Aankoopkostencalculator vastgoed — Portugal 2026
IMT (overdrachtsbelasting), zegelrecht, akte en inschrijving, advocaat en hypotheekkosten bij elke prijs — inclusief de IMT van 7,5% voor niet-ingezetenen die sinds mei 2026 geldt en de vrijstelling voor kopers onder 35.
In het kort. Wie in 2026 een woning in Portugal koopt, betaalt IMT-overdrachtsbelasting (de grootste post), 0,8% zegelrecht, € 375–700 voor akte en registratie en, als u er een neemt, een onafhankelijke advocaat (ongeveer 1% + btw). Sinds 25 mei 2026 betalen niet-inwoners bij de aankoop van een woning een vaste IMT van 7,5%, terug te vragen als zij binnen twee jaar inwoner worden of tegen een gematigde huur verhuren. Voorbeeld: een vakantiewoning van € 350.000 kost een niet-inwoner ongeveer € 33.730 aan belastingen en kosten, inclusief advocaat.
Uw aankoop
Uw kosten
Voordat u tekent
Laat uw exacte cijfers controleren
Een calculator kent de fiscale waarde van de woning niet, weet niet of u recht hebt op een teruggave en ook niet wat een bank u werkelijk zal lenen. Stuur ons deze berekening — wij antwoorden binnen één werkdag met de cijfers voor uw situatie en, als u dat wenst, met een vertrouwelijke selectie woningen die binnen uw budget passen.
Zo werken de aankoopkosten in Portugal in 2026
Bovenop de prijs betaalt een koper in Portugal IMT (de gemeentelijke overdrachtsbelasting), zegelrecht van 0,8% (Imposto do Selo), de kosten voor de akte en de inschrijving in het register en, verstandig, een onafhankelijke advocaat. Met een hypotheek komen daar het zegelrecht op de lening en bankkosten bij. De makelaarscourtage wordt normaal gesproken door de verkoper betaald. Voor een ingezetene die een hoofdverblijf van € 350.000 koopt, bedraagt het totaal ongeveer 6–7%; voor een niet-ingezetene die dezelfde woning koopt ongeveer 10%, vanwege het nieuwe vaste IMT-tarief.
IMT-tabellen 2026 (vasteland van Portugal)
De IMT is progressief voor woningen tot € 660.982 (€ 633.931 voor tweede woningen); daarna geldt één tarief van 6% over de volledige prijs, en 7,5% boven € 1.150.853. De belasting wordt berekend over het hoogste van de prijs en de fiscale waarde van de woning (VPT, valor patrimonial tributário).
| Prijsschijf (€) | Hoofdverblijf | Tweede woning / belegging |
|---|---|---|
| tot 106.346 | 0% | 1% |
| 106.346 – 145.470 | 2% | 2% |
| 145.470 – 198.347 | 5% | 5% |
| 198.347 – 330.539 | 7% | 7% |
| 330.539 – 633.931 | 8% | 8% |
| 633.931 – 660.982 | 8% | 6% vast tarief |
| 660.982 – 1.150.853 | 6% vast tarief | 6% vast tarief |
| boven 1.150.853 | 7,5% vast tarief | 7,5% vast tarief |
| Niet-ingezetene (elke prijs) | 7,5% vast tarief | |
De IMT van 7,5% voor niet-ingezetenen
Sinds 25 mei 2026 (Decreto-Lei 97/2026) betaalt een koper die geen fiscaal inwoner van Portugal is een vast IMT-tarief van 7,5% over de volledige prijs van een woning — zonder schijven, zonder vrijstellingen. Doorslaggevend is de fiscale woonplaats, niet de nationaliteit. Drie dingen veranderen het beeld:
- Eerder fiscaal inwoner. De belastingdienst heeft bevestigd (Ofício Circulado 40131/2026) dat de 7,5% niet geldt als de koper — of, bij echtgenoten die in gemeenschap van goederen zijn gehuwd, ten minste één van beiden — ooit fiscaal inwoner van Portugal was. Dan gelden de normale tabellen.
- Verhuizing naar Portugal. Wordt u binnen twee jaar na de aankoop fiscaal inwoner, dan kunt u het verschil met het normale tarief binnen zes maanden terugvorderen.
- Verhuur tegen een gematigde huur. Wordt de woning binnen zes maanden verhuurd voor ten hoogste € 2.300 per maand en blijft zij in de eerste vijf jaar minstens 36 maanden verhuurd, dan wordt het verschil eveneens terugbetaald.
De regel geldt alleen voor woningen. Bouwgrond (6,5%), rústico-grond (5%) en commercieel vastgoed (6,5%) betalen hetzelfde tarief, wie ook koopt.
