Ratgeber
Die echten Kosten beim Hauskauf in Sintra (2026)
Über den Kaufpreis hinaus kommen in Sintra Steuern und Gebühren hinzu, die typischerweise 7–11 % des Preises ausmachen. Hier steht, was Sie 2026 einplanen sollten.
Beim Hauskauf in Sintra ist der Kaufpreis nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen eine Grunderwerbsteuer, die Stempelsteuer sowie Anwalts- und Notarkosten. Für die meisten Käufer summiert sich das auf 7 % bis 11 % des Preises — planen Sie das von Anfang an ein.
So schlüsseln sich die Zahlen für 2026 auf.
IMT — die Grunderwerbsteuer
Die IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) ist der größte Einzelposten. Sie wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis oder steuerlichem Einheitswert erhoben, nach einer progressiven Skala. Die Sätze unten gelten für eine Zweit- oder Ferienimmobilie; ein dauerhafter Erstwohnsitz wird in der ersten Stufe mit 0 % statt 1 % besteuert.
| Immobilienwert (€) | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| bis 106.346 | 1 % |
| 106.346 – 145.470 | 2 % |
| 145.470 – 198.347 | 5 % |
| 198.347 – 330.539 | 7 % |
| 330.539 – 660.982 | 8 % |
| 660.982 – 1.150.853 | 6 % pauschal |
| über 1.150.853 | 7,5 % pauschal |
Nach dem portugiesischen Wohnungsgesetz 2026 kann für Nicht-Residenten eine pauschale IMT von 7,5 % gelten statt der progressiven Tabelle oben. Befreiungen sind zu erwarten, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden. Die Durchführungsregeln wurden 2026 noch finalisiert — klären Sie Ihre genaue Steuerlast vor der Unterschrift stets mit portugiesischer Steuerberatung.
Stempelsteuer (Imposto do Selo)
Pauschal 0,8 % des Preises, fällig beim Abschluss. Einfach und unvermeidbar.
Anwalts-, Notar- & Grundbuchkosten
Kalkulieren Sie rund 1–2 % für einen Anwalt, der Due Diligence und Abwicklung übernimmt (manche berechnen eine Festpauschale von 1.500–3.000 €+), plus etwa 500–1.200 € für Notar und Grundbuch (Land Registry). Eine unabhängige rechtliche Vertretung ist das am besten investierte Geld — sie schützt Sie vor Phantom-Inseraten und Eigentumsproblemen, die unerfahrene ausländische Käufer treffen.
IMI — die jährliche Grundsteuer
Sobald Ihnen das Haus gehört, zahlen Sie jährlich IMI — für städtische Immobilien typischerweise 0,3 %–0,45 % des Steuerwerts, von der Gemeinde festgelegt.
Ein Rechenbeispiel
Nehmen wir ein Haus für 800.000 € in Colares, gekauft als Zweitwohnsitz:
| IMT (Stufe 6 % pauschal) | 48.000 € |
| Stempelsteuer (0,8 %) | 6.400 € |
| Anwaltskosten (~1,5 %) | 12.000 € |
| Notar & Grundbuch | ~1.000 € |
| Zusatzkosten gesamt | ≈ 67.400 € (~8,4 %) |
Wenn Sie als Nicht-Resident kaufen und die neue pauschale IMT von 7,5 % gilt, läge allein die IMT bei 60.000 € — womit die Gesamt-Zusatzkosten näher an 10 % rücken. Genau diese Zahl sollten Sie vor der Zusage mit einem Steuerberater klären.
Was Sie meist nicht zahlen
In Portugal wird die Provision des Käufermaklers fast immer vom Verkäufer getragen. Das heißt: Die Zusammenarbeit mit einem käuferorientierten Berater kostet Sie in der Regel nichts extra — und verschafft Ihnen jemanden auf Ihrer Seite sowie geprüfte Objekte zur Besichtigung.
Das Wichtigste in Kürze
- Kalkulieren Sie 7–11 % zusätzlich zum Preis für Steuern und Gebühren.
- Die IMT ist der größte Posten; Nicht-Residenten kann 2026 eine pauschale 7,5 % treffen — mit Berater klären.
- Stempelsteuer 0,8 %; Anwalt ~1–2 %; Notar/Grundbuch ~500–1.200 €.
- Der Käufermakler wird normalerweise vom Verkäufer bezahlt.
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Die Angaben sind Richtwerte für 2026 und können sich ändern. Dieser Artikel ist allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung — bestätigen Sie die aktuellen Regeln vor dem Handeln mit einem qualifizierten portugiesischen Anwalt und Steuerberater.
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