Ihr Haus in Sintra vermieten: der Alojamento-Local-Leitfaden

Viele Käufer wollen wissen, ob sie die Immobilie vermieten können, wenn sie sie nicht nutzen. In Portugal läuft die Kurzzeit- und Ferienvermietung über das Alojamento Local (AL). Die Regeln schwenkten 2023 stark gegen Kurzzeitvermietung, dann Ende 2024 wieder zurück — vieles, was online steht, ist daher veraltet. Hier der Stand 2026.

Was AL ist

AL ist die Lizenz zur Vermietung an Touristen und Kurzzeitgäste. Jede AL-Einheit erhält eine RNAL-Registriernummer, die in Ihrem Airbnb-, Booking.com- oder anderen Inserat erscheinen muss. Ohne sie ist die Vermietung illegal, und Plattformen müssen das Inserat zunehmend entfernen.

So registrieren Sie

Die Registrierung ist eine Vorabmeldung an die Gemeinde über den Balcão Único Eletrónico. Sie brauchen die Nutzungslizenz der Immobilie, eine Haftpflichtversicherung, einen Energieausweis und die passende steuerliche Registrierung. Widerspricht die Gemeinde nicht innerhalb ihrer Frist, steht die Registrierung und die Nummer wird erteilt. Zudem müssen Sie Gäste (den boletim de alojamento) binnen weniger Tage nach Check-in den Behörden melden.

Der Haken: kommunale Zonen der Beschränkung

Das Aufheben des nationalen Stopps machte AL nicht zum Freibrief. Gemeinden können weiterhin Zonen der Beschränkung (zonas de contenção) ausweisen, in denen neue AL begrenzt oder blockiert sind. Lissabon tat genau das ab Dezember 2025 und schloss seine belebtesten historischen Viertel für Neuregistrierungen; in manchen Zonen dort erlischt eine AL-Lizenz beim Verkauf der Immobilie — ein Käufer kann sie also nicht einfach übernehmen. Porto hat eigene Beschränkungen; die Algarve blieb weitgehend offen.

Auch Sintra nutzt diese Befugnis: Neue AL-Registrierungen sind in den touristisch stark belasteten Stadtgemeinden ausgesetzt (Stand Juli 2026), und Kommunen mit mehr als 1.000 AL-Einheiten haben bis zum 31. Dezember 2026 Zeit, eine AL-Satzung zu erlassen, wobei die Aussetzung bis dahin gelten kann. Ländliche und weniger besuchte Gemeinden werden anders behandelt, aber die Regeln sind lokal und im Wandel. Bevor Sie eine Immobilie gezielt zur Vermietung kaufen, klären Sie mit der Câmara, ob genau diese Gemeinde neue AL-Registrierungen annimmt, und ob eine bestehende AL-Lizenz mit dem Verkauf übergeht.

Eigentümergemeinschaften und Nachbarn

Sie brauchen für ein normales Apartment nicht mehr die vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für einen AL-Betrieb. Allerdings kann eine Eigentümergemeinschaft — mit qualifizierter Mehrheit — dem AL-Betrieb widersprechen, wo es wiederholte, belegte Störungen gibt. In einer freistehenden Villa, dem typischeren Kauf in Sintra, ist das selten ein Thema.

Wie Mieteinnahmen besteuert werden

AL-Einnahmen gelten als Geschäftseinkommen (Kategorie B), nicht als einfache Miete. Im vereinfachten Regime wird nur ein Teil des Umsatzes besteuert: Für Standard-Apartments und -Häuser liegt der steuerpflichtige Koeffizient bei rund 35 % des Bruttoertrags, und ein Nicht-Resident wird darauf mit einem pauschalen Satz von 25 % besteuert — eine effektive Last von grob 8–9 % des Bruttoertrags, vor Abzügen und Sozialabgaben. Immobilien in Zonen der Beschränkung können einen höheren Koeffizienten haben. Eine langfristige Wohnraumvermietung ist etwas anderes: Nicht-Residenten zahlen auf diese Miete autonom 25 % (28 % bei Vermietung zu anderen Zwecken), und vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029 wird die Miete aus einem Vertrag ausschließlich zu Wohnzwecken mit bis zu 2.300 € im Monat (Grenze 2026) mit 10 % besteuert (oder mit einem niedrigeren Satz für lange Mietverträge, wenn günstiger), auch bei bestehenden Verträgen und nach dem Gesetzeswortlaut auch für nicht-residente Vermieter; für AL-Einnahmen gilt dieser 10-%-Satz nicht. Nicht-residente Eigentümer von außerhalb der EU brauchen zudem meist einen Steuervertreter (sofern sie sich nicht für elektronische Zustellungen im Portal das Finanças anmelden) und müssen die Mehrwertsteuer auf Beherbergungsleistungen handhaben.

Welche Renditen zu erwarten sind

Seien Sie realistisch. Brutto-Mietrenditen liegen in den besseren portugiesischen Märkten bei rund 4–5 % für Langzeitvermietung; Kurzzeit-AL kann in einer starken Saison mehr einbringen, hat aber reale Kosten — Verwaltung, Reinigung, Möblierung, Leerstand und höhere Besteuerung — die die Bruttozahl aufzehren. Sintra ist eher ein Lebensstil- und Knappheitsmarkt als ein Hochrenditemarkt: Die meisten ausländischen Eigentümer kaufen hier vor allem, um das Haus zu genießen und es zur Kostendeckung zu vermieten, nicht um eine reine Einkommensmaschine zu betreiben.