Calculadora de custos de compra de imóvel — Portugal 2026
IMT (o ITBI português), Imposto do Selo, escritura e registro, advogado e custos do financiamento para qualquer preço — incluindo o IMT de 7,5% para não residentes, em vigor desde maio de 2026, e a isenção para compradores de até 35 anos.
Em resumo. Comprar um imóvel residencial em Portugal em 2026 significa pagar o IMT (o maior item), 0,8% de imposto do selo, € 375–700 de escritura e registro e, se contratar, um advogado independente (cerca de 1% + IVA). Desde 25 de maio de 2026, não residentes que compram habitação pagam IMT fixo de 7,5%, restituível se passarem a ser residentes em até dois anos ou alugarem a valor moderado. Exemplo: uma casa de férias de € 350 mil custa a um não residente cerca de € 33.730 em impostos e taxas, com advogado.
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Como funcionam os custos de compra em Portugal em 2026
Além do preço, quem compra em Portugal paga o IMT (imposto municipal de transmissão, equivalente ao ITBI), o Imposto do Selo de 0,8% (tributo português sobre atos e contratos), as taxas de escritura e de registro na Conservatória (≈ cartório de registro de imóveis) e, por prudência, um advogado independente. Com financiamento, o empréstimo acrescenta o seu próprio Imposto do Selo e as taxas bancárias. A comissão da imobiliária normalmente é paga pelo vendedor. Para um residente que compra por € 350.000 a sua residência permanente, o total fica em cerca de 6–7%; para um não residente que compra o mesmo imóvel, em cerca de 10%, por causa do novo IMT de taxa única.
Tabelas do IMT 2026 (Portugal continental)
O IMT é progressivo para imóveis residenciais até € 660.982 (€ 633.931 para segunda residência); acima disso, aplica-se uma taxa única de 6% sobre o preço total, e de 7,5% acima de € 1.150.853. Ele incide sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário do imóvel (VPT, algo próximo do valor venal no Brasil).
| Faixa de preço (€) | Residência permanente | Segunda residência / investimento |
|---|---|---|
| até 106.346 | 0% | 1% |
| 106.346 – 145.470 | 2% | 2% |
| 145.470 – 198.347 | 5% | 5% |
| 198.347 – 330.539 | 7% | 7% |
| 330.539 – 633.931 | 8% | 8% |
| 633.931 – 660.982 | 8% | 6% taxa única |
| 660.982 – 1.150.853 | 6% taxa única | 6% taxa única |
| acima de 1.150.853 | 7,5% taxa única | 7,5% taxa única |
| Comprador não residente (qualquer preço) | 7,5% taxa única | |
O IMT de 7,5% para não residentes
Desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), quem não tem residência fiscal em Portugal paga IMT de taxa única de 7,5% sobre o preço total de um imóvel residencial — sem faixas e sem isenções. O que conta é a residência fiscal, não a nacionalidade. Três situações mudam o quadro:
- Residência anterior. A autoridade tributária confirmou (Ofício Circulado 40131/2026) que os 7,5% não se aplicam se o comprador — ou, no caso de casais em regime de comunhão de bens, pelo menos um dos cônjuges — já teve residência fiscal em Portugal. Valem as tabelas normais.
- Mudança para Portugal. Se você passar a ter residência fiscal em até dois anos após a compra, pode pedir a restituição da diferença para a taxa normal em até seis meses.
- Aluguel a valor moderado. Se o imóvel for alugado em até seis meses por no máximo € 2.300 por mês e permanecer alugado por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, a diferença também é restituída.
A regra vale só para imóveis residenciais. Terreno para construção (6,5%), terreno rústico (5%) e imóveis comerciais (6,5%) pagam a mesma taxa, seja quem for o comprador.
IMT Jovem — compradores de até 35 anos
Quem tem até 35 anos, não é dependente de outro contribuinte para fins de IRS (o imposto de renda português), não foi proprietário de imóvel residencial nos últimos três anos e compra a sua primeira residência própria permanente não paga IMT nem Imposto do Selo até € 330.539. Entre € 330.539 e € 660.982, só a parte acima de € 330.539 é tributada (IMT de 8%, Imposto do Selo de 0,8%); acima de € 660.982 não há benefício. A escritura e o registro também custam menos (€ 150 em vez de € 375).
