NIF, Steuervertreter und Bankkonto: Ihre ersten Schritte

Lange bevor Sie etwas unterschreiben, beginnt der Kauf in Portugal mit einem kleinen Stück Bürokratie: der NIF. Ohne sie geht fast nichts — Sie können keinen Kauf abschließen, kein Bankkonto eröffnen, keine Versorger anmelden und keine Grundsteuer zahlen. Die gute Nachricht: Es ist unkompliziert, und Sie müssen dafür nicht in Portugal sein.

Was ist eine NIF?

Die NIF (Número de Identificação Fiscal) ist Ihre portugiesische Steuernummer — eine neunstellige Kennung der Steuerbehörde (Autoridade Tributária, kurz Finanças). Privatpersonen und Firmen haben je eine. Für einen Immobilienkäufer ist sie die wichtigste Nummer überhaupt: Sie steht im Vorvertrag, in der Urkunde, auf der IMT-Zahlung, in Ihren Versorgerverträgen und auf Ihrem Bankkonto.

Brauchen Sie einen Steuervertreter?

Hier kommt es auf die Ansässigkeit an, und Käufer verwechseln oft die beiden Rollen.

Wohnen Sie in der EU oder im EWR (einschließlich Norwegen, Island und Liechtenstein), ist ein Steuervertreter optional. Sie können eine NIF ohne einen solchen erhalten und halten.

Wohnen Sie außerhalb der EU/des EWR, bekommen Sie die NIF selbst zwar ohne Vertreter, aber sobald Sie eine echte steuerliche Beziehung zu Portugal haben — und Immobilieneigentum zählt dazu — müssen Sie einen Steuervertreter bestellen: eine in Portugal ansässige Person oder Firma, die Steuerpost für Sie entgegennimmt und auf Fristen achtet. In der Praxis bestellen die meisten Nicht-EU-Käufer ihn gleich zusammen mit der NIF, um von Anfang an sauber aufgestellt zu sein.

So bekommen Sie Ihre NIF

Es gibt zwei Wege.

Persönlich bei einem Finanças-Amt oder einer Loja do Cidadão. Die Behördengebühr ist kostenlos, meist brauchen Sie einen Termin, und Sie müssen physisch in Portugal sein. Wenn Sie ohnehin zu Besichtigungen anreisen, lässt sich das leicht einbauen.

Aus der Ferne, über einen Anwalt oder spezialisierten Dienstleister, der für Sie handelt. Sie unterzeichnen eine Vollmacht, senden eine Passkopie und einen Nachweis Ihrer Wohnadresse, und der Antrag wird eingereicht. So machen es die meisten ausländischen Käufer, bevor sie je das Land betreten.

Was Sie brauchen, was es kostet, wie lange es dauert

Die Unterlagen sind minimal: ein gültiger Pass oder Personalausweis, ein Nachweis Ihrer Adresse im Ausland (eine aktuelle Rechnung oder ein Kontoauszug) und — bei einem Vertreter — eine unterschriebene Vollmacht.

Kosten: Die NIF selbst ist beim Staat kostenlos. Ein Ferndienst berechnet meist etwa 79–250 €, oft inklusive zwölf Monaten Steuervertretung. Die Bearbeitung dauert aus der Ferne in der Regel wenige Werktage, persönlich oft am selben Tag.

Ein portugiesisches Bankkonto eröffnen

Streng genommen brauchen Sie kein portugiesisches Bankkonto zum Kauf, aber fast jeder Käufer eröffnet eines. Dort liegen Anzahlung und Restkaufpreis, darüber wird eine Finanzierung bedient, und darüber zahlen Sie IMI, Hausgeld und Versorger per Lastschrift.

Zur Eröffnung brauchen Sie in der Regel Ihre NIF, Ihren Pass, einen Adressnachweis und einen Nachweis über Einkommen oder Herkunft der Mittel. Manche Banken lassen Nicht-Residenten aus der Ferne eröffnen; andere wollen Sie zu einem kurzen Termin vor Ort. Das Konto nach der NIF und vor einer Kaufzusage zu eröffnen, hält die späteren Schritte reibungslos.

Die richtige Reihenfolge

Für die meisten Käufer ist die Abfolge einfach: NIF besorgen (und, falls Nicht-EU, einen Steuervertreter bestellen) → portugiesisches Bankkonto eröffnen → dann weiter zu Besichtigungen, Vorvertrag und Urkunde. Die Bürokratie zuerst zu erledigen bedeutet: Wenn Sie das richtige Zuhause in Sintra finden, steht nichts zwischen Ihnen und dem Angebot.