Sinais de alerta ao comprar imóvel em Portugal: como não se dar mal
Portugal é um lugar seguro para comprar — mas nem todas as proteções a que você está acostumado existem aqui. Os doze sinais de alerta a verificar antes de pagar qualquer sinal, e o que uma construção ilegal significa para você.
Em resumo. Os principais sinais de alerta ao comprar imóvel em Portugal estão na papelada: imóvel sem licença de utilização, áreas diferentes entre o registro fiscal e o registro predial, hipotecas ou penhoras ainda registradas e ampliações que nunca foram licenciadas. Desde 1º de janeiro de 2024 os notários não verificam mais a licença de utilização na escritura (Decreto-Lei 10/2024); a partir de 1º de outubro de 2026 a escritura apenas registra se o vendedor tem uma (Decreto-Lei 108/2026). Peça ao seu próprio advogado que esclareça tudo isso antes de pagar o sinal do CPCV — normalmente 10% do preço, e que muitas vezes vai direto para o vendedor.
Comprar em Portugal é seguro e simples — se você entender que algumas proteções que você dá como certas no seu país simplesmente funcionam de outro jeito aqui. O comprador estrangeiro não se dá mal por golpes mirabolantes, e sim por supor que o processo o protege automaticamente. Não protege. Veja o que observar e como se proteger.
Quais são os sinais de alerta ao comprar imóvel em Portugal?
Os sinais de alerta ao comprar imóvel em Portugal que mais custam caro estão na papelada, não nas pessoas: um imóvel sem licença de utilização, áreas diferentes entre o registro fiscal e o registro predial, hipotecas ou penhoras ainda registradas sobre o imóvel e ampliações que nunca foram licenciadas. Desde 1º de janeiro de 2024 os notários não verificam mais a licença de utilização na escritura (Decreto-Lei 10/2024), então ninguém faz isso por você. Repasse estes doze pontos com o seu próprio advogado antes de assinar o CPCV.
| Sinal de alerta | Por que importa | O que verificar |
|---|---|---|
| Sem licença de utilização (o equivalente ao habite-se), ou “é só uma formalidade” | Usar um imóvel sem título de utilização válido é uma infração; os bancos normalmente não financiam, e o registro de AL e o seguro podem ser recusados. A partir de 1º de outubro de 2026, a escritura registra se o vendedor o apresentou, se declara possuí-lo ou se admite não ter nenhum. | Uma cópia do título de utilização — ou, para um prédio anterior a 7 de agosto de 1951, uma certidão da Câmara de que ele é anterior às regras de licenciamento. |
| Áreas ou cômodos diferentes entre a caderneta e o registro | Em geral indica alterações que nunca foram licenciadas nem registradas; o banco considera o número menor. | Compare a caderneta predial (registro fiscal), a certidão permanente do registro predial (€ 15 online, válida por seis meses) e as plantas aprovadas. |
| Hipoteca, penhora ou usufruto no registro | Os ônus registrados — hipoteca, penhora, arresto, usufruto — acompanham o imóvel e passam para o novo dono. | A certidão permanente; faça do cancelamento na escritura (o distrate do banco, pago com o preço) uma condição do CPCV. |
| Vários herdeiros, ou um vendedor que não é o proprietário registrado | Todos os proprietários registrados precisam assinar; um único que se recuse ou uma procuração inválida derruba o negócio. | Os proprietários que constam do registro, a habilitação de herdeiros nos imóveis herdados e eventual procuração. |
| Ampliação, anexo, piscina ou varanda fechada que não constam das plantas aprovadas | Obras sem licença podem ser embargadas, e a Câmara pode mandar legalizá-las ou demoli-las; elas não podem ser registradas. | As plantas aprovadas pela Câmara, conferidas cômodo por cômodo; veja construção ilegal abaixo. |
| Uma “casa” em terreno rústico (agrícola) | Em geral não tem título de utilização para habitação, e obtê-lo pode ser impossível; os bancos não a financiam como moradia; no Parque Natural de Sintra-Cascais, casas novas são em grande parte proibidas. | Cada artigo do imóvel — rústico ou urbano — e a licença de cada construção existente nele. |
| Dívidas de condomínio num apartamento | Desde 10 de abril de 2022 o vendedor deve entregar a declaração de dívidas emitida pelo administrador (Lei 8/2022); se você abrir mão dela, assume as dívidas do vendedor com o condomínio. | A declaração do condomínio, emitida em até 10 dias após o pedido, e as atas com as obras previstas. |
| IMI atrasado (o imposto anual sobre o imóvel) | O Estado tem privilégio especial sobre o imóvel pelo IMI do ano da cobrança e dos dois anos anteriores. | As notas de cobrança do IMI ou a certidão de regularidade fiscal do vendedor (certidão de não dívida). |
| “Vendido com licença de aluguel por temporada (AL)” | Desde 1º de novembro de 2024 o registro de AL não caduca mais com a venda do imóvel (Decreto-Lei 76/2024), mas as regras municipais podem restringi-lo, sobretudo em áreas de contenção. | O número do RNAL no registro do Turismo de Portugal, as regras municipais de AL, eventual oposição do condomínio — veja licença de AL. |
