Земельные участки в Синтре

Купить участок и построить собственный дом — между охраняемым ландшафтом ЮНЕСКО и быстрым рынком. Что означают классы земли, что можно построить, сколько это стоит и где покупатели обжигаются.

Расскажите, что вы ищете Бесплатный гид покупателя

350–1 100 €Городские участки / м² (предложение)

6,5 %IMT на землю под застройку

1,5–2,2 тыс. €Стоимость стройки / м², 2026

22–36 мес.От участка до ключей, реально

Цены предложения за м² для городских участков под застройку в Синтре, выборка сентябрь 2026; rústico продаётся по 4–20 €/м², потому что жилой дом на нём построить нельзя. Стоимость стройки — цены Большого Лиссабона с НДС. Цифры подтверждаем по каждому участку. Обновлено 25 сентября 2026.

Почему участок

Почему покупатели решают строить в Синтре

Участок — единственный способ получить ровно тот дом, который вы хотите: ориентация, планировка, энергостандарт, бассейн там, где нужно вам, — в месте, где существующий фонд состоит в основном из исторических квинт и вилл 1980-х. Это же самая техническая покупка в португальской недвижимости: ценность в бумагах, а не в виде из окна.

Построить ровно то, что хотите

Современная архитектура, стандарт пассивного дома, планировка под вашу реальную жизнь — вместо переделки чужих компромиссов.

Последний вход в охраняемую Синтру

В сложившихся деревенских центрах Colares, Almoçageme или São Pedro участок с правом застройки часто единственный путь к новому дому в ландшафте, который хотят все.

Выгода — при дисциплине

Участок плюс стройка может выйти дешевле сопоставимой готовой виллы, но только с чистым PIP, реалистичным бюджетом и 10 % резерва. Без этого выйдет дороже.

Цены

Ориентировочные цены участков по классам

Сколько стоит «terreno» в Синтре, зависит почти целиком от класса и от того, подведены ли коммуникации к границе. Типичные диапазоны из текущих объявлений:

Класс	Где	Типичный размер (m²)	€/м² предложение
Lote urbano	Город Синтра, São Pedro, Linhó, Colares	400–1 200 m²	350–700 €
Terreno urbano	Algueirão, Rio de Mouro, Cacém	500–5 000 m²	150–400 €
Участок в центре	Исторический центр Синтры	150–400 m²	800–1 100 €
Misto	Colares, Lampas, Terrugem	2 000–10 000 m²	40–150 €
Rústico	Серра, побережье, сельхозземли	5 000–20 000 m²	4–20 €

Читайте объявления осторожно: «com viabilidade de construção» — утверждение продавца, а не право. Только письменный PIP (pedido de informação prévia) от Câmara Municipal de Sintra говорит, что — и можно ли вообще — построить.

Цены предложения по выборке из ~525 объявлений участков в Синтре, сентябрь 2026. Участок с утверждённым проектом (projeto aprovado) или действующей лицензией стоит дороже — и экономит 6–12 месяцев, — если разрешение ещё действительно.

Хорошие участки в Синтре продаются примерно за 8 дней.Свяжитесь с нами, чтобы получать самые свежие участки — включая те, что никогда не доходят до порталов, — пока они не ушли.

Получить актуальные участки

Аналитика по участкам

Участки в Синтре: что на самом деле означает классификация

В Синтре слово «terreno» скрывает пять очень разных вещей. Класс в земельном реестре и в PDM (муниципальном генплане) решает, можно ли вообще строить, сколько платить налогов и сколько стоит участок. Вот карта всего этого — и сколько на самом деле стоит и занимает собственная стройка.

Классы земли и ориентировочные цены предложения (Синтра, 2026)

Цены предложения за м² по выборке из ~525 объявлений участков в Синтре, сентябрь 2026. Право застройки всегда подтверждает Câmara по конкретному участку — никогда объявление.

