лиссабон | 5 082 | 4 896 | |
| Большой Лиссабон | 3 598 |
Ориентировочные диапазоны цен предложения по типам домов (сентябрь 2026)
Диапазоны из текущих объявлений Синтры; сравнение за м² для домов вводит в заблуждение, потому что решают участок и состояние. По всем порталам медианная цена предложения дома в Синтре — около 895 000 €.
| Тип дома | Где | Жилая площадь м² | Диапазон предложения |
|---|---|---|---|
| Блокированный / сдвоенный дом, 1985–2010 | Algueirão, Rio de Mouro, Massamá, Cacém | 120–180 | 330–520 тыс. € |
| Отдельно стоящий дом в пригороде | Belas, Mem Martins, Serra das Minas, Terrugem | 200–300 | 520–850 тыс. € |
| Современная вилла, закрытый посёлок или гольф | Linhó, Beloura, Quinta da Beloura, Várzea | 250–450 | 1,3–3,5 млн € |
| Вилла или загородный дом у побережья | Colares, Almoçageme, Praia das Maçãs, Magoito | 200–400 | 0,9–2,5 млн € |
| Историческое шале или городской дом | Центр Синтры, São Pedro (зона наследия) | 180–400 | 0,8–2 млн €+ |
| Квинта / паласете с землёй | Серра, Colares, São Pedro | 400–1 500 | 2–8 млн €+ |
| Руина под восстановление | Деревни, rústico с зарегистрированной руиной | 60–200 | 150–500 тыс. € |
Сколько стоит покупка — пример расчёта
Отдельно стоящий дом за 850 000 € как основное жильё, налоговые таблицы 2026. Расходы на покупку — 8–9 % от цены; НДС на вторичке нет.
| Статья | € | Примечание |
|---|---|---|
| IMT — налог на передачу | 51 000 € | 850 000 € попадает в ступень 660 982–1 150 853: единая ставка 6 % (таблица 2026; и для основного, и для второго жилья) |
| Гербовый сбор 0,8 % | 6 800 € | Платится вместе с IMT, до сделки |
| Нотариус, регистрация, Casa Pronta | 1 000 € | Сделка и регистрация права |
| Юрист / due diligence | 10 500 € | ~1 % + НДС: реестр, лицензии, планы против реальности, CPCV, сделка |
| Техническое обследование | 900 € | Независимый инженер: конструкции, влажность, кровля, электрика, сантехника — закон не требует, но всегда окупается |
| При ипотеке: оценка, банковские сборы, гербовый 0,6 % на кредит | 4 000 € | Для кредита 500 000 € |
| Итого расходы на покупку | ≈ 74 000 € (8,7 %) |
Свыше 1 150 853 € IMT — единые 7,5 %: вилла за 1,5 млн € стоит около 124 500 € IMT и гербового сбора. Ниже 660 982 € ступени прогрессивные: дом за 500 000 € платит примерно 26 200 € (основное жильё).
Бюджет ремонта за м² (Большой Лиссабон, 2026, с НДС)
| Объём | €/м² | Примечание |
|---|---|---|
| Косметическое обновление | 250–450 € | Покраска, полы, свет, мелкая столярка |
| Кухня, санузлы, электрика, окна | 600–900 € | Типичное обновление виллы 1990-х |
| Полная реконструкция с кровлей, утеплением, конструкциями | 1 000–1 600 € | Плюс проект и лицензия; НДС 23 %, 6 % только внутри ARU |
| Реконструкция в зоне наследия | 1 500–2 500 €+ | Охраняемая зона Синтры: фасады, окна и кровли требуют согласования Câmara и органа охраны наследия |
Сколько времени это занимает
Покупка вторичного дома в Синтре: 6–10 недель за наличные, 8–14 недель с ипотекой — если бумаги чистые. Легализация чего-либо добавляет 6–18 месяцев.
