Calculateur des frais d'acquisition — Portugal 2026
IMT (droits de mutation), droit de timbre, acte et enregistrement, avocat et frais de prêt pour tout prix — y compris l'IMT de 7,5 % applicable aux non-résidents depuis mai 2026 et l'exonération pour les moins de 35 ans.
En bref. Acheter un logement au Portugal en 2026, c'est payer l'IMT (le poste principal), 0,8 % de droit de timbre, 375 à 700 € d'acte et d'enregistrement et, si vous en prenez un, un avocat indépendant (environ 1 % + TVA). Depuis le 25 mai 2026, les non-résidents qui achètent un logement paient un IMT forfaitaire de 7,5 %, remboursable s'ils deviennent résidents dans les deux ans ou louent à loyer modéré. Exemple : une résidence secondaire à 350 000 € coûte à un non-résident environ 33 730 € de taxes et frais, avocat compris.
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Comment fonctionnent les frais d'acquisition au Portugal en 2026
En plus du prix, l'acquéreur d'un bien au Portugal paie l'IMT (les droits de mutation municipaux), un droit de timbre de 0,8 % (Imposto do Selo), les frais d'acte et d'inscription au registre foncier et, par prudence, les honoraires d'un avocat indépendant. En cas de financement, le prêt ajoute son propre droit de timbre et des frais bancaires. La commission d'agence est normalement à la charge du vendeur. Pour un résident qui achète une résidence principale à 350 000 €, le total représente environ 6 à 7 % ; pour un non-résident qui achète le même bien, environ 10 %, en raison du nouveau taux unique d'IMT.
Barèmes IMT 2026 (Portugal continental)
L'IMT est progressif pour les logements jusqu'à 660 982 € (633 931 € pour les résidences secondaires) ; au-delà, un taux unique de 6 % s'applique à la totalité du prix, porté à 7,5 % au-dessus de 1 150 853 €. Il est calculé sur le plus élevé du prix et de la valeur fiscale du bien (VPT).
| Tranche de prix (€) | Résidence principale | Résidence secondaire / investissement |
|---|---|---|
| jusqu'à 106 346 | 0 % | 1 % |
| 106 346 – 145 470 | 2 % | 2 % |
| 145 470 – 198 347 | 5 % | 5 % |
| 198 347 – 330 539 | 7 % | 7 % |
| 330 539 – 633 931 | 8 % | 8 % |
| 633 931 – 660 982 | 8 % | 6 % taux unique |
| 660 982 – 1 150 853 | 6 % taux unique | 6 % taux unique |
| au-delà de 1 150 853 | 7,5 % taux unique | 7,5 % taux unique |
| Acquéreur non-résident (tout prix) | 7,5 % taux unique | |
L'IMT de 7,5 % pour les non-résidents
Depuis le 25 mai 2026 (Decreto-Lei 97/2026), un acquéreur qui n'est pas résident fiscal au Portugal paie un IMT à taux unique de 7,5 % sur la totalité du prix d'un logement — sans tranches ni exonérations. C'est la résidence fiscale qui compte, et non la nationalité. Trois situations changent la donne :
- Ancien résident. L'administration fiscale a confirmé (Ofício Circulado 40131/2026) que les 7,5 % ne s'appliquent pas si l'acquéreur — ou, pour les couples mariés sous un régime de communauté de biens, au moins l'un des époux — a déjà été résident fiscal au Portugal. Les barèmes normaux s'appliquent alors.
- Installation au Portugal. Si vous devenez résident fiscal dans les deux ans suivant l'achat, vous pouvez réclamer la différence avec le taux normal dans un délai de six mois.
- Location à loyer modéré. Si le logement est loué dans les six mois pour 2 300 € par mois au maximum et reste loué au moins 36 mois au cours des cinq premières années, la différence est également remboursée.
La règle ne concerne que les logements. Les terrains à bâtir (6,5 %), les terrains rustiques (5 %) et les biens commerciaux (6,5 %) paient le même taux, quel que soit l'acquéreur.
IMT Jovem — acquéreurs de 35 ans au plus
Un acquéreur de 35 ans ou moins, fiscalement indépendant au titre de l'impôt sur le revenu, qui n'a pas été propriétaire d'un logement au cours des trois dernières années et achète une première résidence principale ne paie ni IMT ni droit de timbre jusqu'à 330 539 €. Entre 330 539 € et 660 982 €, seule la part au-delà de 330 539 € est taxée (IMT 8 %, droit de timbre 0,8 %) ; au-delà de 660 982 €, aucun allègement ne s'applique. L'acte et l'enregistrement coûtent également moins cher (150 € au lieu de 375 €).
