Comprar imóvel em Portugal sendo brasileiro: residência, impostos e dinheiro em 2026

Em resumo

Residência: comprar não dá visto — as rotas para brasileiros em 2026

Não há restrição a estrangeiros comprarem imóveis em Portugal, mas ser proprietário não dá direito de morar no país. Como turista, o brasileiro entra sem visto e fica até 90 dias em qualquer período de 180. O ETIAS, a autorização eletrônica de viagem da UE, ainda não está em funcionamento em setembro de 2026; a UE deixou de indicar uma data e promete anunciá-la com meses de antecedência. Veja o panorama geral no nosso guia de residência e vistos.

Residência CPLP: agora só com visto consular

O Acordo de Mobilidade da CPLP entrou na lei portuguesa de estrangeiros (Lei 23/2007) pela Lei 18/2022, de 25 de agosto de 2022, que criou o visto e a autorização de residência CPLP. Duas mudanças fecharam o caminho “entrar como turista e regularizar depois”: o Decreto-Lei 37-A/2024 (3 de junho de 2024) acabou com a manifestação de interesse, e a Lei 61/2025 (publicada em 22 de outubro de 2025 e em vigor desde o dia seguinte) passou a exigir visto de residência prévio. Segundo o gov.pt (página atualizada em 3 de junho de 2026), a autorização de residência CPLP é para quem tem visto de residência CPLP emitido pelo consulado ou apresentou manifestação de interesse até 31 de dezembro de 2022. No Brasil, os pedidos de visto de longa duração são recebidos pela VFS Global em nome dos consulados. A mesma lei também passou a exigir, em regra, dois anos de residência para o reagrupamento familiar (15 meses para o cônjuge que tenha vivido com você pelo menos 18 meses antes da sua entrada em Portugal; sem prazo para filhos menores).

D7 e D8

O D7 (rendimentos próprios: aposentadoria, aluguéis, aplicações) exige renda regular de pelo menos um salário mínimo português — € 920 por mês em 2026 (Decreto-Lei 139/2025) —, mais 50% por adulto adicional e 30% por filho (Portaria 1563/2007). O D8 (nômade digital) é para quem trabalha remotamente para fora de Portugal, com renda de vários salários mínimos. O imóvel comprado ou alugado serve como comprovante de alojamento, mas não é a base do visto.

Estatuto de Igualdade

O Tratado de Amizade, Cooperação e Consulta (Porto Seguro, 22 de abril de 2000; Decreto 3.927/2001 no Brasil; Decreto-Lei 154/2003 em Portugal) permite ao brasileiro maior de idade com título de residência válido pedir à AIMA o Estatuto de Igualdade de Direitos e Deveres. Ele dá direitos civis equiparados aos dos portugueses; os direitos políticos exigem três anos de residência (art. 17 do Tratado). Não é nacionalidade e não dispensa a autorização de residência.

Nacionalidade: 7 anos desde 19 de maio de 2026

A Lei Orgânica 1/2026 (publicada em 18 de maio de 2026, em vigor no dia seguinte) elevou a naturalização por residência para 7 anos de residência legal para nacionais de países de língua oficial portuguesa e cidadãos da UE (10 anos para os demais); antes eram 5. Pedidos já pendentes seguem a lei anterior. A versão anterior do texto havia sido parcialmente barrada pelo Tribunal Constitucional (Acórdão 1133/2025, de 15 de dezembro de 2025, que derrubou quatro normas). Comprar imóvel não encurta nenhum desses prazos.

NIF, representante fiscal e conta: a papelada antes da oferta

Em Portugal, o seu número é o NIF; o CPF só vai servir do lado brasileiro (câmbio, Receita). O NIF é gratuito no Estado e pode ser obtido à distância por um advogado ou serviço (tipicamente € 79–250, em poucos dias úteis). Como residente fiscal no Brasil, fora da UE/EEE, quando você passa a ter imóvel precisa nomear um representante fiscal ou aderir às notificações eletrônicas do Portal das Finanças (ou à caixa postal eletrônica ViaCTT) — opção aberta pelo Decreto-Lei 44/2022, em vigor desde julho de 2022; não fazer nenhum dos dois pode render multa de € 75 a € 7.500. Muitos proprietários ainda preferem um representante, ou um advogado ou contador, para ter alguém em Portugal cuidando das cartas do Fisco e dos prazos; se nomear um, conte com algo em torno de € 100–150 por ano. Detalhes no guia de NIF, representante fiscal e conta.

