Kaufnebenkosten-Rechner — Portugal 2026

So funktionieren die Kaufnebenkosten in Portugal 2026

Zusätzlich zum Preis zahlt ein Käufer in Portugal die IMT (kommunale Grunderwerbsteuer), Stempelsteuer von 0,8 %, die Gebühren für Beurkundung und Grundbuch und sinnvollerweise einen unabhängigen Anwalt. Mit Hypothek kommen die Stempelsteuer auf das Darlehen und Bankgebühren hinzu. Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer. Für einen Residenten, der einen Hauptwohnsitz für 350.000 € kauft, sind es insgesamt etwa 6–7 %; für einen Nicht-Residenten beim selben Objekt wegen der neuen einheitlichen IMT etwa 10 %.

IMT-Tabellen 2026 (Festland)

Die IMT ist bei Wohnimmobilien bis 660.982 € progressiv (bei Zweitwohnsitzen bis 633.931 €), danach gilt ein Einheitssatz von 6 % auf den gesamten Preis und über 1.150.853 € einheitlich 7,5 %. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Preis und Steuerwert (VPT).

Die 7,5 % IMT für Nicht-Residenten

Seit dem 25. Mai 2026 (Decreto-Lei 97/2026) zahlt ein Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal beim Kauf einer Wohnimmobilie einheitlich 7,5 % IMT auf den gesamten Preis — ohne Stufen und ohne Befreiungen. Entscheidend ist der steuerliche Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit. Drei Dinge ändern das Bild:

• Früher ansässig. Die Steuerbehörde hat bestätigt (Ofício Circulado 40131/2026), dass die 7,5 % nicht gelten, wenn der Käufer — bei Ehepaaren in Gütergemeinschaft mindestens ein Ehepartner — jemals in Portugal steuerlich ansässig war. Dann gelten die normalen Tabellen.
• Umzug nach Portugal. Wer innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf steuerlich ansässig wird, kann die Differenz zum normalen Satz innerhalb von sechs Monaten zurückfordern.
• Vermietung zu moderater Miete. Wird die Wohnung innerhalb von sechs Monaten für höchstens 2.300 € im Monat vermietet und bleibt sie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet, wird die Differenz ebenfalls erstattet.

Die Regel betrifft nur Wohnimmobilien. Bauland (6,5 %), rustikales Land (5 %) und Gewerbe (6,5 %) zahlen denselben Satz, egal wer kauft.

IMT Jovem — Käufer bis 35

Wer höchstens 35 Jahre alt ist, einkommensteuerlich selbstständig veranlagt wird, in den letzten drei Jahren keine Wohnung besessen hat und einen ersten Hauptwohnsitz kauft, zahlt bis 330.539 € weder IMT noch Stempelsteuer. Zwischen 330.539 € und 660.982 € wird nur der Teil über 330.539 € besteuert (IMT 8 %, Stempelsteuer 0,8 %); darüber gibt es keine Entlastung. Auch Beurkundung und Eintragung kosten weniger (150 € statt 375 €).

IMT bei typischen Preisen in Sintra

Nur IMT; dazu kommen 0,8 % Stempelsteuer (außer bei der Entlastung unter 35), rund 375 € für Beurkundung und Eintragung sowie ein Anwalt. Preise in Sintra heute: Wohnungen ab etwa 185.000 €, Häuser ab etwa 330.000 € — siehe Wohnungen und Häuser und Villen.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Portugal 2026?

Für einen Residenten, der einen Hauptwohnsitz kauft, rund 6–8 % des Preises: IMT (progressiv 0–8 % oder einheitlich 6 %), Stempelsteuer 0,8 %, Beurkundung und Eintragung etwa 375 € und ein Anwalt mit rund 1 % plus MwSt. Ein Nicht-Resident zahlt beim Kauf einer Wohnimmobilie einheitlich 7,5 % IMT, insgesamt also etwa 9–10 %.

Zahlen Nicht-Residenten in Portugal mehr IMT?

Ja. Seit dem 25. Mai 2026 zahlen Nicht-Residenten beim Kauf einer Wohnimmobilie einheitlich 7,5 % IMT, sofern sie nie in Portugal steuerlich ansässig waren. Die Differenz zum normalen Satz wird erstattet, wenn sie innerhalb von zwei Jahren ansässig werden oder die Immobilie mindestens 36 Monate zu moderater Miete (bis 2.300 € im Monat) vermieten.

Wird die IMT auf den Preis oder auf den Steuerwert erhoben?

Auf den höheren der beiden Werte: den erklärten Preis oder den Steuerwert (valor patrimonial tributário, VPT) aus der caderneta predial. In Sintra liegt der VPT fast immer unter dem Marktpreis, daher ist der Preis die Grundlage.

Wer bezahlt in Portugal den Makler?

In der Regel der Verkäufer aus dem Kaufpreis. Ein Käufer zahlt nur dann eine Such- oder Beratungsgebühr, wenn er selbst jemanden mit seiner Vertretung beauftragt.

Was kostet eine Hypothek zusätzlich?

Stempelsteuer von 0,6 % des Darlehens, Bankgebühren von rund 800 € plus 4 % Stempelsteuer und eine höhere Eintragungsgebühr (700 € statt 375 € bei Casa Pronta). Lebens- und Gebäudeversicherung sind Pflicht. Siehe den Hypothekenrechner.