Die echten Kosten beim Hauskauf in Sintra (2026)
Über den Kaufpreis hinaus kommen in Sintra Steuern und Gebühren hinzu, die typischerweise 7–11 % des Preises ausmachen. Hier steht, was Sie 2026 einplanen sollten.
Kurz gesagt. Der Kauf einer Wohnimmobilie in Sintra kostet 2026 rund 7–11 % zusätzlich zum Preis: Grunderwerbsteuer IMT (der größte Posten — progressiv bis 8 %, oben pauschal 6 % oder 7,5 %), 0,8 % Stempelsteuer, ein Anwalt mit rund 1–2 % und 500–1.200 € für Notar und Grundbuch. Seit dem 25. Mai 2026 zahlen Nichtresidenten beim Kauf von Wohnraum pauschal 7,5 % IMT, was die Summe Richtung 10 % treibt. Der Makler wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt.
Beim Hauskauf in Sintra ist der Kaufpreis nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen eine Grunderwerbsteuer, die Stempelsteuer sowie Anwalts- und Notarkosten. Für die meisten Käufer summiert sich das auf 7 % bis 11 % des Preises — planen Sie das von Anfang an ein.
So schlüsseln sich die Zahlen für 2026 auf.
IMT — die Grunderwerbsteuer
Die IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) ist der größte Einzelposten. Sie wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis oder steuerlichem Einheitswert erhoben, nach einer progressiven Skala. Die Sätze unten gelten für eine Zweit- oder Ferienimmobilie; ein dauerhafter Erstwohnsitz wird in der ersten Stufe mit 0 % statt 1 % besteuert, und seine 8-%-Stufe reicht bis 660.982 €. Ihre genaue IMT berechnen.
| Immobilienwert (€) | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| bis 106.346 | 1 % |
| 106.346 – 145.470 | 2 % |
| 145.470 – 198.347 | 5 % |
| 198.347 – 330.539 | 7 % |
| 330.539 – 633.931 | 8 % |
| 633.931 – 1.150.853 | 6 % pauschal |
| über 1.150.853 | 7,5 % pauschal |
Nach dem Decreto-Lei 97/2026 zahlt ein Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal beim Kauf einer Wohnimmobilie pauschal 7,5 % IMT auf den gesamten Preis statt der progressiven Tabelle oben. Das gilt nicht, wenn Sie jemals in Portugal steuerlich ansässig waren; bei Ehepaaren in Gütergemeinschaft gilt der Pauschalsatz nur, wenn beide Ehegatten nicht ansässig sind und keiner je ansässig war. Die Differenz zum normalen Satz wird auf Antrag aufgehoben und erstattet, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf steuerlich ansässig werden oder die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zu moderater Miete (bis 2.300 € im Monat, Grenze 2026) als Wohnung vermieten und sie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate, zusammenhängend oder nicht, vermietet ist. Der Antrag ist innerhalb von sechs Monaten ab Eintritt der Ansässigkeit bzw. ab Abschluss des Mietvertrags zu stellen. Was das für Ihren Kauf bedeutet.
Stempelsteuer (Imposto do Selo)
Pauschal 0,8 % des Preises, fällig beim Abschluss. Einfach und unvermeidbar.
Anwalts-, Notar- & Grundbuchkosten
Kalkulieren Sie rund 1–2 % für einen Anwalt, der Due Diligence und Abwicklung übernimmt (manche berechnen eine Festpauschale von 1.500–3.000 €+), plus etwa 500–1.200 € für Notar und Grundbuch (Land Registry). Eine unabhängige rechtliche Vertretung ist das am besten investierte Geld — sie schützt Sie vor Phantom-Inseraten und Eigentumsproblemen, die unerfahrene ausländische Käufer treffen.
IMI — die jährliche Grundsteuer
Sobald Ihnen das Haus gehört, zahlen Sie jährlich IMI — für städtische Immobilien typischerweise 0,3 %–0,45 % des Steuerwerts, von der Gemeinde festgelegt.
Ein Rechenbeispiel
Nehmen wir ein Haus für 800.000 € in Colares, gekauft als Zweitwohnsitz:
| IMT (Stufe 6 % pauschal) | 48.000 € |
| Stempelsteuer (0,8 %) | 6.400 € |
| Anwaltskosten (~1,5 %) | 12.000 € |
| Notar & Grundbuch | ~1.000 € |
| Zusatzkosten gesamt | ≈ 67.400 € (~8,4 %) |
Wenn Sie als Nicht-Resident kaufen, beträgt allein die pauschale IMT von 7,5 % schon 60.000 € — womit die Gesamt-Zusatzkosten näher an 10 % rücken. Prüfen Sie Ihren Fall im Kaufnebenkosten-Rechner.
Was Sie meist nicht zahlen
In Portugal wird die Provision des Käufermaklers fast immer vom Verkäufer getragen. Das heißt: Die Zusammenarbeit mit einem käuferorientierten Berater kostet Sie in der Regel nichts extra — und verschafft Ihnen jemanden auf Ihrer Seite sowie geprüfte Objekte zur Besichtigung.
Das Wichtigste in Kürze
- Kalkulieren Sie 7–11 % zusätzlich zum Preis für Steuern und Gebühren.
- Die IMT ist der größte Posten; seit dem 25. Mai 2026 zahlen Nicht-Residenten pauschal 7,5 %, sofern sie nie in Portugal steuerlich ansässig waren.
- Stempelsteuer 0,8 %; Anwalt ~1–2 %; Notar/Grundbuch ~500–1.200 €.
- Der Käufermakler wird normalerweise vom Verkäufer bezahlt.
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Die Angaben sind Richtwerte für 2026 und können sich ändern. Dieser Artikel ist allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung — bestätigen Sie die aktuellen Regeln vor dem Handeln mit einem qualifizierten portugiesischen Anwalt und Steuerberater.
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