Покупка недвижимости в Португалии для русскоязычных покупателей: что зависит от паспорта и налогового резидентства

Коротко по пунктам

Какие правила зависят от вашего паспорта

Португальское право не различает покупателей по гражданству: налоговый номер NIF, предварительный договор CPCV, нотариальная сделка и налоги при покупке для всех одинаковы. Различаются три вещи: право жить в Португалии, санкционные ограничения ЕС и налоги в стране, где вы налоговый резидент. Гражданство и налоговое резидентство — не одно и то же: гражданин России, живущий в Израиле, платит налоги по израильским правилам, но банковские ограничения ЕС для граждан России касаются и его.

Общий порядок покупки — в нашем пошаговом руководстве для иностранцев. Ниже — только то, что отличается для вашей группы.

Граждане ЕС (включая страны Балтии) и Израиля

Граждане Латвии, Литвы, Эстонии и других стран ЕС

Вам не нужна виза: вы можете жить в Португалии по праву свободного передвижения, а через 3 месяца пребывания регистрируетесь в муниципалитете (CRUE). Если вы живёте в ЕС/ЕЭЗ, фискальный представитель не обязателен. У Португалии есть налоговые договоры с Эстонией, Латвией и Литвой: доход от аренды португальского жилья и прирост при его продаже может облагать Португалия, а страна вашего резидентства устраняет двойное налогообложение по методу, указанному в договоре.

Негражданам Латвии и лицам с неопределённым гражданством из Эстонии право свободного передвижения граждан ЕС напрямую не принадлежит: их возможность жить в Португалии зависит от их вида на жительство, поэтому до переезда уточните его у юриста.

Граждане Израиля

Граждане Израиля въезжают в Шенгенскую зону без визы (приложение II Регламента ЕС 2018/1806) — не более 90 дней в любые 180. Чтобы жить в Португалии дольше, нужна виза D7 (пассивный доход) или D8 (удалённая работа); сама покупка на это не влияет. Конвенция между Португалией и Израилем подписана 26 сентября 2006 года и действует с 18 февраля 2008 года.

Важно для людей с двумя паспортами. Израильское гражданство не снимает ограничений ЕС для граждан России. По разъяснениям Еврокомиссии, лимит вкладов 100 000 € действует для граждан России, где бы они ни жили, если у них нет гражданства или вида на жительство в стране ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии.

Граждане Украины: временная защита и покупка жилья

Совет ЕС продлил временную защиту для людей, бежавших из Украины, до 4 марта 2028 года (исполнительное решение (ЕС) 2026/1912 от 30 июля 2026 года). Для новых заявлений, поданных с 31 июля 2026 года, нужно подтвердить соблюдение военных обязанностей в Украине; на тех, кто получил защиту раньше, это не распространяется. Воспользоваться защитой можно только в одной стране ЕС.

В Португалии действие титулов временной защиты продлено до 4 марта 2027 года (Resolução do Conselho de Ministros n.º 53-A/2026 от 12 марта 2026 года). Национальное решение о продлении до 2028 года мы на 26 сентября 2026 года не нашли — следите за сообщениями AIMA. Временная защита даёт вид на жительство сроком на год с продлением, право работать, а при оформлении запрашиваются номера SNS, NIF и социального страхования.

Статус не мешает купить жильё, но и не связан с ним. Если вы живёте в Португалии и стали здесь налоговым резидентом, единая ставка IMT 7,5 % к вам не применяется — действует обычная прогрессивная шкала (см. расходы на покупку).

Налоги в Украине

Налоговый резидент Украины декларирует иностранные доходы, в том числе аренду и продажу жилья в Португалии: налог на доходы 18 % плюс военный сбор 5 % (для доходов с 1 января 2025 года), декларация — до 1 мая следующего года. Португальский налог засчитывается на основании Конвенции, подписанной 9 февраля 2000 года (действует с 10 апреля 2002 года), при наличии документа португальской налоговой о сумме налога.

Переводы из Украины ограничены валютными правилами военного времени (постановление НБУ № 18 от 24 февраля 2022 года с изменениями). Лимиты и разрешённые цели меняются часто — до подписания CPCV проверьте в своём банке, сможете ли вы перевести нужную сумму.

Граждане и резиденты России и Беларуси: что ограничивают санкции ЕС

Общего запрета на покупку нет. Разъяснения Еврокомиссии к ст. 5b Регламента 833/2014 прямо рассматривают случай, когда гражданин России покупает недвижимость в ЕС: ограничение касается приёма вкладов, а не использования уже размещённых денег. Исключение — лица из санкционных списков, чьи активы заморожены. Экономические санкции продлены до 31 июля 2027 года.