L'IMT aux prix courants à Sintra
| Prix | Résident, résidence principale | Résident, résidence secondaire | Moins de 35 ans, premier logement | Non-résident |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | 7 042 € | 8 106 € | 0 € | 18 750 € |
| 350 000 € | 14 237 € | 15 300 € | 1 557 € | 26 250 € |
| 500 000 € | 26 237 € | 27 300 € | 13 557 € | 37 500 € |
| 850 000 € | 51 000 € | 51 000 € | 51 000 € | 63 750 € |
| 1 500 000 € | 112 500 € | 112 500 € | 112 500 € | 112 500 € |
IMT uniquement ; ajoutez 0,8 % de droit de timbre (sauf allègement pour les moins de 35 ans), environ 375 € pour l'acte et l'enregistrement, ainsi qu'un avocat. Prix actuels à Sintra : appartements à partir d'environ 185 000 €, maisons à partir d'environ 330 000 € — voir nos appartements et nos maisons et villas.
Les questions des acquéreurs
Quel est le montant des frais d'acquisition au Portugal en 2026 ?
Pour un résident qui achète sa résidence principale, environ 6 à 8 % du prix : IMT (progressif de 0 à 8 % ou taux unique de 6 %), droit de timbre de 0,8 %, acte et enregistrement pour environ 375 € et un avocat pour environ 1 % plus TVA. Un non-résident paie un IMT à taux unique de 7,5 % sur un logement, ce qui porte le total à environ 9 à 10 %.
Les non-résidents paient-ils davantage d'IMT au Portugal ?
Oui. Depuis le 25 mai 2026, les non-résidents paient un IMT à taux unique de 7,5 % lors de l'achat d'un logement, sauf s'ils ont déjà été résidents fiscaux au Portugal. La différence avec le taux normal leur est remboursée s'ils deviennent résidents dans les deux ans ou s'ils louent le logement à un loyer modéré (jusqu'à 2 300 € par mois) pendant au moins 36 mois.
L'IMT est-il calculé sur le prix ou sur la valeur fiscale ?
Sur le plus élevé des deux montants : le prix déclaré ou la valeur fiscale du bien (valor patrimonial tributário, VPT) inscrite sur la caderneta predial. À Sintra, la VPT est presque toujours inférieure au prix du marché ; c'est donc le prix qui sert de base.
Qui paie l'agent immobilier au Portugal ?
En principe le vendeur, sur le prix de vente. L'acquéreur ne paie des honoraires de recherche ou de conseil que s'il mandate lui-même quelqu'un pour le représenter.
Qu'ajoute un prêt immobilier aux frais d'acquisition ?
Un droit de timbre de 0,6 % du prêt, des frais bancaires d'environ 800 € plus 4 % de droit de timbre, et des frais d'enregistrement plus élevés (700 € au lieu de 375 € chez Casa Pronta). L'assurance emprunteur et l'assurance habitation sont obligatoires. Voir le calculateur de prêt immobilier.
- AT — Ofício Circulado 40129/2026 (barèmes IMT 2026, tranches revalorisées de 2 % par le budget de l'État 2026)
- Decreto-Lei 97/2026 du 20 mai (CIMT art. 17 — 7,5 % pour les acquéreurs non-résidents de logements, en vigueur depuis le 25 mai 2026) et AT Ofício Circulado 40131/2026 du 4 septembre (règles relatives à la résidence antérieure et au conjoint)
- Decreto-Lei 48-A/2024 (allègement d'IMT et de droit de timbre pour les acquéreurs de 35 ans au plus, plafonds actualisés pour 2026)
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, postes 1.1 (0,8 % sur les acquisitions), 17.1.4 (0,6 % sur les prêts ≥ 5 ans) et 17.3.1 (4 % sur les intérêts)
- IRN — frais Casa Pronta : 375 € pour l'achat, 700 € pour l'achat + hypothèque ; 150 € / 250 € pour les acquéreurs de 35 ans au plus
Ce calculateur fournit des estimations à titre comparatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier ; faites confirmer votre situation par un avocat ou un conseiller fiscal portugais avant de signer.