Para abrir conta, o Banco de Portugal lista documento de identificação válido, NIF, morada e domicílio fiscal, profissão e entidade empregadora; a abertura por videoconferência é permitida, mas cada banco decide se a oferece a não residentes. Do lado brasileiro, o Banco do Brasil lançou em abril de 2026 a Conta Digital BB Portugal, inicialmente só para clientes dos segmentos Private e Estilo.

A ordem que funciona: NIF (e representante fiscal ou notificações eletrônicas) → conta em Portugal → organizar a prova de origem dos recursos → só então oferta e CPCV.

Quanto custa comprar: o IMT de 7,5% pesa para quem vem do Brasil

Pelo Decreto-Lei 97/2026, desde 25 de maio de 2026 quem nunca teve residência fiscal em Portugal paga IMT de taxa única de 7,5% sobre o preço total de um imóvel residencial, em vez da tabela progressiva. A diferença é anulada e devolvida, mediante pedido, se você passar a ter residência fiscal em até dois anos após a compra, ou se, em até seis meses após a compra, alugar o imóvel para moradia por renda moderada (até € 2.300 por mês, limite de 2026) e ele ficar alugado por pelo menos 36 meses, seguidos ou não, nos primeiros cinco anos. O pedido deve ser feito em até seis meses depois de você virar residente ou de assinar o contrato de aluguel. Quem já teve residência fiscal em Portugal fica na tabela normal. Exemplo para um imóvel de € 500.000 comprado por residente no Brasil:

Item	Valor	Comentário
IMT (7,5% fixo)	€ 37.500	O equivalente ao ITBI, mas bem mais alto
Imposto do Selo (0,8%)	€ 4.000	Sobre o preço
Advogado (1–2%)	€ 5.000–10.000	Due diligence e escritura
Notário e registro	€ 500–1.200	Escritura e Conservatória
Total	€ 47.000–52.700	9,4–10,5% do preço

Some ainda o IMI anual — o “IPTU” português —, de 0,30% do valor patrimonial em Sintra. Faça a conta do seu caso na calculadora de custos de compra e veja o detalhamento no guia de custos. Para referência de preço, a mediana de venda em Sintra foi de € 2.908/m² nos 12 meses até março de 2026 (INE); os números por freguesia estão no índice de preços de Sintra.

A convenção Brasil–Portugal: quem tributa o quê

A Convenção para Evitar a Dupla Tributação foi assinada em Brasília em 16 de maio de 2000, está em vigor desde 5 de outubro de 2001 e foi promulgada no Brasil pelo Decreto 4.012, de 13 de novembro de 2001. Ela cobre só impostos sobre a renda (art. 2) — não cobre herança. Para quem mora no Brasil, o Brasil elimina a dupla tributação pelo crédito: deduz do IR brasileiro o imposto pago em Portugal, até o limite do imposto brasileiro sobre aquela renda (art. 23).

Renda	Portugal	Brasil (se você é residente no Brasil)
Aluguel do imóvel em Portugal	Pode tributar (art. 6): taxa autônoma de 25% (28% se não for para moradia); de 1º de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, 10% para contrato só de moradia com aluguel de até € 2.300/mês, inclusive contratos já existentes e, pelo texto da lei, para não residentes; não vale para AL	Tributa no carnê-leão e abate o imposto português
Ganho na venda	Pode tributar (art. 13): 50% do ganho às taxas progressivas	Ganho de capital de 15% a 22,5%, com crédito do imposto português
Aposentadoria do INSS de quem mora em Portugal	Não tributa; entra só para definir a taxa (isenção com progressividade)	Só o Brasil tributa (art. 18, n.º 2)
Herança	Fora da convenção: Imposto do Selo	Fora da convenção: ITCMD estadual

A regra de 50% para não residentes vale desde 1 de janeiro de 2023 (Lei 24-D/2022), e a taxa é a da tabela progressiva que se aplicaria considerando também a sua renda mundial — por isso Portugal pede que você a informe. Aluguel de curta temporada é outra categoria (rendimento empresarial) e hoje está suspenso para novos registros nas freguesias urbanas de Sintra; veja o guia de aluguel e AL.