| Этап | Срок | Что происходит |
|---|---|---|
| Предложение и бронирование | 1–2 недели | Устное или письменное предложение; небольшая сумма бронирования иногда закрепляет дом на время проверки документов |
| Проверка документов + обследование | 1–3 недели | Реестр, caderneta, лицензия на использование, утверждённые планы против реальности, энергосертификат, обременения; осмотр инженером |
| CPCV — предварительный договор | День 0 | Задаток 10–20 %; условия (легализация, ипотека, согласованные площади); двойной задаток, если продавец откажется |
| Ипотека (если нужна) | 4–8 недель | Банковская оценка только лицензированной площади; нерезидентам обычно 60–70 % от стоимости |
| Escritura и ключи | 1 день | IMT и гербовый оплачены накануне; сделка, регистрация, переоформление коммунальных договоров |
Незаконные и незарегистрированные постройки: шесть случаев, которые мы видим чаще всего
Десятилетия самостроя и слабого контроля привели к тому, что у большой доли домов Синтры есть что-то, что никогда не согласовывалось. Это редко срывает сделку — если найти это до подписания и учесть в цене. С 1 октября 2026 года (Decreto-Lei 108/2026, старт перенесён с августа Decreto-Lei 155-B/2026) в каждом акте передачи здания, фракции или земли под застройку должно быть зафиксировано, предъявлен ли título urbanístico, заявляет ли продавец, что имеет его, не показывая, или признаёт, что его нет. Продажа без документа по-прежнему возможна — но покупатель теперь формально уведомлён, и проблема попадает в цену, а не прячется.
| Что мы находим | Почему это важно | Что делать |
|---|---|---|
| Пристройка, флигель, гараж или бассейн отсутствуют в caderneta или в утверждённых планах | Банк оценивает только лицензированную площадь; штрафы 500–200 000 € за самовольные работы; легализация может быть невозможна по действующему PDM | Возьмите утверждённые планы в Câmara и обойдите дом с ними; оценивайте лишнее как нелицензированное; сделайте легализацию — или скидку — условием CPCV |
| Гараж, чердак или подвал переделаны в спальни (T3 продаётся как «T5») | Назначение и площадь не лицензированы; проблемы со страховкой и перепродажей; высота потолков часто ниже законного минимума | Считайте только лицензированные комнаты; требуйте лицензию на переделку, а не слова агента |
| Дом на земле rústico или «хозяйственная постройка», используемая как жильё | Не может быть легализован как жильё; в природном парке есть предписания о запрете и сносе | Откажитесь — если только Câmara не подтвердит, что здание старше правил (certidão) |
| Руина восстановлена больше исходного пятна или высоты | В природном парке и REN восстанавливать можно только исходный объём; избыток незаконен | Сравните лицензию и объём проекта с тем, что стоит; проверьте обмер до работ (levantamento) |
| Дом до 1951 года без лицензии на использование | Законно — здания до RGEU 1951 года освобождены, — но это нужно доказать | Запросите в Câmara certidão de isenção de licença de utilização до CPCV |
| Площади расходятся между caderneta, реестром и рулеткой | Банк берёт наименьшую цифру; IMI пересчитывается; сделку могут не заверить | Пусть продавец приведёт площади в соответствие (rectificação) до сделки, за свой счёт |
Что включает легализация: проект архитектора, доказывающий соответствие работ действующему PDM, REN/RAN и строительным нормам (RJUE ст. 102-A), муниципальные сборы, штраф за строительство без лицензии (500–200 000 € для физических лиц) и 6–18 месяцев. Если работы не могут соответствовать — не тот класс земли, превышена высота, внутри противопожарной полосы — легализовать их нельзя, и однажды кого-то попросят их снести.
Шесть документов, которые нужно потребовать до CPCV
Выписка из реестраCertidão permanente do registo predial: собственники, площадь, обременения (ипотеки, аресты, узуфрукт) — и зарегистрирован ли дом таким, каким построен.
Caderneta predialНалоговая карточка: площади, типология, VPT (налоговая стоимость, база IMI и AIMI) и год регистрации — сверить с реестром и планами.
Лицензия на использованиеLicença de utilização для habitação или certidão о том, что здание старше 1951 года. После Simplex её не требуют при сделке — именно поэтому требуйте её вы.
