Ипотечный калькулятор — Португалия 2026
Ежемесячный платёж, стресс-тест банка, лимит долговой нагрузки 45 % и разовые расходы по кредиту — по правилам Banco de Portugal, действующим с августа 2026 года, и с учётом того, сколько банки реально дают нерезидентам.
Коротко. С 1 августа 2026 года Banco de Portugal ограничивает ипотеку 90 % стоимости для основного жилья и 80 % в остальных случаях, платёж — 45 % чистого дохода при стресс-тесте +1,5 п. п., а срок — 40 годами (35 — если заёмщику больше 35 лет). Нерезидентам банки обычно дают 60–70 % под маржу 0,85–1,5 % сверх Euribor (12 месяцев: 3,331 % на 23 сентября 2026). Пример: кредит 350 000 € на 22 года под 4,53 % — около 2 097 € в месяц.
Ваш кредит
Ваша ипотека
До подписания
Проверим ваши точные цифры
Калькулятор не видит налоговую стоимость объекта, не знает, положен ли вам возврат налога и сколько банк действительно готов вам дать. Отправьте нам этот расчёт — в течение одного рабочего дня мы ответим с цифрами для вашего случая и, если пожелаете, с конфиденциальной подборкой объектов под ваш бюджет.
Правила ипотеки в Португалии в 2026 году
Банки в Португалии следуют рекомендации Banco de Portugal (центрального банка страны), которую ужесточили для кредитов, рассматриваемых с 1 августа 2026 года. Она определяет, сколько банк может выдать под залог объекта, какую долю вашего дохода могут занимать платежи и на какой срок.
| Правило | Лимит |
|---|---|
| Доля кредита от стоимости (LTV), собственное основное жильё | до 90 % |
| LTV, второе жильё или инвестиция | до 80 % |
| Долговая нагрузка (все кредитные платежи / чистый доход) | до 45 % |
| Стресс-надбавка к ставке (срок свыше 10 лет) | +1,5 п. п. |
| Максимальный срок, заёмщик до 35 лет | 40 лет |
| Максимальный срок, заёмщик старше 35 лет | 35 лет |
LTV считается от меньшей из двух сумм: цены или банковской оценки. Для проверки долговой нагрузки берётся платёж по вашей ставке плюс 1,5 процентного пункта, а не сегодняшний платёж, — калькулятор показывает оба.
На что могут рассчитывать нерезиденты
Нерезиденты могут получить кредит в Португалии, но банки осторожнее, чем позволяют лимиты выше: как правило, 60–70 % от цены или оценки, спред около 0,85–1,5 % к Euribor и предпочтение платежам ниже 30–35 % чистого дохода. Покупатели из ЕС с доходом в евро обычно получают лучшие условия; доход в других валютах, доход от самозанятости и иностранный арендный доход учитываются с понижающим коэффициентом. Большинство банков хотят, чтобы кредит был погашен примерно к 75 годам. Одобрение занимает от трёх до шести недель после того, как пакет документов собран полностью.
Плавающая, смешанная или фиксированная ставка?
Большинство португальских ипотек — с плавающей ставкой (Euribor плюс фиксированный спред) или смешанной (фиксированная в первые годы, затем плавающая). Euribor на 12 месяцев составлял 3,331 % на 23 сентября 2026 года против 2,245 % в начале года, поэтому фиксированные и смешанные предложения стали привлекательнее — сравнивайте общую стоимость кредита, а не только первый платёж.
Сколько ипотека стоит на старте
Гербовый сбор 0,6 % от суммы кредита, банковские комиссии около 800 € (оценка, рассмотрение, оформление) плюс 4 % гербового сбора и ещё 325 € за регистрацию ипотеки в Casa Pronta. Каждый ежемесячный платёж также включает 4 % гербового сбора с процентной части. Страхование жизни и недвижимости обязательно; сравнивайте предложения — покупать полисы у банка-кредитора не обязательно.
Пример: дом за 500 000 € в Синтре
Нерезидент вносит 30 % и берёт 350 000 € на 25 лет по Euribor на 12 месяцев 3,331 % плюс спред 1,2 % (итого 4,53 %). Платёж составит около 1 952 € в месяц. Банк проверяет его по ставке 6,03 %: около 2 262 €. Чтобы уложиться в 45 %, чистый доход семьи должен быть не ниже примерно 5 030 € в месяц, а чтобы выйти на 35 %, которые многие банки предпочитают для нерезидентов, — около 6 460 €. Расходы на покупку идут сверх этого: с IMT 7,5 % для нерезидентов, юристом и расходами по кредиту — около 51 000 €; воспользуйтесь калькулятором расходов на покупку.
Частые вопросы покупателей
Может ли нерезидент получить ипотеку в Португалии?
Да. Португальские банки кредитуют нерезидентов — обычно на 60–70 % от цены или оценки, на срок до 30–35 лет в зависимости от возраста, со спредом около 0,85–1,5 % к Euribor. Банк проверяет, чтобы все кредитные платежи по стрессовой ставке не превышали 45 % чистого дохода.
Сколько я могу занять при моём доходе?
По правилам Banco de Portugal с августа 2026 года все кредитные платежи, рассчитанные по вашей ставке плюс 1,5 пункта, не могут превышать 45 % чистого дохода семьи. Введите свой доход в калькулятор, чтобы увидеть максимальную сумму кредита.
Каков максимальный срок ипотеки в Португалии?
40 лет, если заёмщику 35 лет или меньше, в остальных случаях — 35 лет. Кроме того, банки обычно хотят, чтобы кредит был погашен примерно к 75 годам.
Какие разовые расходы у португальской ипотеки?
Около 0,6 % от суммы кредита — гербовый сбор, около 800 € банковских комиссий плюс 4 % гербового сбора и ещё 325 € за регистрацию ипотеки. Страховка обязательна и оплачивается ежемесячно или ежегодно.
- Banco de Portugal — макропруденциальная рекомендация в новой редакции для договоров, рассматриваемых с 1 августа 2026: LTV 90 % (собственное основное жильё) / 80 % (прочие цели); лимит DSTI 45 % со стресс-надбавкой к ставке +1,5 п. п. при сроке свыше 10 лет; максимальный срок 40 лет (заёмщики до 35 лет) / 35 лет (старше 35); до 10 % новых кредитов могут превышать лимит DSTI
- euribor-rates.eu — Euribor на 12 месяцев 3,331 % на 23 сентября 2026 (2,245 % на 2 января 2026)
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, позиции 17.1.4 (0,6 % с кредита) и 17.3.1 (4 % с процентов); тарифы IRN Casa Pronta
- Прайс-листы банков и рыночные данные ипотечных брокеров по кредитованию нерезидентов, сентябрь 2026 (LTV 60–70 %, спреды около 0,85–1,5 %)
Калькулятор даёт ориентировочные цифры для сравнения. Это не налоговая, юридическая или финансовая консультация; перед подписанием подтвердите свой случай у португальского юриста или налогового консультанта.