Тревожные признаки при покупке недвижимости в Португалии: как не обжечься
Португалия — безопасное место для покупки, но не вся привычная вам защита здесь существует. Двенадцать тревожных признаков, которые нужно проверить до внесения задатка, и что для вас означает самовольное строительство.
Коротко. Главные тревожные признаки при покупке недвижимости в Португалии кроются в документах: у жилья нет лицензии на использование, площади в налоговой карточке и в земельном реестре расходятся, в реестре всё ещё числятся ипотеки или аресты, а пристройки так и не получили лицензию. С 1 января 2024 года нотариусы больше не проверяют лицензию на использование при подписании акта (Decreto-Lei 10/2024); с 1 октября 2026 года в акте лишь фиксируется, есть ли она у продавца (Decreto-Lei 108/2026). Пусть ваш собственный юрист проверит всё это до того, как вы внесёте задаток по CPCV, — обычно это 10 % цены, и он часто сразу уходит продавцу.
Покупать в Португалии безопасно и несложно — если вы понимаете, что некоторые привычные для вас механизмы защиты здесь работают иначе. Иностранцы попадаются не на экзотическом мошенничестве, а на уверенности, что процедура защищает их автоматически. Это не так. Вот за чем следить и как себя обезопасить.
Тревожные признаки при покупке недвижимости в Португалии
Самые дорогие тревожные признаки при покупке недвижимости в Португалии кроются в документах, а не в людях: жильё без лицензии на использование, площади, которые расходятся между налоговой карточкой и земельным реестром, ипотеки или аресты, всё ещё зарегистрированные на объект, и пристройки, так и не получившие лицензию. С 1 января 2024 года нотариусы больше не проверяют лицензию на использование при подписании акта (Decreto-Lei 10/2024), так что за вас её никто не проверит. Пройдите все двенадцать пунктов со своим юристом до подписания CPCV.
| Тревожный признак | Почему это важно | Что проверить |
|---|---|---|
| Нет лицензии на использование (licença de utilização) или «это формальность» | Пользоваться жильём без действующего документа о праве использования — правонарушение; банки, как правило, не кредитуют, а в регистрации AL и страховке могут отказать. С 1 октября 2026 года в акте фиксируется, предъявил ли продавец этот документ, заявляет ли, что он у него есть, или признаёт, что его нет. | Копия документа о праве использования, а для здания старше 7 августа 1951 года — справка Câmara (certidão) о том, что оно построено до введения правил лицензирования. |
| Площади или комнаты в caderneta и в реестре не совпадают | Обычно это означает изменения, которые так и не были лицензированы или зарегистрированы; банк оценивает по меньшей цифре. | Сравните caderneta predial (налоговую карточку), certidão permanente земельного реестра (15 € онлайн, действует шесть месяцев) и утверждённые планы. |
| Ипотека, арест или узуфрукт в реестре | Зарегистрированные обременения — hipoteca, penhora, arresto, usufruto — переходят вместе с объектом к новому владельцу. | Certidão permanente; сделайте условием CPCV их снятие при подписании акта (distrate банка, оплачиваемый из цены). |
| Несколько наследников или продавец — не зарегистрированный собственник | Подписать должны все зарегистрированные собственники; один несогласный или недействительная доверенность срывает сделку. | Собственники по реестру, habilitação de herdeiros для унаследованного жилья и любая procuração. |
| Пристройки, флигеля, бассейна или застеклённого балкона нет в утверждённых планах | Самовольные работы могут приостановить, обязать узаконить или снести; зарегистрировать их нельзя. | Утверждённые планы из Câmara — обойдите с ними дом комната за комнатой; см. раздел о самовольном строительстве ниже. |
| «Дом» на земле rústico (сельскохозяйственной) | Документа о праве использования как жилья у него обычно нет, и получить его может быть невозможно; банки не кредитуют его как жильё; в природном парке Синтра-Кашкайш новые дома в основном запрещены. | Каждая статья объекта в реестре — rústico или urbano — и лицензия каждого здания на нём. |
| Долги по кондоминиуму у квартиры | С 10 апреля 2022 года продавец обязан передать справку администратора о долгах (Lei 8/2022); откажетесь от неё — и долги продавца перед домом перейдут к вам. | Справка кондоминиума, которую выдают в течение 10 дней после запроса, и протоколы собраний о запланированных работах. |
| Неуплаченный IMI (налог на недвижимость) | У государства есть особый приоритет в отношении объекта по IMI за год взыскания и два предыдущих года. | Извещения об уплате IMI или налоговая справка продавца об отсутствии долгов (certidão de não dívida). |
| «Продаётся с лицензией на посуточную аренду (AL)» | С 1 ноября 2024 года регистрация AL больше не прекращается при продаже объекта (Decreto-Lei 76/2024), но муниципальные правила могут её ограничивать, особенно в зонах сдерживания. | Номер RNAL в реестре Turismo de Portugal, муниципальные правила AL, возможные возражения кондоминиума — см. лицензирование AL. |
| У кого-то есть преимущественное право покупки | Арендаторы, совладельцы, владельцы небольших соседних сельских участков, а в охраняемых зонах наследия — государство могут купить объект вместо вас. | Ваш юрист уведомляет обладателей преимущественного права; государственные органы — через портал Casa Pronta. |
| Нет энергетического сертификата | Он обязателен для рекламы и продажи жилья (Decreto-Lei 101-D/2020); продавец, который не может его предъявить, не подготовил продажу. | Номер сертификата в объявлении и при подписании CPCV. |
| Давление с быстрой оплатой или цена намного ниже медианы прихода | Фантомные объявления и цены-приманки созданы, чтобы собирать заявки; давление заплатить до проверки — классическая ловушка. | Цена INE за м² по приходу; никогда не вносите задаток до завершения проверки. |
Покупка недвижимости с самостроем в Португалии: что для вас значат незаконные постройки
Купить в Португалии недвижимость с незаконными или нелицензированными постройками законно — сама сделка действительна, а с 1 октября 2026 года в акте должно быть указано, есть ли у продавца градостроительный разрешительный документ (Decreto-Lei 108/2026). Но проблема становится вашей: Câmara может приостановить работы, обязать их узаконить или снести, земельный реестр не зарегистрирует нелицензированную часть, а банки кредитуют только под лицензированную площадь.