IMT Jovem — kopers tot 35 jaar
Een koper van 35 jaar of jonger, die zelfstandig belastingplichtig is voor de inkomstenbelasting, de afgelopen drie jaar geen woning in eigendom had en een eerste hoofdverblijf koopt, betaalt geen IMT en geen zegelrecht tot € 330.539. Tussen € 330.539 en € 660.982 wordt alleen het deel boven € 330.539 belast (IMT 8%, zegelrecht 0,8%); boven € 660.982 is er geen vrijstelling. Ook akte en inschrijving kosten minder (€ 150 in plaats van € 375).
IMT bij typische prijzen in Sintra
| Prijs | Ingezetene, hoofdverblijf | Ingezetene, 2e woning | Onder 35, eerste woning | Niet-ingezetene |
|---|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 7.042 | € 8.106 | € 0 | € 18.750 |
| € 350.000 | € 14.237 | € 15.300 | € 1.557 | € 26.250 |
| € 500.000 | € 26.237 | € 27.300 | € 13.557 | € 37.500 |
| € 850.000 | € 51.000 | € 51.000 | € 51.000 | € 63.750 |
| € 1.500.000 | € 112.500 | € 112.500 | € 112.500 | € 112.500 |
Alleen IMT; tel daar 0,8% zegelrecht bij op (behalve waar de vrijstelling voor kopers onder 35 geldt), ongeveer € 375 voor akte en inschrijving, en een advocaat. Prijzen in Sintra vandaag: appartementen vanaf ongeveer € 185.000, huizen vanaf ongeveer € 330.000 — zie appartementen en huizen en villa's.
Vragen die kopers stellen
Hoeveel bedragen de aankoopkosten in Portugal in 2026?
Voor een ingezetene die een hoofdverblijf koopt, ruwweg 6–8% van de prijs: IMT (overdrachtsbelasting; progressief 0–8% of een vast tarief van 6%), zegelrecht (Imposto do Selo) 0,8%, akte en inschrijving voor ongeveer € 375 en een advocaat voor circa 1% plus btw. Een niet-ingezetene betaalt bij een woning een vast IMT-tarief van 7,5%, waardoor het totaal op ongeveer 9–10% uitkomt.
Betalen niet-ingezetenen meer IMT in Portugal?
Ja. Sinds 25 mei 2026 betalen niet-ingezetenen bij de aankoop van een woning een vast tarief van 7,5% IMT (overdrachtsbelasting), tenzij zij ooit fiscaal inwoner van Portugal waren. Het verschil met het normale tarief wordt terugbetaald als zij binnen twee jaar inwoner worden of de woning minstens 36 maanden tegen een gematigde huur (tot € 2.300 per maand) verhuren.
Wordt de IMT berekend over de prijs of over de fiscale waarde?
Over het hoogste van de twee: de opgegeven koopprijs of de fiscale waarde van de woning (valor patrimonial tributário, VPT) zoals vermeld in de caderneta predial (de fiscale inschrijving van de woning). In Sintra ligt de VPT bijna altijd onder de marktprijs, zodat de prijs de grondslag is.
Wie betaalt de makelaar in Portugal?
Normaal gesproken de verkoper, uit de verkoopprijs. Een koper betaalt alleen een zoek- of advieshonorarium als hij zelf iemand inschakelt om hem te vertegenwoordigen.
Wat voegt een hypotheek toe aan de kosten?
Zegelrecht van 0,6% van de lening, bankkosten van ongeveer € 800 plus 4% zegelrecht, en een hogere inschrijvingsvergoeding (€ 700 in plaats van € 375 bij Casa Pronta). Overlijdensrisico- en opstalverzekering zijn verplicht. Zie de hypotheekcalculator.
- AT — Ofício Circulado 40129/2026 (IMT-tabellen 2026, schijven met 2% verhoogd in de Staatsbegroting 2026)
- Decreto-Lei 97/2026 van 20 mei (CIMT art. 17 — 7,5% voor niet-ingezeten kopers van woningen, van kracht sinds 25 mei 2026) en AT Ofício Circulado 40131/2026 van 4 september (regels over eerdere fiscale woonplaats en echtgenoten)
- Decreto-Lei 48-A/2024 (vrijstelling van IMT en zegelrecht voor kopers tot 35 jaar, grenzen bijgewerkt voor 2026)
- Código do Imposto do Selo, Tabela Geral posten 1.1 (0,8% op aankopen), 17.1.4 (0,6% op leningen ≥ 5 jaar) en 17.3.1 (4% op rente)
- IRN — tarieven Casa Pronta: € 375 aankoop, € 700 aankoop + hypotheek; € 150 / € 250 voor kopers tot 35 jaar
Deze calculator geeft schattingen ter vergelijking. Dit is geen fiscaal, juridisch of financieel advies; laat uw situatie vóór ondertekening bevestigen door een Portugese advocaat of belastingadviseur.