Morando no Brasil: o que declarar à Receita e ao Banco Central

Declaração do IR: Bens e Direitos

O imóvel em Portugal entra em Bens e Direitos pelo custo de aquisição em reais. Pelo manual da Receita, o valor em euros é convertido em dólares na data da aquisição e depois em reais pela cotação de venda do dólar fixada pelo Banco Central para a mesma data. A conta bancária em Portugal também é declarada.

Aluguel: carnê-leão todo mês

Aluguel recebido de fonte no exterior por residente no Brasil está sujeito ao carnê-leão, apurado mês a mês e pago por DARF (código 0190). A renda e o imposto pago em Portugal são convertidos em dólar e depois em reais pela cotação de compra do dólar do último dia útil da primeira quinzena do mês anterior ao recebimento. O imposto português entra como compensação, respeitando a convenção.

Venda: ganho de capital

O ganho na venda é tributado pelas alíquotas do art. 21 da Lei 8.981/1995 (redação da Lei 13.259/2016): 15% até R$ 5.000.000 de ganho, 17,5% até R$ 10.000.000, 20% até R$ 30.000.000 e 22,5% acima disso, apurado no programa GCAP, com crédito do imposto pago em Portugal. A Lei 14.754/2023 revogou, a partir de 2024, a regra especial do art. 24 da MP 2.158-35 para bens comprados em moeda estrangeira. Se o imóvel foi pago com dinheiro ganho no exterior, peça a um contador que apure o ganho antes de vender.

O que a Lei 14.754/2023 alcança

A Lei 14.754, de 12 de dezembro de 2023, trata de aplicações financeiras, entidades controladas (offshores) e trusts no exterior, com IR de 15% sobre os rendimentos anuais. Ela diz expressamente que bens no exterior que não sejam aplicações financeiras — como um imóvel em seu nome — continuam no regime de ganho de capital. Na conta em Portugal: depósito não remunerado não gera IR sobre variação cambial; juros de depósito a prazo entram nos 15% anuais. Comprar por meio de empresa ou offshore muda tudo — isso exige planejamento prévio.

CBE ao Banco Central

Se a soma dos seus bens e direitos no exterior — imóveis incluídos — for de US$ 1 milhão ou mais em 31 de dezembro, é obrigatória a declaração anual de Capitais Brasileiros no Exterior (Resolução BCB 279/2022). Em 2026, o prazo foi de 15 de fevereiro a 5 de abril.

Mandar o dinheiro: câmbio, IOF e origem dos recursos

Desde a nova lei cambial (Lei 14.286/2021, em vigor um ano após a publicação), câmbio só com instituição autorizada pelo Banco Central; em espécie, quem viaja com mais de US$ 10.000 (ou o equivalente) precisa declarar à Receita (e-DBV). O IOF-câmbio segue o Decreto 12.499, de 11 de junho de 2025:

• 3,5% na transferência para conta do próprio residente (ou de parente) no exterior;
• 1,10% quando a remessa para conta própria tem finalidade de investimento;
• 0,38% na entrada de recursos no Brasil, por exemplo ao repatriar o dinheiro de uma venda.

Em € 300.000, a diferença é de € 10.500 (3,5%) contra € 3.300 (1,10%). O decreto não define “finalidade de investimento”, e quem classifica a operação é o banco ou a corretora de câmbio — pergunte, antes de fechar, como a compra do imóvel será enquadrada e confirme a alíquota do dia. Compare também o spread.

Do lado português, bancos, notários e mediadores são entidades obrigadas pela lei de prevenção à lavagem de dinheiro (Lei 83/2017) e vão pedir a origem dos recursos. Tenha à mão: declarações do IR com o recibo, extratos, contrato de câmbio e comprovante SWIFT, e documentos da venda de bens ou de aplicações que geraram o dinheiro. Mande sempre de conta em seu nome para conta em seu nome e evite fracionar em muitas remessas pequenas.

Financiamento e bancos

Os bancos portugueses financiam não residentes, tipicamente 60–70% do valor (entrada de 30–40%), com prazos de até 35–40 anos conforme a idade. O Banco de Portugal limita a prestação a 45% da renda líquida num teste de estresse, e a análise é feita sobre a sua renda atual — não existe crédito baseado em aluguel futuro. Banco brasileiro não costuma financiar imóvel em Portugal: o crédito vem de banco português. Simule na calculadora de financiamento e leia o guia de crédito para não residentes.