Класс	Можно ли построить дом?	IMT	€/м² (предложение)	Где в Синтре
Lote urbano (участок с коммуникациями в лотеаменто)	Да — в рамках alvará лотеаменто (пятно застройки, высота, назначение)	6,5 %	350–700 €	Окраины города Синтра, São Pedro, Linhó/Beloura, Colares; инфраструктура обычно построена и оплачена через сборы за урбанизацию
Terreno urbano (земля под застройку, не размежёванная)	Обычно — по индексу PDM и PIP; иногда сначала нужен destaque или лотеаменто	6,5 %	150–400 €	Пригородные фрегезии: Algueirão, Rio de Mouro, Cacém, Massamá; часть деревенских центров
Небольшой участок в центре	Да, с жёсткими ограничениями (зона наследия, фасады, высоты)	6,5 %	800–1 100 €	Исторический центр Синтры, центр São Pedro
Misto (часть городская, часть сельская)	Только на городской части; сельская остаётся садом/сельхозземлёй	6,5 % / 5 %	40–150 €	Colares, São João das Lampas, Terrugem, окраины Almoçageme
Rústico (сельскохозяйственная / лесная)	Нет — новые жилые дома не допускаются; максимум хозяйственные постройки при строгих условиях	5 %	4–20 €	Серра, побережье, сельхозземли — большей частью внутри природного парка, REN или RAN

Сколько реально стоит построить — пример расчёта

Участок 1 000 м² с коммуникациями + вилла 220 м², отделка от стандарта до премиум, цены Большого Лиссабона 2026. Каждая строка ориентировочна; порядок итога — нет.

Статья	€	Примечание
Участок — 1 000 м² urbano по ~400 €/м²	400 000 €	Участок с коммуникациями, пригород или деревня
IMT 6,5 % + гербовый 0,8 % + юрист и регистрация	34 000 €	На землю под застройку IMT плоский 6,5 % — без прогрессивных ступеней
Архитектурный и инженерные проекты, изыскания, муниципальные сборы	42 000 €	~8–12 % от стоимости стройки: архитектор, 7–9 специальных проектов, топосъёмка, геология, taxas
Строительство — 220 м² по ~1 900 €/м² с НДС 23 %	418 000 €	Отделка от стандарта до премиум, цены Большого Лиссабона 2026; бассейн, ограждение и ландшафт — отдельно
Подключения + наружные работы	45 000 €	Вода, канализация или септик, подключение к E-Redes, связь, подъезд, забор
Резерв 10 % от стройки	42 000 €	Грунт, рост цен, изменения проекта — заложить или пожалеть
Итого, от участка до ключей	≈ 980 000 €

Для сравнения: готовая вилла похожего размера и расположения в Синтре стоит примерно 1,0–1,4 млн €. Строить самому — значит покупать спецификацию и контроль, не обязательно скидку.

Сколько времени это занимает

Реалистичная последовательность для участка в сложившейся городской зоне. Добавьте 6–12 месяцев, если нужен лотеаменто, destaque или экологическое заключение (ICNF, APA).

Этап	Срок	Что происходит
Проверка + PIP	1–3 мес.	Проверка реестра и PDM, planta de localização, запрос предварительной информации в Câmara — действует год
Покупка	1–2 мес.	CPCV под условием результата PIP, затем escritura; IMT платится до сделки
Проектирование	3–6 мес.	Проект архитектора, затем 7–9 специальных проектов (конструкции, вода, канализация, электрика, газ, тепло, акустика, ITED-связь, пожарная безопасность)
Разрешение	4–8 мес.	Лицензия или comunicação prévia; по Simplex у Câmara 120–200 дней, после чего разрешение считается выданным; работы начинаются по оплате сборов
Строительство	12–18 мес.	Вилла 200–250 м² с бассейном; дольше на склоне, скале или в зоне наследия
Завершение	1–3 мес.	Исполнительные чертежи, разрешение на использование, договоры с поставщиками, регистрация дома

Типичный итог: 22–36 месяцев от первого просмотра до переезда.

Коммуникации: вопросы, которые нужно задать до подписи

ВодаЕсть ли общественный водопровод на границе? Скважина (furo) требует лицензии APA и анализа воды.

