Simulador de financiamento imobiliário — Portugal 2026
Parcela mensal, teste de estresse do banco, limite de 45% de taxa de esforço (comprometimento de renda) e custos iniciais do financiamento — com as regras do Banco de Portugal que valem a partir de agosto de 2026 e o que os bancos realmente emprestam a não residentes.
Em resumo. Desde 1º de agosto de 2026, o Banco de Portugal limita o crédito habitação a 90% do valor para habitação própria permanente e 80% nos demais casos, a prestação a 45% da renda líquida com teste de estresse de +1,5 ponto, e o prazo a 40 anos (35 para quem tem mais de 35 anos). Não residentes costumam obter 60–70% com spread de 0,85–1,5% sobre a Euribor (12 meses: 3,331% em 23 de setembro de 2026). Exemplo: € 350 mil em 22 anos a 4,53% custam cerca de € 2.097 por mês.
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Regras do financiamento imobiliário em Portugal em 2026
Os bancos em Portugal seguem uma recomendação do Banco de Portugal que ficou mais rígida para os créditos avaliados a partir de 1º de agosto de 2026. Ela define quanto o banco pode emprestar em relação ao imóvel, quanto da sua renda as parcelas podem comprometer e por quanto tempo.
| Regra | Limite |
|---|---|
| Percentual financiado (LTV), residência própria permanente | até 90% |
| Percentual financiado (LTV), segunda residência ou investimento | até 80% |
| Taxa de esforço (todas as parcelas / renda líquida) | até 45% |
| Teste de estresse da taxa (prazos acima de 10 anos) | +1,5 p.p. |
| Prazo máximo, proponente de até 35 anos | 40 anos |
| Prazo máximo, proponente acima de 35 anos | 35 anos |
O percentual financiado é calculado sobre o menor valor entre o preço e a avaliação do banco. O teste da taxa de esforço (comprometimento de renda) usa a parcela à sua taxa mais 1,5 ponto percentual, não a parcela de hoje — a calculadora mostra as duas.
O que um não residente pode esperar
Não residentes conseguem financiamento em Portugal, mas os bancos são mais conservadores do que os limites acima: normalmente 60–70% do preço ou da avaliação, spreads (a margem do banco) de cerca de 0,85–1,5% sobre a Euribor e preferência por parcelas abaixo de 30–35% da renda líquida. Compradores da UE com renda em euros costumam obter as melhores condições; renda em outras moedas, trabalho autônomo e renda de aluguel no exterior são considerados com desconto. A maioria dos bancos quer o empréstimo quitado até cerca dos 75 anos de idade. A aprovação leva de três a seis semanas depois que a documentação está completa.
Variável, misto ou fixo?
A maioria dos financiamentos em Portugal tem taxa variável (Euribor mais um spread fixo) ou mista (fixa nos primeiros anos, depois variável). A Euribor de 12 meses estava em 3,331% em 23 de setembro de 2026, acima dos 2,245% do início do ano, por isso as ofertas de taxa fixa e mista ficaram mais atraentes — compare o custo total, não apenas a primeira parcela.
Quanto custa um financiamento na contratação
Imposto do Selo (tributo português sobre atos e contratos) de 0,6% do valor financiado, taxas bancárias de cerca de € 800 (avaliação, análise, formalização) mais 4% de Imposto do Selo e € 325 a mais para registrar a hipoteca no Casa Pronta. Cada parcela mensal também inclui 4% de Imposto do Selo sobre a parte de juros. Os seguros de vida e do imóvel são obrigatórios; pesquise — você não precisa contratá-los com o banco que concede o empréstimo.
Exemplo: uma casa de € 500.000 em Sintra
Um não residente dá 30% de entrada e financia € 350.000 em 25 anos, à Euribor de 12 meses de 3,331% mais spread de 1,2% (4,53%). A parcela fica em cerca de € 1.952 por mês. O banco a testa a 6,03%: cerca de € 2.262. Para ficar dentro dos 45%, a família precisa de uma renda líquida de pelo menos cerca de € 5.030 por mês — e de cerca de € 6.460 para atender aos 35% que muitos bancos preferem para não residentes. Os custos de compra são à parte: com o IMT (imposto de transmissão, equivalente ao ITBI) de 7,5% para não residentes, advogado e custos do financiamento, cerca de € 51.000 — use a calculadora de custos de compra.
Perguntas frequentes dos compradores
Um não residente consegue financiamento imobiliário em Portugal?
Sim. Os bancos portugueses emprestam a não residentes, normalmente 60–70% do preço ou da avaliação, em prazos de até 30–35 anos conforme a idade, com spread de cerca de 0,85–1,5% sobre a Euribor. O banco verifica se todas as parcelas de empréstimos ficam dentro de 45% da renda líquida, calculadas a uma taxa acrescida (teste de estresse).
Quanto posso financiar com a minha renda?
Pelas regras do Banco de Portugal a partir de agosto de 2026, todas as parcelas de empréstimos, calculadas à sua taxa mais 1,5 ponto percentual, não podem passar de 45% da renda líquida da família. Informe sua renda na calculadora para ver o financiamento máximo.
Qual é o prazo máximo de um financiamento imobiliário em Portugal?
40 anos se o proponente tiver até 35 anos; 35 anos nos demais casos. Os bancos também costumam querer o empréstimo quitado até cerca dos 75 anos de idade.
Quais são os custos iniciais de um financiamento imobiliário em Portugal?
Cerca de 0,6% do valor financiado em Imposto do Selo, por volta de € 800 em taxas bancárias mais 4% de Imposto do Selo e € 325 a mais para registrar a hipoteca. O seguro é obrigatório e pago mensal ou anualmente.
- Banco de Portugal — Recomendação macroprudencial revista para contratos avaliados a partir de 1º de agosto de 2026: LTV de 90% (residência própria permanente) / 80% (outras finalidades); limite de DSTI (taxa de esforço) de 45% com estresse de juros de +1,5 p.p. para prazos acima de 10 anos; prazo máximo de 40 anos (mutuários até 35 anos) / 35 anos (acima de 35); até 10% dos novos créditos podem exceder o limite de DSTI
- euribor-rates.eu — Euribor de 12 meses de 3,331% em 23 de setembro de 2026 (2,245% em 2 de janeiro de 2026)
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, verbas 17.1.4 (0,6% sobre o empréstimo) e 17.3.1 (4% sobre juros); taxas Casa Pronta do IRN
- Tabelas de preços dos bancos e dados de mercado de intermediários de crédito sobre financiamento a não residentes, setembro de 2026 (LTV de 60–70%, spreads de cerca de 0,85–1,5%)
Esta calculadora oferece estimativas para comparação. Não constitui assessoria fiscal, jurídica ou financeira; confirme o seu caso com um advogado ou consultor fiscal português antes de assinar.