Immobilienfinanzierung in Portugal als Nicht-Resident
Portugiesische Banken finanzieren ausländische Käufer durchaus — aber die Regeln unterscheiden sich von zu Hause. Was Sie 2026 bei Eigenkapital, Konditionen und Kredithöhe erwartet.
Kurz gesagt. Ja — auch Nichtresidenten erhalten in Portugal eine Hypothek, meist über 60–70 % des Werts (30–40 % Eigenkapital), Residenten dagegen 80–90 %. Banken finanzieren auf Basis Ihres bestehenden Einkommens, nicht erwarteter Mieten — Buy-to-let-Kredite gibt es nicht — und die Banco de Portugal begrenzt die Rate auf 45 % des Nettoeinkommens bei einem Stresstest, bei Laufzeiten bis 35–40 Jahre je nach Alter und Tilgung meist bis etwa 75. Rechnen Sie mit rund 1–2 % Finanzierungsgebühren.
Ja, Ausländer bekommen in Portugal eine Finanzierung, auch Nicht-Residenten. Aber die Konditionen unterscheiden sich von dem, was Sie gewohnt sind, und ein paar Überraschungen erwischen Käufer. Hier die Realität 2026.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?
Für Nicht-Residenten finanzieren Banken typischerweise bis zu etwa 60–70 % des Werts — planen Sie also 30–40 % Eigenkapital ein. Residenten können meist 80–90 % aufnehmen. Der genaue Wert hängt von Bank und Profil ab, und der Kredit bemisst sich am niedrigeren Wert aus Preis oder Bankbewertung.
Die große Überraschung: Es gibt keine Buy-to-let-Kredite
Portugal kennt keine „Buy-to-let"-Finanzierung. Banken vergeben Kredite auf Basis Ihres bestehenden Einkommens, nicht der erhofften Miete. Die Banco de Portugal begrenzt die Rate auf 45 % des Nettoeinkommens bei einem Stresstest, und bei Nichtresidenten erwarten Banken meist 30–35 % — laufende Kreditverpflichtungen werden angerechnet — erwartete Airbnb- oder Mieteinnahmen erhöhen Ihre Kredithöhe nicht. Kalkulieren Sie entsprechend.
Konditionen, Zinsen und Altersgrenzen
Kredite können bis zu 40 Jahre laufen, wenn der älteste Kreditnehmer höchstens 35 ist, sonst 35 Jahre (Grenzen der Banco de Portugal), meist so begrenzt, dass der Kredit bis etwa zum 75. Lebensjahr endet. Zinsen gibt es variabel (an den Euribor gekoppelt) oder fest, je nach Bank und Profil. Rechnen Sie mit Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren von etwa 1–2 % zusätzlich zu den üblichen Kaufkosten.
Wenn Sie einen Euro-Kredit aus Einkommen in einer anderen Währung zurückzahlen (Pfund, Dollar), schwanken Ihre Raten mit dem Wechselkurs. Planen Sie einen Puffer ein — und überlegen Sie, wie Sie den Wechselkurs bei Anzahlung und Monatsraten handhaben.
Was Sie vor dem Antrag brauchen
- Eine portugiesische NIF (Steuernummer) und idealerweise ein portugiesisches Bankkonto — siehe den Kaufablauf.
- Einkommens- und Schuldennachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge).
- Eine grundsätzliche Zusage der Bank, bevor Sie Angebote abgeben — sie nennt Ihr echtes Budget und stärkt Ihre Position.
Ihre Hausbank zu Hause hilft nicht
Eine verbreitete Annahme: Ihre heimische Bank finanziere eine portugiesische Immobilie. Fast nie — Sie finanzieren über einen portugiesischen (oder in Portugal aktiven internationalen) Kreditgeber oder einen spezialisierten Kreditvermittler für Nicht-Residenten.
Das Wichtigste in Kürze
- Nicht-Residenten: rechnen Sie mit 30–40 % Eigenkapital (60–70 % Beleihung).
- Keine Buy-to-let-Kredite — die Kredithöhe richtet sich nach Ihrem Einkommen, nicht nach erwarteter Miete.
- Laufzeiten bis 35–40 Jahre je nach Alter, meist mit Ende um 75; ~1–2 % Finanzierungsgebühren hinzurechnen.
- Holen Sie eine grundsätzliche Zusage, bevor Sie besichtigen.
→ Monatsrate und maximales Darlehen im Hypothekenrechner prüfen
→ Kontakt zu einem Finanzierungsspezialisten für Nicht-Residenten? Fragen Sie uns
Allgemeine Information für 2026, keine Finanzberatung. Kreditkriterien, Zinsen und Beleihungen variieren je nach Bank und ändern sich — bestätigen Sie aktuelle Konditionen mit einem portugiesischen Kreditgeber oder Vermittler.
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