• Лимит вкладов (ст. 5b Регламента 833/2014). Банк ЕС не может принимать вклады от граждан России или лиц, проживающих в России, если общая сумма вкладов в этом банке превышает 100 000 €. Лимит считается на банковскую лицензию. Он не действует для тех, у кого есть гражданство или временный либо постоянный вид на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии.
• Беларусь. Такое же правило для граждан и резидентов Беларуси — ст. 1u Регламента 765/2006 (введена Регламентом 2022/398 от 9 марта 2022 года), с теми же исключениями.
• SWIFT и российские банки. С 12 марта 2022 года запрещено оказывать услуги финансовых сообщений (SWIFT) ВТБ, ВЭБ, Промсвязьбанку, Совкомбанку, банку «Россия», банку «Открытие» и Новикомбанку (ст. 5h), позже перечень расширялся. 21-й пакет санкций от 23 июля 2026 года ввёл запрет операций ещё с 33 российскими кредитными и финансовыми организациями. Платёж из российского банка португальский банк может просто не принять.
• Трасты (ст. 5m). Поставщики услуг из ЕС не могут создавать трасты и быть доверительными управляющими, если учредитель или бенефициар связан с Россией, кроме случаев, когда учредитель или бенефициар — гражданин ЕС или имеет ВНЖ в ЕС. Схемы с трастами для покупки жилья практически закрыты.
• Россия в списке стран высокого риска. С 29 января 2026 года Россия включена в европейский список третьих стран с высоким риском отмывания денег (делегированный регламент (ЕС) 2026/46). Банки, нотариусы, юристы и агенты в Португалии (закон Lei 83/2017) обязаны применять усиленную проверку: источник средств и происхождение состояния, одобрение руководства, более частый мониторинг.

На практике: заранее соберите документы о происхождении денег (договоры продажи имущества, справки о доходах, налоговые декларации, выписки) с переводом на португальский или английский, и согласуйте с банком и юристом маршрут платежа до подписания CPCV. Еврокомиссия прямо предупреждает, что участие в схемах обхода санкций запрещено — не соглашайтесь на «платёж через знакомого». Подробнее о проверках — в руководстве о безопасной сделке.

Визы для граждан России

Гражданам России нужна виза; соглашение ЕС об упрощении визового режима с Россией полностью приостановлено с 12 сентября 2022 года. Посольство Португалии в Москве принимает заявления на визы через визовые центры BLS International (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самара, Нижний Новгород, Казань, Новосибирск); консульский сбор за визу на проживание — 90 €. Требования к доходу для D7 и D8 привязаны к минимальной зарплате в Португалии — см. руководство о визах и ВНЖ.

Налоговые резиденты России: налоги, отчёты и переводы

Налоговый резидент России — тот, кто находится в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд (ст. 207 НК РФ). Он облагается НДФЛ со всех доходов, включая аренду и продажу жилья в Португалии.

Указ № 585 и договор с Португалией

Указом Президента РФ № 585 от 8 августа 2023 года приостановлены статьи 5–22 и 24 Конвенции между Россией и Португалией от 29 мая 2000 года и пункты 2–4 протокола к ней — в том числе статьи о доходах от недвижимости (ст. 6) и о приросте капитала (ст. 13). Статья 23 об устранении двойного налогообложения в перечень не вошла. Минфин России в письме от 3 октября 2025 года № 03-04-07/96092 указал, что статьи договоров об устранении двойного налогообложения сохраняют действие, а вопрос о зачёте налога, уплаченного за границей, решается с учётом того, какие положения конкретного договора продолжают действовать. Практика может измениться: храните португальские документы об уплаченном налоге и проверяйте расчёт с налоговым консультантом.

Доход	Португалия (нерезидент)	Россия (налоговый резидент)
Долгосрочная аренда	25 %; 10 % при аренде жилья до 2 300 € в месяц (2026–2029)	основная шкала НДФЛ 13–22 %
Посуточная аренда (AL)	около 8–9 % от валового дохода	основная шкала НДФЛ 13–22 %
Продажа	50 % прироста по шкале 12,5–48 % с учётом мирового дохода	13 % до 2,4 млн руб., 15 % свыше; освобождение после 3 или 5 лет владения

С 2025 года основная шкала НДФЛ: 13 % до 2,4 млн руб., 15 % — от 2,4 до 5 млн, 18 % — от 5 до 20 млн, 20 % — от 20 до 50 млн, 22 % — свыше 50 млн. Доходы от продажи имущества входят в отдельную базу: 13 % до 2,4 млн и 15 % сверх. Освобождение по ст. 217.1 НК РФ (минимальный срок владения 3 года в перечисленных случаях, иначе 5 лет) в тексте не ограничено объектами в России, но порядок исчисления срока для зарубежного жилья уточните у консультанта. Что меняется в Португалии при сдаче, описано в руководстве об аренде и лицензии AL; учтите, что в городских приходах Синтры новая регистрация AL приостановлена.

