NIF, representante fiscal e conta bancária: os seus primeiros passos

Muito antes de você assinar qualquer coisa, comprar em Portugal começa com uma pequena burocracia: tirar o NIF. Quase nada acontece sem ele — você não consegue concluir a compra, abrir conta bancária, contratar água e luz nem pagar o imposto sobre o imóvel. A boa notícia é que é simples, e você não precisa estar em Portugal para providenciá-lo.

O que é o NIF?

O NIF (Número de Identificação Fiscal) é o seu número fiscal português, o equivalente ao CPF — um número de nove dígitos emitido pela autoridade tributária (Autoridade Tributária, ou Finanças, a Receita portuguesa). Pessoas físicas e empresas têm o seu. Para quem compra um imóvel, é o número mais importante que você vai ter: ele aparece no contrato-promessa, na escritura, no pagamento do IMT (o imposto de transmissão), nos contratos de água, luz e gás e na sua conta bancária.

Você precisa de um representante fiscal?

É aqui que a residência importa, e os compradores muitas vezes confundem os dois papéis.

Se você mora na UE ou no EEE (incluindo Noruega, Islândia e Liechtenstein), o representante fiscal é opcional. Você pode obter e manter um NIF sem ele.

Se você mora fora da UE/EEE, ainda pode tirar o NIF sem representante, mas, a partir do momento em que tem uma relação tributária real com Portugal — e ser dono de um imóvel conta —, é obrigatório nomear um representante fiscal: uma pessoa ou empresa residente em Portugal que recebe a correspondência fiscal em seu nome e garante que você cumpra os prazos. Na prática, a maioria dos compradores de fora da UE nomeia um ao mesmo tempo em que tira o NIF, para deixar tudo em ordem desde o primeiro dia.

Como tirar o seu NIF

Há dois caminhos.

Pessoalmente, num balcão das Finanças ou numa Loja do Cidadão (central de atendimento de serviços públicos). O Estado não cobra nada, em geral é preciso agendar, e você tem de estar fisicamente em Portugal. Se você já vai viajar para visitar imóveis, é fácil encaixar isso na viagem.

À distância, por meio de um advogado ou de um serviço especializado que atue em seu nome. Você assina uma procuração, envia uma cópia do passaporte e um comprovante de endereço no seu país, e eles fazem o pedido. É assim que a maioria dos compradores do exterior faz, antes mesmo de pisar no país.

Do que você precisa, quanto custa, quanto tempo leva

Os documentos são poucos: passaporte ou documento de identidade válido, comprovante de endereço no exterior (uma conta de consumo ou extrato bancário recente) e — se você usar um representante — uma procuração assinada.

Custo: o NIF em si é gratuito junto ao Estado. Um serviço à distância costuma cobrar algo na faixa de € 79–€ 250, muitas vezes incluindo doze meses de representação fiscal. O prazo costuma ser de poucos dias úteis à distância, ou no mesmo dia pessoalmente.

Abrir uma conta bancária em Portugal

Não é estritamente necessário ter conta em banco português para comprar, mas quase todo comprador abre uma. É nela que ficam o sinal e o valor para a escritura, por ela se paga o financiamento e, por débito automático, o IMI (o IPTU português), o condomínio e as contas de água, luz e gás.

Para abrir a conta, em geral você vai precisar do NIF, do passaporte, de comprovante de endereço e de comprovante de renda ou da origem dos recursos. Alguns bancos deixam não residentes abrir a conta à distância; outros pedem que você compareça a um atendimento rápido. Abrir a conta depois do NIF e antes de fechar a compra deixa as etapas seguintes tranquilas.

A ordem certa

Para a maioria dos compradores, a sequência é simples: tire o NIF (e, se for de fora da UE, nomeie um representante fiscal) → abra uma conta bancária em Portugal → depois passe às visitas, ao contrato-promessa e à escritura. Resolver a burocracia primeiro significa que, quando você encontrar o imóvel certo em Sintra, nada vai se colocar entre você e a proposta.