Ипотека в Португалии для нерезидента
Португальские банки кредитуют иностранных покупателей, но правила отличаются от привычных. Вот чего ждать от первоначального взноса, сроков и суммы кредита в 2026 году.
Коротко. Да — ипотека в Португалии для иностранцев доступна и нерезидентам, обычно на 60–70 % стоимости (первоначальный взнос 30–40 %). Отдельной ипотеки под сдачу в аренду нет: жильё для сдачи финансируется обычным жилищным кредитом, который Banco de Portugal ограничивает 80 % стоимости, а банки кредитуют под ваш текущий доход, а не под ожидаемую арендную плату. Платежи не могут превышать 45 % чистого дохода, срок — до 40 лет для заёмщиков до 35 лет (для тех, кто старше, — 35 лет); эти правила действуют с 1 августа 2026 года. Средняя ставка по новым кредитам в сентябре 2026 года — 2,96 % (INE). Добавьте примерно 1–2 % на расходы по ипотеке.
Да, иностранцы могут получить ипотеку в Португалии, в том числе нерезиденты. Но условия отличаются от привычных, и пара сюрпризов застаёт покупателей врасплох. Вот реальная картина на 2026 год.
Какой нужен первоначальный взнос?
Нерезидентам банки обычно дают до 60–70 % стоимости — так что рассчитывайте на первоначальный взнос 30–40 %. Banco de Portugal ограничивает любой кредит 90 % стоимости для вашего постоянного жилья и 80 % — для любого другого жилья. Точная цифра зависит от банка и вашего профиля; учтите, что кредит рассчитывается от меньшей из двух сумм — цены или банковской оценки.
Ипотека в Португалии для иностранцев: условия банков для нерезидентов (2026)
Все португальские банки работают в одних и тех же рамках Banco de Portugal, ужесточённых 1 августа 2026 года; внутри них каждый банк сам устанавливает для нерезидентов LTV и спред. Вот что действует в 2026 году:
| Условие | Уровень в 2026 году | Источник |
|---|---|---|
| Максимальный LTV, ваше постоянное жильё | 90 % | Banco de Portugal |
| Максимальный LTV, второе жильё или жильё для сдачи в аренду | 80 % | Banco de Portugal |
| Типичный LTV для нерезидентов | 60–70 %, в некоторых банках до 80 % | Практика банков; зависит от банка и страны дохода |
| Платежи по всем вашим кредитам в доле чистого дохода | До 45 % (с 1 августа 2026 года), проверка по ставке +1,5 пункта для сроков свыше 10 лет | Banco de Portugal |
| Максимальный срок | 40 лет для заёмщиков до 35 лет, 35 лет — для тех, кто старше (с 1 августа 2026 года); обычно кредит гасят примерно к 75 годам | Banco de Portugal; практика банков |
| Средняя ставка по новым жилищным кредитам | 2,96 % (кредиты, подписанные за три месяца до сентября 2026 года) | INE, октябрь 2026 |
| 12-месячный Euribor (ориентир для плавающих ставок) | 3,25 % (среднее за сентябрь 2026 года) | Euribor (EMMI) |
| Комиссии за оформление, оценку и прочие расходы | Около 1–2 % от суммы кредита | Тарифы банков |
Посчитайте свои цифры в ипотечном калькуляторе для Португалии — он учитывает лимит 45 % и стресс-тест.
Ипотека под сдачу в аренду в Португалии: можно ли занять под будущую аренду?
Ипотеки под сдачу в аренду в Португалии в британском понимании (buy-to-let) не существует: отдельного продукта нет, и банки, как правило, не кредитуют под арендную плату, которую, как вы ожидаете, будет приносить объект. Жильё, купленное для сдачи, финансируется обычным жилищным кредитом на непостоянное жильё, который Banco de Portugal ограничивает 80 % стоимости, — а нерезидентам банки обычно дают не больше 60–70 %.
Банки оценивают ваш текущий доход: все платежи по кредитам не могут превышать 45 % чистого дохода при стресс-тесте. Прогнозируемый доход от Airbnb или аренды нового объекта обычно не увеличит сумму кредита; арендный доход, который вы уже декларируете по другому объекту, может учитываться — уточните в банке. А если планируете краткосрочную аренду, проверьте правила лицензирования AL до покупки.
Сроки, ставки и возраст
Ипотека может длиться до 40 лет, если старшему заёмщику 35 лет или меньше, и до 35 лет в остальных случаях (ограничения Banco de Portugal); обычно срок ограничивают так, чтобы кредит закончился примерно к 75 годам. Ставка бывает плавающей (привязанной к Euribor), смешанной — фиксированной на первые годы, именно так оформляется большинство новых кредитов, — или фиксированной, в зависимости от банка и вашего профиля. Сверх обычных расходов на покупку рассчитывайте на комиссии за оформление и оценку — примерно 1–2 %.
Если вы будете гасить кредит в евро из дохода в другой валюте (фунтах, долларах), ваши платежи будут меняться вместе с курсом. Заложите запас и продумайте, как будете управлять обменом валюты — и для первоначального взноса, и для ежемесячных платежей.
Что нужно до подачи заявки
- Португальский NIF (налоговый номер) и, в идеале, счёт в португальском банке — см. порядок покупки.
- Подтверждение дохода и текущих долгов (расчётные листки, налоговые декларации, банковские выписки).
- Предварительное одобрение банка до того, как вы начнёте делать предложения: оно покажет ваш реальный бюджет и усилит вашу позицию.
Банк у вас на родине не поможет
Распространённое заблуждение — что банк в вашей стране даст кредит под португальскую недвижимость. Почти никогда: занимать придётся у португальского (или работающего в Португалии международного) банка либо через ипотечного брокера, специализирующегося на нерезидентах и работающего с такими банками.
Главное
- Нерезиденты: рассчитывайте на первоначальный взнос 30–40 % (LTV 60–70 %).
- Отдельной ипотеки под сдачу в аренду нет — для жилья под аренду LTV ограничен 80 %, а сумма кредита зависит от вашего дохода, а не от прогнозируемой аренды.
- Платежи — до 45 % чистого дохода; срок — до 35–40 лет в зависимости от возраста; добавьте ~1–2 % на расходы по ипотеке.
- Получите предварительное одобрение до начала просмотров.
→ Рассчитайте ежемесячный платёж и максимальную сумму кредита в ипотечном калькуляторе
→ Нужен контакт специалиста по ипотеке для нерезидентов? Спросите нас
Общая информация на 2026 год, не финансовая консультация. Требования банков, ставки и LTV различаются и со временем меняются — уточняйте актуальные условия у португальского банка или ипотечного брокера.
Бесплатный гид покупателя
Покупаете в Синтре? Начните с полного гида
Наш бесплатный PDF (на английском) — это порядок покупки, реальные расходы в 2026 году, налоги и лучшие районы: всё, что нужно иностранному покупателю.