Счёт в португальском банке: уведомления в ФНС

Валютный резидент России обязан уведомить налоговую об открытии или закрытии счёта за рубежом не позднее одного месяца (ст. 12 закона № 173-ФЗ) и ежегодно до 1 июня подавать отчёт о движении средств. Все страны ЕС, включая Португалию, с конца 2024 года исключены из перечня стран автоматического обмена информацией, поэтому отчёт по португальскому счёту подаётся независимо от оборотов и остатка. От этих обязанностей освобождены те, кто находится за пределами России более 183 дней в году.

Переводы из России

С 8 декабря 2025 года Банк России снял лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан России и нерезидентов из дружественных стран. Ограничения для нерезидентов из «недружественных» стран сохранены до 7 декабря 2026 года. Поэтому главное препятствие теперь — не российские лимиты, а санкции ЕС и проверки португальского банка.

ВНЖ за рубежом

Получив вид на жительство в Португалии, гражданин России по закону о гражданстве уведомляет МВД в течение 60 дней; порядок и исключения для постоянно живущих за рубежом уточните заранее. В декабре 2025 года МИД опубликовал проект, расширяющий эту обязанность на живущих за границей, — следите за его судьбой.

Граждане Казахстана, Армении, Узбекистана и других стран

Для граждан стран вне ЕС путь стандартный: NIF, после покупки — фискальный представитель или электронные уведомления на Portal das Finanças, для жизни в Португалии — национальная виза (как правило D7 или D8) и затем вид на жительство от AIMA. Граждане Казахстана включены в список стран, чьим гражданам нужна виза (приложение I Регламента 2018/1806).

По таблице налоговых конвенций Португалии (PwC, «Guia Fiscal 2026») договоров с Казахстаном, Арменией, Узбекистаном, Кыргызстаном, Азербайджаном и Беларусью нет; с Молдовой и Грузией — есть. Без договора Португалия облагает аренду и продажу португальского жилья по своим правилам, а засчитает ли ваша страна португальский налог, зависит только от её внутреннего законодательства. Налоговым резидентам Казахстана стоит проверить на сайте КГД, нужно ли отразить португальское жильё и счёт в декларации об активах и обязательствах (форма 250).

Казахстан, Армения, Грузия и Молдова, как и Россия, Украина, Беларусь и Израиль, участвуют в Гаагской конвенции об апостиле, поэтому документы не нужно легализовать в консульстве — достаточно апостиля и перевода (см. раздел о документах).

Для всех: NIF, IMT, банковский счёт и ипотека

NIF и фискальный представитель

Португальский налоговый номер NIF нужен для CPCV, сделки, уплаты IMT и открытия счёта. Его можно получить удалённо через юриста или сервис (обычно 79–250 €) за несколько рабочих дней. Если вы живёте вне ЕС/ЕЭЗ — а это Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Израиль, — после покупки нужно либо назначить фискального представителя (обычно 100–150 € в год), либо подключить электронные уведомления на Portal das Finanças (или электронный почтовый ящик ViaCTT): такая возможность есть с июля 2022 года (Decreto-Lei 44/2022), а если не сделать ни того ни другого, грозит штраф от 75 до 7 500 €. Резидентам ЕС/ЕЭЗ представитель не обязателен. Многие владельцы всё равно назначают представителя, юриста или бухгалтера, чтобы налоговыми письмами и сроками кто-то занимался в Португалии. Подробнее — в руководстве NIF, фискальный представитель и банк.

Налоги и расходы при покупке

С 25 мая 2026 года (Decreto-Lei 97/2026) покупатель жилья, который никогда не был налоговым резидентом Португалии, платит единые 7,5 % IMT со всей цены. Разницу с обычной ставкой по заявлению аннулируют и возвращают, если в течение двух лет после покупки вы станете налоговым резидентом или если в течение шести месяцев после покупки сдадите жильё для проживания по умеренной ставке (до 2 300 € в месяц, лимит 2026 года) и в первые пять лет оно будет сдаваться не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами. Заявление подаётся в течение шести месяцев с момента, когда вы стали резидентом, или с подписания договора аренды. Сверху — гербовый сбор 0,8 %, юрист около 1–2 %, нотариус и регистрация 500–1 200 €; всего около 7–11 % сверх цены. Для жилья за 500 000 € только IMT составит 37 500 €. Ежегодный налог IMI в Синтре — 0,30 % кадастровой стоимости. Посчитайте свой случай в калькуляторе расходов на покупку; медианные цены по районам — в индексе цен Синтры (по Синтре в целом 2 908 €/м², INE, 12 месяцев до марта 2026 года).

