Obtenir un prêt immobilier au Portugal en tant que non-résident
Les banques portugaises prêtent aux acheteurs étrangers — mais les règles diffèrent de celles de votre pays. Voici à quoi vous attendre en 2026 pour l'apport, les conditions et le montant empruntable.
En bref. Oui — les non-résidents peuvent obtenir un prêt immobilier portugais, en général pour 60–70 % de la valeur. Pas de prêt locatif spécifique (« buy-to-let ») : un logement destiné à la location est financé par un prêt immobilier ordinaire, plafonné par le Banco de Portugal à 80 % de la valeur, et les banques prêtent sur vos revenus actuels, pas sur les loyers attendus. Les mensualités ne peuvent dépasser 45 % du revenu net et la durée va jusqu'à 40 ans si vous avez 35 ans ou moins (35 ans au-delà), règles en vigueur depuis le 1er août 2026 ; les nouveaux prêts affichaient un taux moyen de 2,96 % en septembre 2026 (INE).
Oui, les étrangers peuvent obtenir un prêt immobilier au Portugal, y compris les non-résidents. Mais les conditions diffèrent de ce que vous connaissez peut-être, et quelques surprises piègent les acheteurs. Voici la réalité en 2026.
Quel apport vous faudra-t-il ?
Pour les non-résidents, les banques prêtent en général jusqu'à 60–70 % environ de la valeur — prévoyez donc un apport de 30–40 %. Le Banco de Portugal plafonne tout prêt à 90 % de la valeur pour votre résidence principale et permanente, et à 80 % pour tout autre logement. Le chiffre exact dépend de la banque et de votre profil, et n'oubliez pas que le prêt est calculé sur le plus bas des deux montants entre le prix et l'estimation de la banque.
Conditions des banques pour les non-résidents au Portugal (2026)
Toutes les banques portugaises travaillent dans les mêmes limites du Banco de Portugal, durcies le 1er août 2026 ; à l'intérieur de ces limites, chaque banque fixe sa propre quotité et sa propre marge pour les non-résidents. Voici ce qui s'applique en 2026 :
| Condition | Niveau en 2026 | Source |
|---|---|---|
| Quotité maximale, résidence principale et permanente | 90 % | Banco de Portugal |
| Quotité maximale, résidence secondaire ou logement à louer | 80 % | Banco de Portugal |
| Quotité habituelle pour les non-résidents | 60–70 %, jusqu'à 80 % dans certaines banques | Pratique bancaire ; varie selon la banque et le pays des revenus |
| Mensualités de tous vos crédits, en part du revenu net | Jusqu'à 45 % (depuis le 1er août 2026), testé avec le taux majoré de 1,5 point pour les durées de plus de 10 ans | Banco de Portugal |
| Durée maximale | 40 ans jusqu'à 35 ans d'âge, 35 ans au-delà (depuis le 1er août 2026) ; en général remboursé vers 75 ans | Banco de Portugal ; pratique bancaire |
| Taux moyen des nouveaux prêts immobiliers | 2,96 % (prêts signés sur les trois mois à septembre 2026) | INE, octobre 2026 |
| Euribor 12 mois (référence des taux variables) | 3,25 % (moyenne de septembre 2026) | Euribor (EMMI) |
| Frais de dossier, d'expertise et autres | Environ 1–2 % du prêt | Tarifs des banques |
Faites vos propres calculs avec le simulateur de prêt immobilier pour le Portugal, qui applique la limite de 45 % et le test de résistance.
Prêt locatif (buy-to-let) au Portugal : peut-on emprunter sur les loyers ?
Un prêt « buy-to-let » au Portugal, au sens britannique, n'existe pas : il n'y a pas de produit spécifique, et les banques ne prêtent en général pas sur le loyer que vous espérez tirer du bien. Un logement acheté pour être loué est financé par un prêt immobilier ordinaire pour un logement non permanent, que le Banco de Portugal plafonne à 80 % de la valeur — et pour les non-résidents, les banques s'arrêtent en général à 60–70 %.
Les banques évaluent vos revenus actuels : l'ensemble de vos mensualités ne peut dépasser 45 % du revenu net, test de résistance compris. Les revenus Airbnb ou locatifs prévus du nouveau bien n'augmenteront en général pas votre capacité d'emprunt ; les loyers que vous déclarez déjà pour un autre bien peuvent être pris en compte — faites-le confirmer par la banque. Et si vous prévoyez de la location de courte durée, vérifiez les règles de la licence AL avant d'acheter.
Durées, taux et limites d'âge
Les prêts peuvent aller jusqu'à 40 ans si l'emprunteur le plus âgé a 35 ans ou moins, et 35 ans sinon (limites du Banco de Portugal), avec en général une fin du prêt vers 75 ans. Les taux sont variables (indexés sur l'Euribor), mixtes — fixes les premières années, la formule de la plupart des nouveaux prêts — ou fixes, selon la banque et votre profil. Comptez des frais de dossier et d'expertise d'environ 1–2 % en plus des frais d'achat habituels.
Si vous remboursez un prêt en euros avec des revenus dans une autre devise (livres, dollars), vos mensualités varient avec le taux de change. Prévoyez une marge de sécurité — et réfléchissez à la gestion du change, pour l'apport comme pour les mensualités.
Ce qu'il vous faut avant de faire votre demande
- Un NIF portugais (numéro fiscal) et, idéalement, un compte bancaire portugais — voir les étapes de l'achat.
- Des justificatifs de revenus et de dettes existantes (fiches de paie, déclarations d'impôts, relevés bancaires).
- Un accord de principe de la banque avant de faire des offres — il vous donne votre budget réel et renforce votre position.
Votre banque habituelle ne vous aidera pas
Une idée répandue : votre banque dans votre pays prêterait sur un bien portugais. Presque jamais — vous emprunterez auprès d'un prêteur portugais (ou d'une banque internationale active au Portugal), ou via un courtier spécialisé dans les prêts aux non-résidents qui travaille avec eux.
À retenir
- Non-résidents : prévoyez un apport de 30–40 % (quotité de 60–70 %).
- Pas de prêt locatif spécifique — un logement à louer est plafonné à 80 % de quotité, et l'emprunt dépend de vos revenus, pas des loyers prévus.
- Mensualités jusqu'à 45 % du revenu net ; durées de 35 à 40 ans selon l'âge ; ajoutez ~1–2 % de frais de prêt.
- Obtenez un accord de principe avant de commencer les visites.
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Information générale pour 2026, qui ne constitue pas un conseil financier. Critères d'octroi, taux et quotités varient selon les banques et évoluent — faites confirmer les conditions en vigueur par un prêteur ou un courtier portugais.
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