Na prática, quem compra do Brasil costuma pagar à vista com recursos próprios ou financiar só uma parte. Peça uma aprovação de princípio antes de fazer ofertas: ela mostra seu orçamento real e evita perder o sinal do CPCV.

Se você se mudar: residência fiscal, saída do Brasil e aposentadoria

Em Portugal, você passa a ser residente fiscal se ficar mais de 183 dias em qualquer período de 12 meses, ou se tiver habitação que indique intenção de mantê-la como residência habitual (art. 16 do Código do IRS). Mudar-se dentro de dois anos após a compra também abre a devolução da diferença do IMT de 7,5%, pedida em até seis meses depois de virar residente.

No Brasil, entregue a Comunicação de Saída Definitiva a partir da data da saída até o último dia de fevereiro do ano seguinte, e a Declaração de Saída Definitiva do País no prazo da declaração do ano seguinte. Sem a comunicação, você só passa a ser não residente após 12 meses seguidos fora (gov.br). Evite ficar residente nos dois países ao mesmo tempo sem saber qual regra de desempate da convenção se aplica.

Aposentadoria do INSS paga a quem mora em Portugal é tributada só no Brasil (art. 18, n.º 2, da convenção); em Portugal ela é declarada no anexo J apenas para definir a taxa. O regime NHR está fechado para novos pedidos e o IFICI vale só para profissões específicas e não cobre aposentadorias — veja o guia NHR e IFICI. Previdência privada (PGBL/VGBL) tem outro tratamento; leve o caso a um contador dos dois países.

Herança: Imposto do Selo em Portugal, ITCMD no Brasil

Em Portugal, a herança de bens situados no país paga Imposto do Selo de 10%, mas cônjuge ou unido de facto, filhos, netos e pais estão isentos. O cabeça de casal deve fazer a participação às Finanças até o fim do terceiro mês seguinte ao óbito, mesmo quando não há imposto a pagar (folheto da AT). Atenção à doação em vida: filhos e cônjuge ficam isentos dos 10%, mas pagam 0,8% sobre o valor do imóvel.

Qual lei rege a sucessão? Portugal aplica o Regulamento europeu 650/2012 também a não europeus: vale a lei da residência habitual no momento da morte, salvo se você escolher em testamento a lei da sua nacionalidade. O inventário brasileiro cuida dos bens situados no Brasil (CPC, art. 23); o imóvel em Portugal vai exigir procedimento de habilitação de herdeiros e registro em Portugal.

No Brasil, a Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, deram base para os estados cobrarem ITCMD sobre bens no exterior quando o falecido era domiciliado no Brasil, com alíquotas obrigatoriamente progressivas (o teto de 8% vem de resolução do Senado). Mas cada estado precisa aprovar a própria lei e respeitar a anterioridade, e a cobrança efetiva tende a começar em datas diferentes conforme o estado. Como a convenção não cobre herança, não há crédito garantido entre os dois impostos. Consulte um advogado sobre a situação atual no seu estado.

Passo a passo e armadilhas para compradores brasileiros

1. Defina se vai morar em Portugal e por qual visto (CPLP, D7, D8) — e peça o visto no Brasil antes de viajar.
2. Tire o NIF, nomeie o representante fiscal (ou adira às notificações eletrônicas do Portal das Finanças) e abra a conta em Portugal.
3. Reúna a prova de origem dos recursos e combine com o banco ou a corretora o enquadramento do câmbio.
4. Contrate um advogado independente para a due diligence antes de assinar qualquer coisa.
5. Assine o CPCV com sinal típico de 10%; da oferta aceita à escritura são cerca de 2–4 meses.
6. Na escritura, pague IMT e Imposto do Selo; depois, registre o imóvel e acompanhe o IMI.
7. No Brasil: declare imóvel e conta no IR, faça o carnê-leão se houver aluguel e verifique a CBE.