Утверждённые планыTelas finais / plantas aprovadas из Câmara de Sintra. Обойдите с ними каждую комнату: так находят нелицензированные пристройки.
Ficha técnica + энергосертификатFicha técnica de habitação для всего, что лицензировано после марта 2004; действующий энергосертификат (обязателен для продажи, без него штрафы до 3 740 €).
Наследие и преимущественные праваВ охраняемом ландшафте Синтры и рядом с памятниками государство (орган охраны наследия), а иногда и Câmara имеют право преимущественной покупки — продажу нужно заявить (Casa Pronta) и выдержать 10 дней.
Источники: INE, Estatísticas de preços da habitação ao nível local (12 месяцев по март 2026); Portal das Finanças, таблицы IMT 2026; RJUE (DL 555/99 в ред. DL 10/2024) и DL 108/2026; DL 68/2004 (ficha técnica); агрегатор объявлений rankingimobiliario.com, 13 сентября 2026; опросы подрядчиков 2026. Цифры ориентировочные; проверяем по каждому дому.
Шаг за шагом
От просмотра до ключей
- Отбор и просмотр — уже имея на руках caderneta и выписку из реестра: дом, документы на который продавец не может быстро предоставить, — тревожный знак.
- Сверить бумаги с домом — утверждённые планы из Câmara против того, что стоит; лицензия на использование (или certidão до 1951 года); энергосертификат; обременения и преимущественные права.
- Техническое обследование — независимый инженер по конструкциям, влажности, кровле, электрике, сантехнике, септику и границам. В Португалии обязательного обследования нет; заложите 600–900 € и никогда не пропускайте.
- Предложение и CPCV — торгуйтесь на фактах (нелицензированная площадь, ремонт, разрыв с оценкой). Предварительный договор фиксирует цену, задаток (10–20 %) и условия — легализацию, ипотеку, согласованные площади.
- Финансирование — банковская оценка только лицензированной площади; нерезидентам обычно 60–70 % от стоимости; 4–8 недель.
- Escritura — IMT и гербовый оплачены накануне; сделка, регистрация, переоформление коммунальных договоров. Ключи в тот же день.
Финансирование
Финансирование вторичного дома
Вторичные дома — самый простой для финансирования актив в Португалии: нерезиденты обычно получают 60–70 % от стоимости, резиденты до 80–90 %, на срок до 30–40 лет в зависимости от возраста. Две ловушки: оценщик банка считает только лицензированную и зарегистрированную площадь — нелицензированная пристройка для банка стоит ноль, и на сделке может не хватить денег; а старые дома часто оцениваются ниже цены, что уменьшает кредит. Сделайте оценку до задатка по CPCV или поставьте CPCV под условие получения кредита.
Налоги
Налоги и расходы
IMT на вторичный дом прогрессивный до 660 982 € (основное жильё: 0 % до 106 346 €, затем ступени 2 %, 5 %, 7 % и 8 %), единые 6 % от 660 982 € до 1 150 853 € и 7,5 % выше; второе жильё платит 1 % на первой ступени, а ступень 8 % заканчивается на 633 931 €. Добавьте гербовый сбор 0,8 %, нотариуса и регистрацию и около 1 % юристу — 8–9 % всего свыше 660 тыс. €, без НДС. После покупки: IMI 0,3–0,45 % от налоговой стоимости (VPT) в год и AIMI на VPT свыше 600 000 € на собственника. Ремонт облагается НДС 23 % (6 % только внутри ARU).
Где
Где находятся дома
Три пояса. Горы и побережье — центр Синтры, São Pedro, Colares, Almoçageme, Praia das Maçãs — шале, квинты и прибрежные виллы, верх рынка и охраняемый ландшафт. Гольф и закрытые посёлки — Linhó, Beloura, Quinta da Beloura, Belas Clube de Campo, Várzea — современные виллы, на которые международные семьи смотрят первыми. Пригородный пояс — Algueirão-Mem Martins, Rio de Mouro, Massamá, Cacém — самый большой фонд семейных домов с 3–4 спальнями за 330–850 тыс. €, 30 минут до Лиссабона на поезде. См. наши гиды по Colares, São Pedro и Rio de Mouro (на английском).
