Ипотека в Португалии для нерезидента
Португальские банки кредитуют иностранных покупателей, но правила отличаются от привычных. Вот чего ждать от первоначального взноса, сроков и суммы кредита в 2026 году.
Коротко. Да — нерезиденты могут получить ипотеку в Португалии, обычно на 60–70 % стоимости (первоначальный взнос 30–40 %), тогда как резиденты — на 80–90 %. Банки кредитуют под ваш текущий доход, а не под ожидаемую арендную плату — ипотеки под сдачу в аренду нет, — а Banco de Portugal ограничивает платежи 45 % чистого дохода при стресс-тесте. Срок — до 35–40 лет в зависимости от возраста, кредит обычно должен быть погашен примерно к 75 годам. Добавьте около 1–2 % на расходы по ипотеке.
Да, иностранцы могут получить ипотеку в Португалии, в том числе нерезиденты. Но условия отличаются от привычных, и пара сюрпризов застаёт покупателей врасплох. Вот реальная картина на 2026 год.
Какой нужен первоначальный взнос?
Нерезидентам банки обычно дают до 60–70 % стоимости — так что рассчитывайте на первоначальный взнос 30–40 %. Резиденты обычно могут занять 80–90 %. Точная цифра зависит от банка и вашего профиля; учтите, что кредит рассчитывается от меньшей из двух сумм — цены или банковской оценки.
Главный сюрприз: ипотеки под сдачу в аренду нет
В Португалии нет ипотеки под сдачу в аренду (buy-to-let). Банки кредитуют исходя из вашего текущего дохода, а не из арендной платы, которую вы надеетесь получать. Banco de Portugal (центральный банк) ограничивает платежи 45 % чистого дохода при стресс-тесте, а от нерезидентов банки обычно ждут 30–35 % с учётом ваших текущих кредитов — прогнозируемый доход от Airbnb или аренды не увеличит сумму, которую вам дадут. Планируйте бюджет соответственно.
Сроки, ставки и возраст
Ипотека может длиться до 40 лет, если старшему заёмщику 35 лет или меньше, и до 35 лет в остальных случаях (ограничения Banco de Portugal); обычно срок ограничивают так, чтобы кредит закончился примерно к 75 годам. Ставка бывает плавающей (привязанной к Euribor) или фиксированной — в зависимости от банка и вашего профиля. Сверх обычных расходов на покупку рассчитывайте на комиссии за оформление и оценку — примерно 1–2 %.
Если вы будете гасить кредит в евро из дохода в другой валюте (фунтах, долларах), ваши платежи будут меняться вместе с курсом. Заложите запас и продумайте, как будете управлять обменом валюты — и для первоначального взноса, и для ежемесячных платежей.
Что нужно до подачи заявки
- Португальский NIF (налоговый номер) и, в идеале, счёт в португальском банке — см. порядок покупки.
- Подтверждение дохода и текущих долгов (расчётные листки, налоговые декларации, банковские выписки).
- Предварительное одобрение банка до того, как вы начнёте делать предложения: оно покажет ваш реальный бюджет и усилит вашу позицию.
Банк у вас на родине не поможет
Распространённое заблуждение — что банк в вашей стране даст кредит под португальскую недвижимость. Почти никогда: занимать придётся у португальского (или работающего в Португалии международного) банка либо через ипотечного брокера, специализирующегося на нерезидентах и работающего с такими банками.
Главное
- Нерезиденты: рассчитывайте на первоначальный взнос 30–40 % (LTV 60–70 %).
- Ипотеки под сдачу в аренду нет — сумма кредита зависит от вашего дохода, а не от прогнозируемой аренды.
- Срок — до 35–40 лет в зависимости от возраста, обычно с окончанием примерно к 75 годам; добавьте ~1–2 % на расходы по ипотеке.
- Получите предварительное одобрение до начала просмотров.
→ Рассчитайте ежемесячный платёж и максимальную сумму кредита в ипотечном калькуляторе
→ Нужен контакт специалиста по ипотеке для нерезидентов? Спросите нас
Общая информация на 2026 год, не финансовая консультация. Требования банков, ставки и LTV различаются и со временем меняются — уточняйте актуальные условия у португальского банка или ипотечного брокера.
Бесплатный гид покупателя
Покупаете в Синтре? Начните с полного гида
Наш бесплатный PDF (на английском) — это порядок покупки, реальные расходы в 2026 году, налоги и лучшие районы: всё, что нужно иностранному покупателю.