Uw woning in Sintra verhuren: de gids voor Alojamento Local

Veel kopers willen weten of ze de woning kunnen verhuren wanneer ze er zelf niet zijn. In Portugal verloopt kortetermijn- en vakantieverhuur via het regime voor Alojamento Local (AL). De regels sloegen in 2023 hard om tegen kortetermijnverhuur en eind 2024 weer terug — veel van wat u online leest, is dus verouderd. Zo staat het er in 2026 voor.

Wat AL is

AL is de vergunning om een woning te verhuren aan toeristen en gasten voor een kort verblijf. Elke AL-eenheid krijgt een registratienummer in het RNAL (het nationale AL-register), dat op uw advertentie bij Airbnb, Booking.com of elders moet staan. Zonder dat nummer is verhuur illegaal, en platforms worden steeds vaker verplicht de advertentie te verwijderen.

Zo registreert u

De registratie is een voorafgaande melding aan de gemeente via de Balcão Único Eletrónico (het elektronische overheidsloket). U hebt de bewoningsvergunning van de woning nodig, een aansprakelijkheidsverzekering, een energiecertificaat en de juiste fiscale registratie. Maakt de gemeente binnen de gestelde termijn geen bezwaar, dan staat de registratie vast en wordt het nummer toegekend. Daarnaast moet u gasten binnen enkele dagen na aankomst bij de autoriteiten melden (het boletim de alojamento).

Het addertje: gemeentelijke beperkingsgebieden

Het opheffen van de landelijke stop betekende niet dat voor AL alles vrij werd. Gemeenten kunnen nog steeds beperkingsgebieden (zonas de contenção) aanwijzen waar nieuwe AL beperkt of geblokkeerd is. Lissabon deed precies dat vanaf december 2025 en sloot zijn drukste historische deelgemeenten voor nieuwe registraties; in sommige zones vervalt een AL-vergunning daar nu bij verkoop van de woning — een koper kan die dus niet zomaar overnemen. Porto heeft eigen beperkingen; de Algarve is grotendeels open gebleven.

Sintra heeft dezelfde bevoegdheid gebruikt: nieuwe AL-registraties zijn opgeschort in de stedelijke deelgemeenten vanwege sterke toeristische druk (gemeld in juli 2026), en gemeenten met meer dan 1.000 AL-eenheden hebben tot 31 december 2026 de tijd om een AL-verordening vast te stellen, waarbij opschortingen intussen van kracht blijven. Landelijke en minder bezochte deelgemeenten worden anders behandeld, maar de regels worden lokaal vastgesteld en veranderen. Koopt u een woning speciaal om te verhuren, vraag dan eerst bij de gemeente na of die specifieke deelgemeente nieuwe AL-registraties accepteert, en of een bestaande AL-vergunning bij de verkoop overgaat.

Verenigingen van eigenaars en buren

In een gewoon appartement hebt u niet langer vooraf toestemming van de vereniging van eigenaars nodig om een AL te exploiteren. Wel kan de vereniging — met gekwalificeerde meerderheid — besluiten zich tegen de AL-activiteit te verzetten als er herhaaldelijk aantoonbare overlast is. Bij een vrijstaande villa, in Sintra de meer gebruikelijke aankoop, speelt dit zelden.

Hoe huurinkomsten worden belast

AL-inkomsten gelden als ondernemingsinkomen (categoria B), niet als gewone huur. In het vereenvoudigde regime wordt maar een deel van de omzet belast: voor gewone appartementen en huizen is de belastbare coëfficiënt ongeveer 35% van de bruto-inkomsten, en een niet-ingezetene betaalt daarover een vast tarief van 25% — een effectieve druk van grofweg 8–9% van de bruto-inkomsten, vóór aftrekposten en sociale zekerheid. Voor woningen in beperkingsgebieden kan een hogere coëfficiënt gelden. Eigenaren die niet-ingezetene zijn, hebben doorgaans ook een fiscaal vertegenwoordiger nodig en moeten de btw-registratie voor verblijfsdiensten regelen.

Welk rendement u kunt verwachten

Wees realistisch. Het bruto huurrendement in de betere Portugese markten ligt rond 4–5% bij langetermijnverhuur; kortetermijnverhuur via AL kan in een sterk seizoen bruto meer opleveren, maar brengt echte kosten mee — beheer, schoonmaak, inrichting, leegstand en een zwaardere fiscale behandeling — die het kopcijfer uithollen. Sintra is eerder een markt van levensstijl en schaarste dan van hoge rendementen: de meeste buitenlandse eigenaren kopen hier vooral om zelf van de woning te genieten en verhuren om de kosten te dekken, niet om er een pure inkomstenbron van te maken.