IMT em preços típicos de Sintra
| Preço | Residente, residência permanente | Residente, 2ª residência | Até 35 anos, primeiro imóvel | Não residente |
|---|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 7.042 | € 8.106 | € 0 | € 18.750 |
| € 350.000 | € 14.237 | € 15.300 | € 1.557 | € 26.250 |
| € 500.000 | € 26.237 | € 27.300 | € 13.557 | € 37.500 |
| € 850.000 | € 51.000 | € 51.000 | € 51.000 | € 63.750 |
| € 1.500.000 | € 112.500 | € 112.500 | € 112.500 | € 112.500 |
Apenas o IMT; some 0,8% de Imposto do Selo (exceto quando se aplica o benefício para até 35 anos), cerca de € 375 de escritura e registro e o advogado. Preços em Sintra hoje: apartamentos a partir de cerca de € 185.000, casas a partir de cerca de € 330.000 — veja apartamentos e casas e villas.
Perguntas frequentes dos compradores
Quanto são os custos de compra de um imóvel em Portugal em 2026?
Para um residente que compra a sua residência permanente, cerca de 6–8% do preço: IMT (imposto de transmissão, equivalente ao ITBI; progressivo de 0–8% ou taxa única de 6%), Imposto do Selo de 0,8%, escritura e registro de cerca de € 375 e advogado por volta de 1% mais IVA. Um não residente paga IMT de taxa única de 7,5% sobre um imóvel residencial, o que leva o total para cerca de 9–10%.
Não residentes pagam mais IMT em Portugal?
Sim. Desde 25 de maio de 2026, não residentes pagam IMT de taxa única de 7,5% na compra de um imóvel residencial, a menos que já tenham tido residência fiscal em Portugal. A diferença para a taxa normal é restituída se eles passarem a ser residentes em até dois anos ou alugarem o imóvel a valor moderado (até € 2.300 por mês) por pelo menos 36 meses.
O IMT incide sobre o preço ou sobre o valor fiscal do imóvel?
Sobre o maior dos dois: o preço declarado ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, que consta da caderneta predial (a ficha fiscal do imóvel). Em Sintra, o VPT fica quase sempre abaixo do preço de mercado, então a base de cálculo é o preço.
Quem paga a imobiliária em Portugal?
Normalmente o vendedor, a partir do preço de venda. O comprador só paga uma taxa de busca ou de assessoria se contratar alguém para representá-lo.
Quanto o financiamento acrescenta aos custos de compra?
Imposto do Selo de 0,6% sobre o valor financiado, taxas bancárias de cerca de € 800 mais 4% de Imposto do Selo e uma taxa de registro maior (€ 700 em vez de € 375 no Casa Pronta). Os seguros de vida e do imóvel são obrigatórios. Veja o simulador de financiamento.
- AT — Ofício Circulado 40129/2026 (tabelas do IMT 2026, faixas atualizadas em 2% no Orçamento do Estado de 2026)
- Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio (CIMT, art. 17 — 7,5% para compradores não residentes de imóveis residenciais, em vigor desde 25 de maio de 2026) e AT Ofício Circulado 40131/2026, de 4 de setembro (regras sobre residência anterior e cônjuges)
- Decreto-Lei 48-A/2024 (benefício de IMT e Imposto do Selo para compradores de até 35 anos, limites atualizados para 2026)
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, verbas 1.1 (0,8% sobre compras), 17.1.4 (0,6% sobre empréstimos ≥ 5 anos) e 17.3.1 (4% sobre juros)
- IRN — taxas Casa Pronta: € 375 compra, € 700 compra + hipoteca; € 150 / € 250 para compradores de até 35 anos
Esta calculadora oferece estimativas para comparação. Não constitui assessoria fiscal, jurídica ou financeira; confirme o seu caso com um advogado ou consultor fiscal português antes de assinar.