КанализацияОбщественная канализация или септик (fossa)? Септики по-прежнему обычны вне посёлков — проверьте фильтрацию грунта и расстояния до колодцев.

ЭлектричествоЗапросите у E-Redes письменную смету подключения: новая линия низкого напряжения может стоить 5 000–25 000 €+, если ближайший столб далеко.

ПодъездВыход на публичную дорогу или сервитут проезда (servidão de passagem), зарегистрированный в реестре? Незарегистрированный проезд — будущий суд.

СвязьОптика (ITED/ITUR) стандартна в лотеаменто; на сельских окраинах проверьте покрытие, прежде чем рассчитывать на удалённую работу.

Пожарная безопасностьВокруг зданий нужна полоса управления растительностью 50 м (100 м вокруг поселений) — на лесистом участке это определяет, где может стоять дом и что вы должны расчищать каждый год.

Источники: PDM и правила лицензирования Câmara Municipal de Sintra; Decreto-Lei 10/2024 (Simplex Urbanístico); Decreto-Lei 82/2021 (противопожарные полосы); Portal das Finanças (IMT); объявления участков casa.sapo, сентябрь 2026; опросы цен подрядчиков 2026. Цифры ориентировочные; подтверждаем по каждому участку.

Шаг за шагом

От участка до ключей

Проверить класс и ограничения — выписка из земельного реестра (urbano/rústico, площадь), caderneta predial, planta de localização и класс по PDM; затем слои REN, RAN, природного парка (PNSC), наследия и сервитутов.
PIP — pedido de informação prévia — спросите Câmara, что можно построить (пятно, высота, назначение). Положительный PIP действует год и является единственным реальным доказательством возможности застройки.
CPCV под условием PIP — подписывайте предварительный договор только с подтверждённой возможностью застройки; затем escritura, IMT (6,5 %) и гербовый сбор оплачиваются до сделки.
Проектирование — проект архитектора плюс специальные проекты (конструкции, вода, канализация, электрика, газ, тепло, акустика, связь, пожарная безопасность). Заложите 8–12 % от стройки.
Разрешение — licença или comunicação prévia. После реформы Simplex 2024 у Câmara есть 120–200 дней; молчание означает согласие, и работы можно начать после оплаты муниципальных сборов.
Строить, затем закрывать — 12–18 месяцев для виллы; исполнительные чертежи, разрешение на использование, договоры с поставщиками и регистрация нового дома.

Финансирование

Финансирование участка и стройки

Португальские банки редко кредитуют нерезидентов под пустую землю — считайте, что участок покупается за наличные. Кредит на строительство (crédito à construção) существует и выдаётся траншами под подтверждённый прогресс, но требует утверждённого проекта, лицензированного подрядчика и обычно 30–40 % собственных средств. Сложите весь бюджет — участок, налоги, проект, стройка, подключения, резерв — до покупки земли, а не после.

Налоги

Налоги и расходы

IMT на городскую землю под застройку — плоские 6,5 % (rústico 5 %), плюс гербовый сбор 0,8 % и юридические и регистрационные расходы — около 8–10 % на участок. Строительство облагается НДС 23 % (ставка 6 % применяется только к реконструкции внутри ARU). Пока строите, платите IMI за участок; после регистрации дома — за дом. Продажа в первые годы облагает налогом прибыль.

Где

Где в Синтре реально можно строить

Большая часть Серры и побережья лежит внутри природного парка Синтра-Кашкайш, где новые жилые дома за пределами существующих границ поселений практически исключены; слои REN (экологический резерв) и RAN (сельскохозяйственный резерв) блокируют строительство в других местах. Реалистичные участки — в сложившихся городских зонах: окраины города Синтра и São Pedro, Linhó/Beloura, деревенские центры Colares, Almoçageme и Praia das Maçãs, пригородные фрегезии в сторону Лиссабона. См. наши гиды по Colares, São Pedro и Rio de Mouro (на английском).

