Сдача дома в Синтре в аренду: гид по Alojamento Local

Многие покупатели хотят знать, можно ли сдавать жильё, пока они им не пользуются. В Португалии краткосрочная и курортная аренда регулируется режимом Alojamento Local (AL). В 2023 году правила резко повернулись против краткосрочной аренды, а в конце 2024 года — обратно, поэтому многое из того, что вы прочтёте в интернете, устарело. Вот как обстоят дела в 2026 году.

Что такое AL

AL — это лицензия на сдачу жилья туристам и гостям на короткий срок. Каждый объект AL получает регистрационный номер RNAL (национальный реестр AL), который должен быть указан в вашем объявлении на Airbnb, Booking.com или другой площадке. Без него сдача незаконна, и площадки всё чаще обязаны снимать такие объявления.

Как зарегистрироваться

Регистрация — это предварительное уведомление муниципалитета через Balcão Único Eletrónico (единое электронное окно). Понадобятся разрешение на проживание для объекта (licença de utilização), страховка гражданской ответственности, энергетический сертификат и правильная налоговая регистрация. Если муниципалитет не возразит в установленный срок, регистрация вступает в силу и номер выдаётся. Кроме того, в течение нескольких дней после заезда вы обязаны сообщать властям о гостях (boletim de alojamento — регистрационный листок гостя).

Подвох: муниципальные зоны сдерживания

Отмена общенационального запрета не означает, что с AL теперь можно всё. Муниципалитеты по-прежнему могут объявлять зоны сдерживания (zonas de contenção), где новые AL ограничены или запрещены. Лиссабон так и сделал с декабря 2025 года, закрыв для новых регистраций самые загруженные исторические приходы, а в некоторых зонах лицензия AL теперь прекращается при продаже объекта — так что покупатель не может просто её унаследовать. У Порту свои ограничения; Алгарве в основном остаётся открытым.

Синтра воспользовалась тем же правом: новые регистрации AL приостановлены в её городских приходах с сильной туристической нагрузкой (сообщалось в июле 2026 года), а муниципалитеты, где больше 1 000 объектов AL, должны до 31 декабря 2026 года принять регламенты AL, сохраняя до тех пор приостановку. К сельским и менее посещаемым приходам подход другой, но правила устанавливаются на местах и меняются. Прежде чем покупать объект специально для сдачи, уточните в муниципалитете, принимает ли именно этот приход новые регистрации AL и переходит ли существующая лицензия AL к покупателю при продаже.

Кондоминиумы и соседи

Для AL в обычной квартире больше не требуется предварительное согласие кондоминиума. Однако кондоминиум может квалифицированным большинством проголосовать против AL, если есть повторяющиеся и подтверждённые нарушения покоя. В отдельно стоящей вилле — более типичной покупке в Синтре — это редко бывает проблемой.

Как облагается доход от аренды

Доход от AL считается предпринимательским доходом (категория B, categoria B), а не просто арендной платой. При упрощённом режиме облагается только часть выручки: для обычных квартир и домов налогооблагаемый коэффициент — около 35 % валового дохода, и с этой суммы нерезидент платит налог по единой ставке 25 % — фактическая нагрузка около 8–9 % от валового дохода, до вычетов и взносов на социальное страхование. Для объектов в зонах сдерживания коэффициент может быть выше. Собственникам-нерезидентам, как правило, также нужны налоговый представитель и регистрация по НДС на услуги размещения.

На какую доходность рассчитывать

Будьте реалистами. Валовая доходность долгосрочной аренды на лучших рынках Португалии — около 4–5 %; краткосрочная аренда AL в сильный сезон может дать больше, но несёт реальные расходы — управление, уборка, меблировка, простои и более высокое налогообложение, — которые съедают заявленную цифру. Синтра — скорее рынок образа жизни и дефицита, чем высокой доходности: большинство иностранных владельцев покупают здесь прежде всего, чтобы жить в доме в своё удовольствие, и сдают его, чтобы покрыть расходы, а не ради чистого дохода.