Банковский счёт

Счёт в португальском банке нужен для задатка, оплаты сделки, IMI и коммунальных платежей. Будьте готовы подтвердить источник средств: откуда деньги, сколько вы зарабатываете, из какого банка придёт перевод. Для граждан России и Беларуси без ВНЖ в ЕС действует лимит вкладов 100 000 € на банк, а для всех, чьи деньги связаны с Россией, — усиленная проверка.

Ипотека

Нерезидентам португальские банки обычно дают 60–70 % стоимости (первый взнос 30–40 %) на срок до 35–40 лет в зависимости от возраста; платежи по всем кредитам не должны превышать 45 % чистого дохода (правило Банка Португалии). Банк оценивает ваш текущий доход, а не будущую аренду: кредитов под сдачу в аренду нет. Доход, который трудно подтвердить документами или получить через банк ЕС, банк может не учесть — рассчитывайте на собственные средства. Прикинуть платёж можно в ипотечном калькуляторе, подробности — в руководстве по ипотеке для нерезидентов.

Если вы переезжаете в Португалию

Покупка жилья не даёт права жить в Португалии: путь через недвижимость в программе Golden Visa закрыт в октябре 2023 года. Чтобы переехать, граждане стран вне ЕС обычно получают визу D7 (пассивный доход: пенсии, аренда, дивиденды) или D8 (удалённая работа), а жильё служит подтверждением места проживания. С 23 октября 2025 года (Lei 61/2025) ужесточены правила воссоединения семьи: как правило, нужно 2 года с видом на жительство, с исключениями — если семья переезжает не одновременно, заранее обсудите порядок с юристом.

Налоговым резидентом Португалии вы становитесь, если проводите здесь более 183 дней в любые 12 месяцев или имеете здесь жильё, которое используете как основное. С этого момента Португалия облагает ваш мировой доход. Режим NHR для новых заявителей закрыт; его преемник IFICI даёт ставку 20 % на квалифицированный доход от работы в Португалии и освобождает большую часть иностранных доходов на 10 лет, но только для определённых профессий и не для пенсий; заявление подаётся до 15 января года, следующего за годом переезда. Если вы стали резидентом в течение двух лет после покупки, можно вернуть разницу по IMT. Подробнее — в руководстве о налогах, NHR и IFICI.

Если в тот же год вы остаётесь налоговым резидентом другой страны (например, России по правилу 183 дней), возможна двойная резидентность. В договоре с Россией статья 4 о резидентстве в перечень приостановленных не входит, но статьи о конкретных доходах Россия не применяет, поэтому даты переезда и продажи активов планируйте с налоговым консультантом.

Наследство, доверенности и документы

Какое право применяется. В Португалии действует Регламент ЕС 650/2012: по умолчанию наследование регулирует право страны последнего обычного места жительства умершего, но в завещании можно выбрать право страны своего гражданства — в том числе России, Украины или Израиля. Наследники подтверждают свои права в любой стране ЕС Европейским свидетельством о наследовании.

Налог в Португалии. Безвозмездное получение имущества (наследство и дарение) облагается гербовым сбором 10 %. Супруг или партнёр по фактическому браку, а также родственники по прямой линии — дети, внуки, родители, бабушки и дедушки — освобождены (ст. 6 e) Кодекса гербового сбора); при дарении недвижимости дополнительно взимается 0,8 %. Налоги на наследство в вашей стране рассчитываются отдельно.

Документы. Португалия, Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Израиль, Армения, Грузия и Молдова участвуют в Гаагской конвенции 1961 года, поэтому документы для Португалии (доверенность, свидетельства о рождении и браке, справки) достаточно апостилировать в стране выдачи и сделать заверенный перевод на португальский. Если вы покупаете удалённо, доверенность (procuração) на юриста оформите заранее: её подготовка и апостиль занимают время.

Юрист в Португалии должен быть независимым от продавца; при необходимости пригласите присяжного переводчика с русского на сделку у нотариуса, если вы не владеете португальским.