Перед подписью

Девять проверок, которые мы делаем на каждом участке: реестр и caderneta (класс, площадь, собственники, обременения); класс PDM и слои ограничений (REN, RAN, PNSC, наследие, сервитуты); письменный PIP; легальный подъезд с публичной дороги или зарегистрированный сервитут; коммуникации на границе с письменной сметой E-Redes; обязательства по лотеаменто (alvará, инфраструктура, сборы за урбанизацию); рельеф и грунт (уклон, скала, водотоки, риск затопления); охраняемые деревья — пробковые и каменные дубы нельзя рубить без разрешения ICNF, и они могут определить планировку; и действительность любого «утверждённого проекта», за который продавец просит надбавку.

Проверенные участки

Ищете участок в Синтре?

Назовите район, размер и бюджет — пришлём участки с проверенной классификацией и возможностью застройки, а не просто текст объявления.

Расскажите, что вы ищете

FAQ

Земельные участки в Синтре — FAQ

Можно ли построить дом на земле rústico в Синтре?

Нет. Rústico — сельскохозяйственная или лесная земля; новые жилые дома не допускаются, и большая её часть лежит внутри природного парка, REN или RAN. Перевод в городскую — градостроительная процедура на годы, которая обычно не удаётся. Если в объявлении написано «rústico com viabilidade», требуйте письменный PIP.

Что такое PIP и почему он важен?

Pedido de informação prévia — формальный вопрос к Câmara: можно ли построить это здесь? Ответ действует год и указывает пятно застройки, высоту и назначение. Это единственное надёжное доказательство возможности застройки — и документ, под условие которого нужно ставить покупку.

Сколько времени от покупки участка до жизни в доме?

Реалистично 22–36 месяцев: 1–3 на проверки и PIP, 1–2 на покупку, 3–6 на проектирование, 4–8 на разрешение (сроки Simplex 120–200 дней), 12–18 на стройку и 1–3 на завершение. Лотеаменто, destaque или экологические заключения добавляют 6–12 месяцев.

Сколько стоит построить дом в Синтре в 2026 году?

Подрядчики называют примерно 1 500–2 200 € за м² с НДС при отделке от стандарта до премиум в Большом Лиссабоне. Добавьте 8–12 % на проект и разрешения, подключения и наружные работы и 10 % резерва. Вилла 220 м² на городском участке 1 000 м² обходится примерно в 950 000–1 050 000 € со всем.

Может ли нерезидент получить кредит на участок и стройку?

Пустая земля почти всегда покупается за наличные. Кредиты на строительство существуют — выдаются траншами под подтверждённый прогресс, — но банки требуют утверждённый проект, лицензированного застройщика и 30–40 % собственных средств. Мы рано скажем, финансируем ли ваш план.

На границе участка нет воды и электричества. Кто платит?

Вы. Запросите у водоканала (SMAS Sintra) и E-Redes письменные сметы подключения до подписи; удалённый участок может потребовать 5 000–25 000 €+ только на электричество, плюс скважина или септик там, где нет сетей.

На участке пробковые дубы. Это проблема?

Пробковые дубы (sobreiros) и каменные дубы охраняются на национальном уровне. Их нельзя рубить или повреждать без разрешения ICNF, которое для дома выдают редко, — так что деревья решают, где может стоять здание. Сделайте съёмку деревьев до проектирования.

Что изменила реформа лицензирования 2024 года (Simplex)?

Сроки: Câmara должна решить за 120–200 дней, иначе разрешение считается выданным; работы можно начинать после оплаты сборов, не дожидаясь alvará; лицензия на использование больше не требуется при сделке. Последнее — палка о двух концах: банки и осторожные покупатели по-прежнему её требуют, поэтому держите бумаги в порядке.

Связаться

Интересует участок?

Опишите, что вы ищете — ответим в течение одного рабочего дня с конфиденциальной персональной подборкой.

Email
ola@sintra.house

Регион
Синтра и Большой Лиссабон, Португалия

Ваш запрос

Спасибо. Ваш запрос отправлен. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.