Перед подписью
Что мы проверяем в каждом доме: реестр, caderneta и планы совпадают друг с другом и со зданием; лицензия на использование или certidão до 1951 года; обременения (ипотеки, аресты, узуфрукт, неоформленное наследство); преимущественные права в зоне наследия; границы и подъезд как зарегистрированы; септик или канализация, колодец или водопровод; влажность и вентиляция — микроклимат Синтры наказывает северные комнаты и неутеплённые гранитные стены; кровли (асбестоцементные листы были законны до 2005 года и стоят 30–60 €/м² в утилизации); дерево на повреждения термитами; электрика (проводку до 1990 года обычно нужно менять); и противопожарная полоса — дома на краю леса должны держать 50 м ухоженной растительности, каждый год, за ваш счёт.
Проверенные дома
Ищете дом в Синтре?
Назовите район, площадь и бюджет — пришлём дома с уже проверенными лицензиями, площадями и обременениями, а не только фотографии.
FAQ
Дома и виллы в Синтре — FAQ
От 330 000 € за блокированный дом 1990-х в Algueirão или Rio de Mouro до 8 млн €+ за квинту. Отдельно стоящие дома в пригороде — 520–850 тыс. €, современные виллы в Linhó/Beloura — 1,3–3,5 млн €, прибрежные виллы в Colares — 0,9–2,5 млн €. Медиана INE для всего жилья Синтры — 2 908 €/м² (12 месяцев по март 2026).
Запросите в Câmara de Sintra утверждённые планы (telas finais) и обойдите с ними дом; сравните площади в caderneta, реестре и по рулетке; спросите лицензию на каждую пристройку, бассейн, флигель и переделанный гараж. Если у продавца «нет» планов — предполагайте худшее, пока не доказано обратное.
Иногда. Легализация (RJUE ст. 102-A) требует проекта архитектора, показывающего соответствие работ действующим правилам, муниципальных сборов, штрафа (500–200 000 € для физических лиц) и 6–18 месяцев. Работы на земле rústico, выше разрешённой высоты или в охраняемых зонах обычно легализовать нельзя — и однажды они могут получить предписание о сносе.
Зависит от возраста. Здания до RGEU 1951 года освобождены — получите certidão de isenção в Câmara. Всё более позднее должно иметь licença de utilização; после Simplex (2024) нотариусы не требуют её при сделке, но банки требуют, и вы тоже должны. С 1 октября 2026 (Decreto-Lei 108/2026) в акте фиксируется, предъявлен ли título urbanístico, заявлен продавцом или отсутствует — сделка возможна, но вы подписываете, зная.
Около 8–9 % от цены свыше 660 982 €: IMT 6 % (7,5 % свыше 1 150 853 €), гербовый сбор 0,8 %, нотариус и регистрация, юрист. Ниже 660 982 € IMT прогрессивный — основное жильё за 500 000 € платит примерно 26 200 € IMT. НДС на вторичке нет.
Да. В Португалии нет обязательного обследования зданий, а дома Синтры страдают от влажности, старой электрики, асбестовых кровель и термитов сильнее большинства. Независимый инженер стоит 600–900 € и регулярно находит работ на 20 000–80 000 € — это ваш аргумент в торге.
Да, обычно 60–70 % от стоимости на срок до 30 лет при проверке доходов. Банк оценивает только лицензированную и зарегистрированную площадь, нелицензированная пристройка не считается. Поставьте CPCV под условие кредита или сначала сделайте оценку.
В охраняемом Культурном ландшафте Синтры и рядом с памятниками государство (орган охраны наследия), а в некоторых зонах и Câmara имеют право преимущественной покупки. Продавец должен заявить продажу на портале Casa Pronta и подождать 10 дней; на практике это редко блокирует сделку, но пропуск делает акт оспоримым.
Связаться
Интересует дом?
Опишите, что вы ищете — ответим в течение одного рабочего дня с конфиденциальной персональной подборкой.
Email
ola@sintra.house
Регион
Синтра и Большой Лиссабон, Португалия
Ваш запрос
Спасибо. Ваш запрос отправлен. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.