Como comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro
Não há restrições para estrangeiros serem donos de imóveis em Portugal. Veja o processo passo a passo e quanto tempo leva cada etapa em 2026.
Em resumo. Estrangeiros podem comprar imóvel em Portugal sem nenhuma restrição de nacionalidade. O processo: tirar o NIF (e, se você mora fora da UE/EEE, ter um representante fiscal ou aderir às notificações eletrônicas do Portal das Finanças), abrir conta bancária, contratar um advogado independente para a due diligence, assinar o CPCV, que é vinculante, com sinal de normalmente 10%, e depois a escritura em cartório. Da proposta aceita à escritura são cerca de 2–4 meses; reserve 7–11% além do preço.
Primeiro a boa notícia: não há restrições por nacionalidade para ter imóvel residencial em Portugal. Cidadãos da UE e de fora dela, residentes e não residentes, compram nas mesmas condições legais. O que importa é seguir o processo corretamente — e ele é este.
Um estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal?
Sim — um estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal sem autorização, sem cota e sem exigência de residência. Cidadãos da UE e de fora dela, residentes e não residentes, compram nas mesmas condições legais que os compradores portugueses; tudo de que você precisa é um número fiscal português (NIF). Duas coisas mudam: desde 25 de maio de 2026, quem nunca teve residência fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5% na compra de um imóvel residencial (Decreto-Lei 97/2026) — reembolsável mediante pedido se a pessoa se tornar residente em até dois anos ou alugar o imóvel a longo prazo com aluguel moderado —, e comprar um imóvel não dá direito a morar em Portugal — veja residência e vistos. Calcule os impostos na calculadora de custos de compra.
Passo 1 — Tire o NIF (e nomeie um representante fiscal, se precisar)
O NIF (Número de Identificação Fiscal, o equivalente português ao CPF) é obrigatório para qualquer compra, para abrir conta bancária e para pagar impostos. Não residentes podem obtê-lo à distância, em geral em poucos dias, por meio de um advogado ou contador. Se você tem residência fiscal fora da UE/EEE (o que hoje inclui o Reino Unido e os EUA), também vai precisar de um representante fiscal — uma nomeação simples que o seu advogado pode providenciar —, a menos que prefira aderir às notificações eletrônicas no Portal das Finanças (possível desde o Decreto-Lei 44/2022). Muitos proprietários ainda assim nomeiam um representante, ou um advogado ou contador, para que alguém em Portugal cuide das cartas do Fisco e dos prazos. Saiba mais sobre o NIF aqui.
Passo 2 — Abra uma conta bancária em Portugal
Não é estritamente obrigatório, mas é muito recomendável — facilita bastante o pagamento do sinal, dos impostos e do valor final na escritura.
Passo 3 — Encontre o imóvel e contrate um advogado
Trabalhe com um consultor do lado do comprador para encontrar imóveis verificados e contrate um advogado independente que represente você — não o vendedor nem a imobiliária do anúncio. Exija anúncios verificados; Sintra em particular atrai anúncios enganosos, feitos para gerar contatos e não vendas reais.
Passo 4 — Due diligence
O seu advogado verifica a titularidade pela Caderneta Predial (a ficha fiscal do imóvel nas Finanças, a Receita portuguesa) e pela Certidão de Teor (a certidão do registro predial), confirma que o vendedor é o dono legal, checa a licença de utilização (o equivalente ao habite-se) e a situação urbanística, e garante que não há dívidas nem ônus sobre o imóvel. Nunca pule esta etapa — os sinais de alerta a verificar antes de comprar estão listados no nosso guia de due diligence.
Passo 5 — CPCV, o contrato-promessa
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (equivalente ao compromisso de compra e venda) é vinculante. Você paga um sinal — normalmente 10% (às vezes até 30%). Se você desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, deve devolvê-lo em dobro. Nunca assine nem pague sinal antes de concluir uma due diligence independente.
Passo 6 — Escritura, o ato final
A escritura pública é assinada perante um notário, em cartório. O saldo é pago, os impostos da compra (IMT e Imposto do Selo) são quitados antes, e a propriedade é registrada no registro predial. As chaves são suas.
Da proposta aceita à escritura, uma revenda sem complicações costuma levar cerca de 2 a 4 meses — mais se houver financiamento, inventário ou pendência de licenciamento.
E o financiamento?
Os bancos portugueses costumam financiar para não residentes até 60–70% do valor (entrada de 30–40%), contra 80–90% para residentes. Obtenha uma aprovação prévia do banco antes de começar a fazer propostas.
E os custos?
Reserve 7–11% além do preço para impostos e taxas — veja o detalhamento completo em O custo real de comprar em Sintra.
Pontos principais
- Estrangeiros compram livremente — sem autorização, sem limite.
- Tire primeiro o NIF; quem mora fora da UE também precisa de representante fiscal, a menos que adira às notificações eletrônicas do Portal das Finanças.
- O CPCV é vinculante, com sinal de ~10% — faça a due diligence antes de assinar.
- Da proposta à escritura são cerca de 2–4 meses.
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Informação geral para 2026, não assessoria jurídica. Confirme as exigências em vigor com um advogado qualificado em Portugal antes de agir.
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