Calculateur de prêt immobilier — Portugal 2026
Mensualité, test de résistance de la banque, plafond de 45 % du taux d'effort et frais initiaux du prêt — selon les règles du Banco de Portugal applicables à partir d'août 2026, et ce que les banques prêtent réellement aux non-résidents.
En bref. Depuis le 1er août 2026, le Banco de Portugal plafonne les prêts immobiliers à 90 % de la valeur pour une résidence principale et 80 % dans les autres cas, limite la mensualité à 45 % du revenu net avec un test de résistance de +1,5 point, et fixe une durée maximale de 40 ans (35 ans au-delà de 35 ans d'âge). Les non-résidents obtiennent en général 60 à 70 % avec une marge de 0,85 à 1,5 % sur l'Euribor (12 mois : 3,331 % au 23 septembre 2026). Exemple : 350 000 € sur 22 ans à 4,53 % coûtent environ 2 097 € par mois.
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Un calculateur ne connaît ni la valeur fiscale du bien, ni votre droit éventuel à un remboursement, ni ce qu'une banque vous prêtera réellement. Envoyez-nous ce calcul — nous vous répondons sous un jour ouvré avec les chiffres propres à votre situation et, si vous le souhaitez, une sélection confidentielle de biens adaptés à votre budget.
Les règles du crédit immobilier au Portugal en 2026
Les banques portugaises appliquent une recommandation du Banco de Portugal, durcie pour les prêts évalués à partir du 1er août 2026. Elle fixe le montant qu'une banque peut prêter au regard de la valeur du bien, la part de vos revenus que les remboursements peuvent absorber, et la durée maximale.
| Règle | Plafond |
|---|---|
| Quotité de financement (LTV), résidence principale propre | jusqu'à 90 % |
| Quotité de financement (LTV), résidence secondaire ou investissement | jusqu'à 80 % |
| Taux d'effort (ensemble des mensualités / revenu net) | jusqu'à 45 % |
| Test de résistance sur le taux (durées supérieures à 10 ans) | +1,5 pt |
| Durée maximale, emprunteur jusqu'à 35 ans | 40 ans |
| Durée maximale, emprunteur de plus de 35 ans | 35 ans |
La quotité de financement se calcule sur le plus bas du prix et de l'expertise bancaire. Le test du taux d'effort retient la mensualité à votre taux majoré de 1,5 point de pourcentage, et non la mensualité actuelle — le calculateur affiche les deux.
Ce que peuvent attendre les non-résidents
Les non-résidents peuvent emprunter au Portugal, mais les banques se montrent plus prudentes que les plafonds ci-dessus : en général 60 à 70 % du prix ou de l'expertise, des marges d'environ 0,85 à 1,5 % au-dessus de l'Euribor, et une préférence pour des mensualités inférieures à 30–35 % du revenu net. Les acquéreurs de l'UE percevant leurs revenus en euros obtiennent généralement les meilleures conditions ; les revenus en devises, l'activité indépendante et les revenus locatifs étrangers sont décotés. La plupart des banques exigent que le prêt soit remboursé vers 75 ans. L'accord de prêt prend de trois à six semaines une fois le dossier complet.
Taux variable, mixte ou fixe ?
La plupart des prêts immobiliers portugais sont à taux variable (Euribor plus une marge fixe) ou mixte (fixe les premières années, puis variable). L'Euribor 12 mois s'établissait à 3,331 % le 23 septembre 2026, contre 2,245 % en début d'année : les offres à taux fixe et mixte sont donc devenues plus attractives — comparez le coût total, et pas seulement la première mensualité.
Ce que coûte un prêt au départ
Un droit de timbre de 0,6 % du prêt, des frais bancaires d'environ 800 € (expertise, dossier, formalisation) plus 4 % de droit de timbre, et 325 € de plus pour l'inscription de l'hypothèque chez Casa Pronta. Chaque mensualité supporte en outre 4 % de droit de timbre sur sa part d'intérêts. L'assurance emprunteur et l'assurance habitation sont obligatoires ; faites jouer la concurrence, vous n'êtes pas tenu de les souscrire auprès de la banque prêteuse.
Exemple : une maison à 500 000 € à Sintra
Un non-résident apporte 30 % et emprunte 350 000 € sur 25 ans à l'Euribor 12 mois de 3,331 % plus une marge de 1,2 % (4,53 %). La mensualité s'élève à environ 1 952 € par mois. La banque la teste à 6,03 % : environ 2 262 €. Pour rester sous les 45 %, le foyer doit disposer d'un revenu net d'au moins 5 030 € par mois environ — et d'environ 6 460 € pour respecter les 35 % que de nombreuses banques privilégient pour les non-résidents. Les frais d'acquisition s'y ajoutent : avec l'IMT non-résident de 7,5 %, un avocat et les frais de prêt, environ 51 000 € — utilisez le calculateur de frais d'acquisition.
Les questions des acquéreurs
Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier au Portugal ?
Oui. Les banques portugaises prêtent aux non-résidents, généralement 60 à 70 % du prix ou de l'expertise, sur 30 à 35 ans au maximum selon l'âge, avec une marge d'environ 0,85 à 1,5 % au-dessus de l'Euribor. La banque vérifie que l'ensemble des mensualités de crédit reste sous 45 % du revenu net à un taux majoré.
Combien puis-je emprunter avec mes revenus ?
Selon les règles du Banco de Portugal applicables à partir d'août 2026, l'ensemble des mensualités de crédit, calculées à votre taux majoré de 1,5 point, ne peut dépasser 45 % du revenu net du foyer. Saisissez vos revenus dans le calculateur pour connaître le prêt maximal.
Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier au Portugal ?
40 ans si l'emprunteur a 35 ans ou moins, 35 ans dans les autres cas. Les banques exigent aussi, en général, que le prêt soit remboursé vers 75 ans.
Quels sont les frais initiaux d'un prêt immobilier portugais ?
Environ 0,6 % du prêt en droit de timbre, quelque 800 € de frais bancaires plus 4 % de droit de timbre, et 325 € supplémentaires pour l'inscription de l'hypothèque. L'assurance est obligatoire et se règle mensuellement ou annuellement.
- Banco de Portugal — recommandation macroprudentielle révisée pour les contrats évalués à partir du 1er août 2026 : LTV 90 % (résidence principale propre) / 80 % (autres finalités) ; limite de taux d'effort (DSTI) de 45 % avec un choc de taux de +1,5 pt pour les durées supérieures à 10 ans ; durée maximale de 40 ans (emprunteurs jusqu'à 35 ans) / 35 ans (plus de 35 ans) ; jusqu'à 10 % des nouveaux prêts peuvent dépasser la limite DSTI
- euribor-rates.eu — Euribor 12 mois à 3,331 % le 23 septembre 2026 (2,245 % le 2 janvier 2026)
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, postes 17.1.4 (0,6 % sur le prêt) et 17.3.1 (4 % sur les intérêts) ; frais Casa Pronta de l'IRN
- Barèmes tarifaires des banques et données de marché des courtiers sur le financement des non-résidents, septembre 2026 (LTV 60–70 %, marges d'environ 0,85–1,5 %)
Ce calculateur fournit des estimations à titre comparatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier ; faites confirmer votre situation par un avocat ou un conseiller fiscal portugais avant de signer.