Obtenir un prêt immobilier au Portugal en tant que non-résident
Les banques portugaises prêtent aux acheteurs étrangers — mais les règles diffèrent de celles de votre pays. Voici à quoi vous attendre en 2026 pour l'apport, les conditions et le montant empruntable.
En bref. Oui — les non-résidents peuvent obtenir un prêt immobilier portugais, en général pour 60–70 % de la valeur (soit un apport de 30–40 %), contre 80–90 % pour les résidents. Les banques prêtent sur vos revenus actuels, pas sur des loyers espérés — il n'existe pas de prêt « buy-to-let » — et le Banco de Portugal plafonne les mensualités à 45 % du revenu net, avec un test de résistance, pour des durées jusqu'à 35–40 ans selon l'âge, le prêt étant en général remboursé vers 75 ans. Ajoutez environ 1–2 % de frais de prêt.
Oui, les étrangers peuvent obtenir un prêt immobilier au Portugal, y compris les non-résidents. Mais les conditions diffèrent de ce que vous connaissez peut-être, et quelques surprises piègent les acheteurs. Voici la réalité en 2026.
Quel apport vous faudra-t-il ?
Pour les non-résidents, les banques prêtent en général jusqu'à 60–70 % environ de la valeur — prévoyez donc un apport de 30–40 %. Les résidents peuvent généralement emprunter 80–90 %. Le chiffre exact dépend de la banque et de votre profil, et n'oubliez pas que le prêt est calculé sur le plus bas des deux montants entre le prix et l'estimation de la banque.
La grande surprise : pas de prêt « buy-to-let »
Le Portugal ne propose pas de prêt « buy-to-let » (prêt adossé aux loyers). Les banques prêtent en fonction de vos revenus actuels, pas du loyer que vous espérez tirer du bien. Le Banco de Portugal plafonne les mensualités à 45 % du revenu net, avec un test de résistance, et pour les non-résidents les banques visent souvent 30–35 %, en tenant compte de vos crédits en cours — les revenus Airbnb ou locatifs prévus n'augmenteront pas votre capacité d'emprunt. Budgétez en conséquence.
Durées, taux et limites d'âge
Les prêts peuvent aller jusqu'à 40 ans si l'emprunteur le plus âgé a 35 ans ou moins, et 35 ans sinon (limites du Banco de Portugal), avec en général une fin du prêt vers 75 ans. Les taux sont variables (indexés sur l'Euribor) ou fixes, selon la banque et votre profil. Comptez des frais de dossier et d'expertise d'environ 1–2 % en plus des frais d'achat habituels.
Si vous remboursez un prêt en euros avec des revenus dans une autre devise (livres, dollars), vos mensualités varient avec le taux de change. Prévoyez une marge de sécurité — et réfléchissez à la gestion du change, pour l'apport comme pour les mensualités.
Ce qu'il vous faut avant de faire votre demande
- Un NIF portugais (numéro fiscal) et, idéalement, un compte bancaire portugais — voir les étapes de l'achat.
- Des justificatifs de revenus et de dettes existantes (fiches de paie, déclarations d'impôts, relevés bancaires).
- Un accord de principe de la banque avant de faire des offres — il vous donne votre budget réel et renforce votre position.
Votre banque habituelle ne vous aidera pas
Une idée répandue : votre banque dans votre pays prêterait sur un bien portugais. Presque jamais — vous emprunterez auprès d'un prêteur portugais (ou d'une banque internationale active au Portugal), ou via un courtier spécialisé dans les prêts aux non-résidents qui travaille avec eux.
À retenir
- Non-résidents : prévoyez un apport de 30–40 % (quotité de 60–70 %).
- Pas de prêt « buy-to-let » — l'emprunt dépend de vos revenus, pas des loyers prévus.
- Durées jusqu'à 35–40 ans selon l'âge, en général avec une fin vers 75 ans ; ajoutez ~1–2 % de frais de prêt.
- Obtenez un accord de principe avant de commencer les visites.
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Information générale pour 2026, qui ne constitue pas un conseil financier. Critères d'octroi, taux et quotités varient selon les banques et évoluent — faites confirmer les conditions en vigueur par un prêteur ou un courtier portugais.
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