Armadilhas mais comuns

• Anúncio fantasma e pressa para pagar: o sinal do CPCV costuma ir direto para o vendedor, sem conta de garantia. Veja o guia de golpes e due diligence.
• Contar com regularização depois de entrar como turista: desde a Lei 61/2025, o visto CPLP é consular.
• Esquecer que o carnê-leão é mensal e que a CBE tem prazo próprio, separado do IR.
• Comprar via offshore sem planejamento: entra no regime de entidades controladas da Lei 14.754/2023.
• Planejar aluguel de temporada em freguesia urbana de Sintra, onde novos registros de AL estão suspensos.

Vida prática

Segundo o relatório da AIMA divulgado em 22 de setembro de 2026, havia 493.622 brasileiros residentes em Portugal no fim de 2025, 31,1% dos estrangeiros; o município de Sintra, com 98.652 residentes estrangeiros, é o segundo do país. A carteira de motorista brasileira é aceita para residentes se estiver válida, tiver até 15 anos desde a emissão ou última renovação e o titular tiver menos de 60 anos; a troca pela carta portuguesa dispensa exames de condução — pede-se atestado médico e, só para as categorias C, D ou E, avaliação psicológica (IMT). Para famílias, as escolas internacionais ficam no eixo de Linhó e da Quinta da Beloura; para orçamento menor, olhe Rio de Mouro.

Perguntas dos compradores

Brasileiro pode comprar imóvel em Portugal?

Sim. Não há restrição por nacionalidade. Você precisa de NIF português, de um representante fiscal por morar fora da UE (a menos que adira às notificações eletrônicas do Portal das Finanças) e, na prática, de conta em banco português. A compra não dá direito de residência.

Comprar imóvel em Portugal dá visto ou cidadania?

Não. A via imobiliária do Golden Visa acabou em outubro de 2023. Para morar, o brasileiro precisa de um visto de residência, como o visto CPLP, o D7 ou o D8, pedido no consulado. Para a nacionalidade por residência, desde 19 de maio de 2026 são 7 anos de residência legal para brasileiros.

Ainda dá para entrar como turista e pedir a residência CPLP em Portugal?

Não como antes. A manifestação de interesse acabou em junho de 2024 e, desde a Lei 61/2025, de 22 de outubro de 2025, a autorização de residência CPLP exige visto de residência obtido previamente num consulado português.

Quanto de IMT o brasileiro paga?

Se você nunca teve residência fiscal em Portugal, desde 25 de maio de 2026 paga IMT fixo de 7,5% sobre o preço de um imóvel residencial (Decreto-Lei 97/2026). A diferença para a tabela normal é devolvida, mediante pedido, se você virar residente em até dois anos ou, em até seis meses após a compra, alugar para moradia por até 2.300 euros por mês por pelo menos 36 meses, seguidos ou não, nos primeiros cinco anos. O pedido é feito em até seis meses depois de virar residente ou de assinar o contrato.

Como declarar imóvel em Portugal no Imposto de Renda?

Em Bens e Direitos, pelo custo de aquisição em reais: o valor em euros é convertido em dólares e depois em reais pela cotação de venda do Banco Central na data da compra. A conta bancária em Portugal também é declarada. Se os ativos no exterior somarem US$ 1 milhão ou mais em 31 de dezembro, há ainda a declaração CBE ao Banco Central.

Pago imposto duas vezes sobre o aluguel?

Portugal tributa primeiro: taxa autônoma de 25%, ou 10% de 2026 a 2029 para contrato só de moradia com aluguel de até 2.300 euros por mês, o que pelo texto da lei vale também para não residentes (confirme com um contador). No Brasil, o aluguel entra no carnê-leão mensal, e o imposto pago em Portugal é compensado, conforme a convenção Brasil–Portugal. Em geral você paga a diferença, se houver.

Qual o IOF para mandar dinheiro para comprar imóvel em Portugal?

Pelo Decreto 12.499/2025, 3,5% na transferência para conta própria no exterior e 1,10% quando a remessa é enquadrada como investimento. O enquadramento é feito pelo banco ou corretora; confirme antes de fechar o câmbio.

Meus filhos pagam imposto para herdar o imóvel em Portugal?

Em Portugal, filhos, cônjuge e pais estão isentos do Imposto do Selo de 10% na herança. No Brasil, o ITCMD sobre bens no exterior passou a ter base na LC 227/2026, mas depende da lei de cada estado; consulte um advogado.