- Узаконить постройки можно, только если они соответствуют сегодняшним правилам — муниципальному плану (PDM), резервам REN и RAN, плану природного парка и требованиям к безопасности конструкций (RJUE, ст. 102-A). Для этого нужны проект архитектора, муниципальные сборы и штраф за строительство без лицензии.
- Если постройки не могут соответствовать — не тот класс земли, превышены допустимая площадь или высота, участок в охранной зоне, — узаконить их нельзя, и может последовать предписание о сносе.
- Учтите это в цене до CPCV: сделайте легализацию или снижение цены условием договора. Если продавец скрыл проблему, у вас могут быть претензии к нему, но сроки короткие — спросите юриста.
В Синтре это самая частая проблема, с которой мы сталкиваемся: в нашем гиде по домам в Синтре перечислены шесть случаев самовольного строительства, которые встречаются чаще всего.
Ваш задаток не хранится автоматически на эскроу-счёте
При подписании CPCV (обязывающего предварительного договора купли-продажи) вы вносите задаток — обычно 10 %. В отличие от некоторых стран, он часто уходит напрямую продавцу, а не на нейтральный эскроу-счёт. Отсюда одно непреложное правило: завершите юридическую проверку до подписания CPCV и передачи денег, а не после. Знайте и свой полный бюджет: калькулятор расходов на покупку добавит к цене IMT, гербовый сбор и прочие сборы.
Страхования титула нет — страховкой служит проверка
В Португалии нет страхования титула, как в США или Великобритании. Ваша защита — полноценная юридическая проверка вашим собственным независимым юристом (не юристом продавца и не агента продавца), которая охватывает все тревожные признаки выше: право собственности и собственников, обременения и долги, лицензию на использование, легализацию построек, градостроительный статус и охрану наследия, а также преимущественные права.
Большая часть Синтры лежит в природном парке Синтра-Кашкайш и культурном ландшафте ЮНЕСКО. По плану парка (RCM 1-A/2004) новые дома запрещены в большинстве охранных зон, а существующее жильё можно расширить — до 250 м² — только в дополнительных зонах охраны и с заключением ICNF. У побережья морская государственная полоса (domínio público marítimo) может ограничивать частную собственность. Проверьте, что разрешено, до покупки объекта, который вы собираетесь менять.
Одно правило, которое предотвращает почти все проблемы
Наймите независимого юриста, который представляет вас, требуйте проверенных объявлений и никогда не платите задаток до завершения проверки. Это самая дешёвая страховка, которую вы купите, — и именно тот стандарт, которого будет придерживаться добросовестный консультант покупателя.
Главное
- Главные тревожные признаки — в документах: лицензия на использование, обременения в реестре, несовпадающие площади, самовольные постройки.
- Нотариусы больше не проверяют лицензию на использование (с 2024 года) — это должен сделать ваш юрист.
- Самострой не делает сделку недействительной, но легализация, предписание о сносе или запрет на использование достаются вам.
- Задаток по CPCV может сразу уйти продавцу — проводите проверку до подписания.
→ Получить полный гид покупателя с чек-листом проверки (PDF на английском)
Общая информация на 2026 год, не юридическая консультация. При любой покупке обязательно привлекайте квалифицированного независимого португальского юриста.
Бесплатный гид покупателя
Покупаете в Синтре? Начните с полного гида
Наш бесплатный PDF (на английском) — это порядок покупки, реальные расходы в 2026 году, налоги и лучшие районы: всё, что нужно иностранному покупателю.