Пошаговый план и типичные ошибки

1. Определите свой режим: гражданство, налоговое резидентство, есть ли ВНЖ в ЕС — от этого зависят лимит вкладов, налоги и виза.
2. Получите NIF и, если живёте вне ЕС/ЕЭЗ, назначьте фискального представителя или подключите электронные уведомления на Portal das Finanças.
3. Соберите пакет документов об источнике средств с переводом и откройте счёт в Португалии; согласуйте маршрут платежа с банком.
4. Наймите независимого юриста: проверка права собственности, долгов, лицензии на проживание, ограничений природного парка Синтры.
5. Подпишите CPCV с задатком обычно 10 %; от принятия предложения до сделки — около 2–4 месяцев.
6. Сделка (escritura) у нотариуса, уплата IMT и гербового сбора, регистрация.
7. После сделки — отчёты дома: уведомление ФНС о счёте, декларации о доходах, учёт уплаченных в Португалии налогов.

Чего избегать

• Верить, что покупка даст ВНЖ или «золотую визу» — не даст.
• Считать, что израильский или другой паспорт вне ЕС снимает ограничения для граждан России, — не снимает.
• Проводить деньги через третьих лиц или занижать цену в договоре — это риск отказа банка и обвинений в обходе санкций.
• Рассчитывать на посуточную сдачу в Синтре без проверки: новая регистрация AL в городских приходах приостановлена.
• Подписывать CPCV до того, как банк подтвердил, что примет ваши деньги: задаток часто сразу уходит продавцу.

Где искать жильё, подскажет наш обзор районов Синтры для иностранных покупателей.

Частые вопросы покупателей

Может ли гражданин России купить квартиру в Португалии в 2026 году?

Да. Общего запрета нет, если человек не включён в санкционные списки. Но банк в ЕС не примет от гражданина или резидента России вклады свыше 100 000 € (ст. 5b Регламента 833/2014), если у него нет гражданства или ВНЖ в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, а с 29 января 2026 года операции, связанные с Россией, подлежат усиленной проверке, включая источник средств.

Даёт ли покупка недвижимости в Португалии вид на жительство?

Нет. Путь через недвижимость в программе Golden Visa закрыт в октябре 2023 года. Для переезда граждане стран вне ЕС обычно получают визу D7 или D8, а жильё лишь подтверждает место проживания. Гражданам ЕС виза не нужна.

Сколько налогов платит нерезидент при покупке жилья в Португалии?

С 25 мая 2026 года покупатель, никогда не бывший налоговым резидентом Португалии, платит единые 7,5 % IMT, плюс гербовый сбор 0,8 %, юрист около 1–2 % и нотариус с регистрацией 500–1 200 евро. Всего около 7–11 % сверх цены. Разницу с обычной ставкой IMT возвращают по заявлению, если в течение двух лет вы станете резидентом или в течение шести месяцев после покупки сдадите жильё по умеренной ставке (до 2 300 € в месяц) и в первые пять лет оно будет сдаваться не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами; заявление подаётся в течение шести месяцев после получения резидентства или подписания договора аренды.

Действует ли договор об избежании двойного налогообложения между Россией и Португалией?

Частично. Указом № 585 от 8 августа 2023 года Россия приостановила статьи 5–22 и 24 Конвенции от 29 мая 2000 года. Статья 23 об устранении двойного налогообложения не приостановлена; Минфин России в письме от 3 октября 2025 года указал, что такие статьи сохраняют действие и зачёт иностранного налога рассматривается с их учётом. Практику лучше проверить с налоговым консультантом.

Нужно ли сообщать в ФНС о счёте в португальском банке?

Да, если вы валютный резидент России: об открытии счёта уведомляют налоговую в течение месяца, а до 1 июня подают отчёт о движении средств. Португалия не входит в перечень стран автоматического обмена информацией, поэтому отчёт подаётся независимо от суммы. Освобождены те, кто провёл за границей более 183 дней в году.

Могут ли украинцы с временной защитой купить жильё в Португалии?

Да, ограничений нет. Временная защита в ЕС продлена до 4 марта 2028 года, португальские титулы пока продлены до 4 марта 2027 года. Если вы уже налоговый резидент Португалии, единая ставка IMT 7,5 % к вам не применяется.

Можно ли перевести деньги из России на покупку жилья в Португалии?

Лимиты Банка России на переводы валюты за рубеж для граждан России сняты с 8 декабря 2025 года. Однако многие российские банки отключены от SWIFT или под запретом операций в ЕС, а португальский банк проверяет источник средств. Согласуйте маршрут платежа с банком и юристом до подписания предварительного договора.

Какое право применяется к наследству португальской квартиры?

Регламент ЕС 650/2012: по умолчанию право страны последнего обычного места жительства, но в завещании можно выбрать право своего гражданства. В Португалии наследство облагается гербовым сбором 10 %, но супруг, дети и родители освобождены.