Hypothekenrechner — Portugal 2026
Monatsrate, Stresstest der Bank, die Grenze von 45 % Schuldendienstquote und die einmaligen Darlehenskosten — mit den ab August 2026 geltenden Regeln der Banco de Portugal und dem, was Banken Nicht-Residenten tatsächlich leihen.
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Ein Rechner kennt weder den Steuerwert der Immobilie noch Ihre Erstattungsansprüche oder das, was eine Bank Ihnen wirklich leiht. Schicken Sie uns diese Berechnung — wir antworten innerhalb eines Werktags mit den Zahlen für Ihren Fall und auf Wunsch mit einer vertraulichen Auswahl passender Immobilien.
Hypothekenregeln in Portugal 2026
Banken in Portugal folgen einer Empfehlung der Banco de Portugal, die für Kreditprüfungen ab dem 1. August 2026 verschärft wurde. Sie legt fest, wie viel eine Bank gegen die Immobilie leihen darf, welchen Teil Ihres Einkommens die Raten beanspruchen dürfen und wie lange.
| Regel | Grenze |
|---|---|
| Beleihung, eigener Hauptwohnsitz | bis 90 % |
| Beleihung, Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage | bis 80 % |
| Schuldendienstquote (alle Kreditraten / Nettoeinkommen) | bis 45 % |
| Zinsaufschlag im Stresstest (Laufzeit über 10 Jahre) | +1,5 Pp. |
| Höchstlaufzeit, Kreditnehmer bis 35 | 40 Jahre |
| Höchstlaufzeit, Kreditnehmer über 35 | 35 Jahre |
Die Beleihung wird am niedrigeren Wert aus Preis und Bankgutachten gemessen. Für die Schuldendienstquote zählt die Rate bei Ihrem Zins plus 1,5 Prozentpunkte, nicht die heutige Rate — der Rechner zeigt beides.
Was Nicht-Residenten erwarten können
Nicht-Residenten erhalten in Portugal Kredite, doch Banken sind vorsichtiger als die Grenzen oben: meist 60–70 % von Preis oder Gutachten, Margen von etwa 0,85–1,5 % über dem Euribor und eine Vorliebe für Raten unter 30–35 % des Nettoeinkommens. Käufer aus der EU mit Einkommen in Euro bekommen meist die besseren Konditionen; Einkommen in anderen Währungen, Selbstständigkeit und ausländische Mieteinnahmen werden abgeschlagen. Die meisten Banken wollen das Darlehen bis etwa 75 Jahre getilgt sehen. Die Zusage dauert drei bis sechs Wochen, sobald die Unterlagen vollständig sind.
Variabel, gemischt oder fest?
Die meisten portugiesischen Hypotheken sind variabel (Euribor plus feste Marge) oder gemischt (die ersten Jahre fest, danach variabel). Der 12-Monats-Euribor lag am 23. September 2026 bei 3,331 %, nach 2,245 % zu Jahresbeginn — feste und gemischte Angebote sind dadurch attraktiver geworden. Vergleichen Sie die Gesamtkosten, nicht nur die erste Rate.
Einmalige Kosten einer Hypothek
Stempelsteuer von 0,6 % des Darlehens, Bankgebühren von etwa 800 € (Bewertung, Bearbeitung, Formalisierung) plus 4 % Stempelsteuer und 325 € mehr für die Eintragung der Hypothek bei Casa Pronta. Jede Monatsrate trägt außerdem 4 % Stempelsteuer auf den Zinsanteil. Lebens- und Gebäudeversicherung sind Pflicht; vergleichen Sie — Sie müssen sie nicht bei der kreditgebenden Bank abschließen.
Beispiel: ein Haus für 500.000 € in Sintra
Ein Nicht-Resident bringt 30 % Eigenkapital ein und leiht 350.000 € über 25 Jahre zum 12-Monats-Euribor von 3,331 % plus 1,2 % Marge (4,53 %). Die Rate beträgt etwa 1.952 € im Monat. Die Bank prüft sie mit 6,03 %: etwa 2.262 €. Um unter 45 % zu bleiben, braucht der Haushalt mindestens rund 5.030 € netto im Monat — und etwa 6.460 €, um die 35 % zu erreichen, die viele Banken bei Nicht-Residenten bevorzugen. Die Kaufnebenkosten kommen hinzu: mit der IMT von 7,5 % für Nicht-Residenten, Anwalt und Darlehenskosten etwa 51.000 € — nutzen Sie den Kaufnebenkosten-Rechner.
Häufige Fragen
Bekommt ein Nicht-Resident in Portugal eine Hypothek?
Ja. Portugiesische Banken finanzieren Nicht-Residenten, meist 60–70 % von Preis oder Gutachten, je nach Alter über bis zu 30–35 Jahre, mit einer Marge von etwa 0,85–1,5 % über dem Euribor. Die Bank prüft, dass alle Kreditraten bei einem Stresszins unter 45 % des Nettoeinkommens bleiben.
Wie viel kann ich mit meinem Einkommen leihen?
Nach den Regeln der Banco de Portugal ab August 2026 dürfen alle Kreditraten, berechnet mit Ihrem Zins plus 1,5 Punkten, 45 % des Netto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Geben Sie Ihr Einkommen in den Rechner ein, um das maximale Darlehen zu sehen.
Wie lang darf eine Hypothek in Portugal höchstens laufen?
40 Jahre, wenn der Kreditnehmer höchstens 35 ist, sonst 35 Jahre. Banken wollen das Darlehen zudem meist bis etwa 75 Jahre getilgt sehen.
Welche einmaligen Kosten hat eine portugiesische Hypothek?
Etwa 0,6 % des Darlehens Stempelsteuer, rund 800 € Bankgebühren plus 4 % Stempelsteuer und 325 € zusätzlich für die Eintragung der Hypothek. Die Versicherungen sind Pflicht und werden monatlich oder jährlich bezahlt.
- Banco de Portugal — makroprudenzielle Empfehlung, neu gefasst für Kreditprüfungen ab 1. August 2026: Beleihung 90 % (eigener Hauptwohnsitz) / 80 % (andere Zwecke); Schuldendienstquote max. 45 % mit Zinsaufschlag von +1,5 Pp. bei Laufzeiten über 10 Jahren; Höchstlaufzeit 40 Jahre (Kreditnehmer bis 35) / 35 Jahre (über 35); bis zu 10 % der Neukredite dürfen die Quote überschreiten
- euribor-rates.eu — 12-Monats-Euribor 3,331 % am 23. September 2026 (2,245 % am 2. Januar 2026)
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral Nr. 17.1.4 (0,6 % auf das Darlehen) und 17.3.1 (4 % auf Zinsen); Gebühren Casa Pronta (IRN)
- Preisverzeichnisse der Banken und Marktdaten von Kreditvermittlern zu Finanzierungen für Nicht-Residenten, September 2026 (Beleihung 60–70 %, Margen etwa 0,85–1,5 %)
Dieser Rechner liefert Schätzungen zum Vergleich. Er ist keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung; lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem portugiesischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.