| Outra pessoa tem direito de preferência | Inquilinos, coproprietários, donos de pequenos terrenos rurais vizinhos e, em áreas de patrimônio classificado, o Estado podem comprar no seu lugar. | O seu advogado notifica os titulares do direito de preferência; as entidades públicas, pelo portal Casa Pronta. |
| Sem certificado energético | Obrigatório para anunciar e para vender um imóvel (Decreto-Lei 101-D/2020); um vendedor que não consegue apresentá-lo não preparou a venda. | O número do certificado no anúncio e no CPCV. |
| Pressão para pagar rápido, ou preço muito abaixo da mediana da freguesia | Anúncios fantasmas e preços isca existem para captar contatos; a pressão para pagar antes das verificações é a armadilha clássica. | O preço por m² do INE na freguesia; nunca pague sinal antes de concluir a due diligence. |
Comprar imóvel com construção ilegal em Portugal: o que uma obra sem licença significa para você
Comprar um imóvel com construção ilegal ou sem licença em Portugal é legal — a venda em si é válida, e a partir de 1º de outubro de 2026 a escritura deve declarar se o vendedor possui o título urbanístico (Decreto-Lei 108/2026). Mas o problema passa a ser seu: a Câmara pode embargar a obra e mandar legalizá-la ou demoli-la, o registro predial não registra a parte sem licença, e os bancos só financiam a área licenciada.
- A legalização só é possível se a obra cumprir as regras atuais — o plano municipal (PDM), as reservas REN e RAN, o plano do parque natural e a segurança estrutural (RJUE, art. 102-A). Ela exige um projeto de arquitetura, taxas municipais e uma multa por construir sem licença.
- Se a obra não puder cumprir as regras — classe de terreno errada, acima da área ou da altura permitidas, dentro de uma zona de proteção —, ela não pode ser legalizada, e a demolição pode ser ordenada.
- Coloque isso no preço antes do CPCV: faça da legalização, ou de um desconto, uma condição do contrato. Se o vendedor escondeu o problema, você pode ter direitos contra ele, mas os prazos são curtos — consulte o seu advogado.
Em Sintra este é o problema mais comum que vemos: o nosso guia de casas em Sintra lista os seis casos de construção sem licença mais frequentes.
O seu sinal não fica automaticamente numa conta garantia
Ao assinar o CPCV (o contrato-promessa de compra e venda, que é vinculante), você paga um sinal — normalmente 10%. Diferente do que acontece em alguns países, esse valor muitas vezes vai direto para o vendedor, e não para uma conta garantia (escrow) neutra. Por isso uma coisa é inegociável: conclua a sua due diligence jurídica antes de assinar o CPCV e entregar dinheiro, não depois. Saiba também o seu orçamento total — a calculadora de custos de compra soma ao preço o IMT, o Imposto do Selo e as taxas.
Não existe seguro de título — a due diligence é a sua rede de proteção
Portugal não tem seguro de título como nos EUA ou no Reino Unido. A sua proteção é uma verificação jurídica bem-feita pelo seu próprio advogado independente (não o do vendedor, nem o da imobiliária do anúncio), cobrindo todos os sinais de alerta acima: titularidade e proprietários, ônus e dívidas, a licença de utilização, a legalização das construções, a situação urbanística e de patrimônio e eventuais direitos de preferência.
Boa parte de Sintra fica dentro do Parque Natural de Sintra-Cascais e da paisagem cultural da UNESCO. Pelo plano do parque (RCM 1-A/2004), casas novas são proibidas na maioria das zonas de proteção, e as moradias existentes só podem ser ampliadas — até 250 m² — nas zonas complementares, com parecer do ICNF. Perto do litoral, o domínio público marítimo (faixa costeira pública, algo como os terrenos de marinha no Brasil) pode limitar a propriedade privada. Verifique o que é permitido antes de comprar um imóvel que você pretende modificar.
A regra que evita quase todos os problemas
Contrate um advogado independente que represente você, exija anúncios verificados e nunca pague sinal antes de concluir a due diligence. É o seguro mais barato que você vai contratar — e exatamente o padrão que um consultor do comprador sério vai seguir.
Pontos principais
- Os principais sinais de alerta estão na papelada: licença de utilização, ônus no registro, áreas que não batem, obras sem licença.
- Os notários não verificam mais a licença de utilização (desde 2024) — o seu advogado precisa verificar.
- A construção ilegal não anula a venda, mas você herda a legalização, uma ordem de demolição ou uma proibição de uso.
- O sinal do CPCV pode ir direto para o vendedor — faça a due diligence antes de assinar.
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Informação geral para 2026, não assessoria jurídica. Em qualquer compra, contrate sempre um advogado português qualificado e independente.
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