Louer votre logement à Sintra : le guide de l'Alojamento Local
Au Portugal, la location de courte durée relève du régime de l'Alojamento Local. Depuis le revirement de 2024, il est plus favorable aux propriétaires qu'avant — mais les détails comptent, surtout d'une commune à l'autre.
En bref. Louer en courte durée au Portugal exige un enregistrement Alojamento Local (AL, location touristique). Le Decreto-Lei 76/2024 a mis fin au gel national et rendu les licences permanentes et transmissibles, mais les communes peuvent limiter les nouvelles — et Sintra a suspendu les nouveaux enregistrements AL dans ses paroisses urbaines sous forte pression touristique (annoncé en juillet 2026). Les revenus AL sont des revenus professionnels : pour un non-résident, environ 35 % du chiffre d'affaires est imposé à 25 %, soit à peu près 8–9 % du brut.
Beaucoup d'acheteurs veulent savoir s'ils pourront louer le bien quand ils ne l'occupent pas. Au Portugal, la location de courte durée et saisonnière relève du régime de l'Alojamento Local (AL). Les règles se sont durcies contre la location courte durée en 2023, puis ont été assouplies fin 2024 — une grande partie de ce que vous lirez en ligne est donc dépassée. Voici où en sont les choses en 2026.
Qu'est-ce que l'AL ?
L'AL est la licence qui permet de louer un bien à des touristes et à des hôtes de courte durée. Chaque logement AL reçoit un numéro d'enregistrement RNAL (registre national de l'Alojamento Local), qui doit figurer sur votre annonce Airbnb, Booking.com ou autre. Sans lui, la location est illégale, et les plateformes sont de plus en plus tenues de retirer l'annonce.
Comment s'enregistrer
L'enregistrement est une déclaration préalable auprès de la commune, via le Balcão Único Eletrónico (guichet unique électronique). Il vous faut le permis d'habiter du bien, une assurance responsabilité civile, un certificat énergétique et le bon enregistrement fiscal. Si la mairie ne s'y oppose pas dans le délai prévu, l'enregistrement est acquis et le numéro délivré. Vous devez aussi déclarer vos hôtes (le boletim de alojamento) aux autorités dans les quelques jours suivant leur arrivée.
Le paquet Mais Habitação de 2023 avait gelé les nouvelles licences AL pour les appartements et créé une contribution extraordinaire (CEAL). Le Decreto-Lei 76/2024, en vigueur depuis novembre 2024, a annulé l'essentiel de ces mesures : le gel national a pris fin, les licences AL sont devenues permanentes (plus de renouvellement tous les cinq ans) et transmissibles en cas de vente, et la contribution CEAL a été supprimée. Si un article décrit encore un gel national ou la CEAL, il est antérieur à ce changement.
Le hic : les zones de contenção municipales
La levée du gel national n'a pas ouvert l'AL à tous sans limite. Les communes peuvent toujours déclarer des zones de contenção (zones de confinement) où les nouveaux AL sont limités ou bloqués. C'est exactement ce qu'a fait Lisbonne à partir de décembre 2025, en fermant aux nouveaux enregistrements ses paroisses historiques les plus fréquentées ; dans certaines zones, une licence AL y expire désormais à la vente du bien — un acheteur ne peut donc pas simplement la reprendre. Porto a ses propres restrictions ; l'Algarve est restée largement ouverte.
Sintra a utilisé le même pouvoir : les nouveaux enregistrements AL sont suspendus dans ses paroisses urbaines sous forte pression touristique (annoncé en juillet 2026), et les communes de plus de 1 000 logements AL ont jusqu'au 31 décembre 2026 pour adopter un règlement AL, les suspensions restant en vigueur d'ici là. Les paroisses rurales et moins fréquentées sont traitées différemment, mais les règles sont fixées localement et évoluent. Avant d'acheter un bien précisément pour le louer, faites confirmer par la mairie que cette paroisse accepte de nouveaux enregistrements AL, et si une éventuelle licence AL existante est transmise avec la vente.
Copropriétés et voisins
Il n'est plus nécessaire d'obtenir l'accord préalable de la copropriété pour exploiter un AL dans un appartement ordinaire. En revanche, une copropriété peut voter — à la majorité qualifiée — contre l'activité AL en cas de nuisances répétées et prouvées. Dans une villa individuelle, l'achat le plus courant à Sintra, la question se pose rarement.
Comment sont imposés les revenus locatifs
Les revenus AL sont traités comme des revenus professionnels (catégorie B, Category B), et non comme de simples loyers. Dans le régime simplifié, seule une partie du chiffre d'affaires est imposée : pour les appartements et maisons standard, le coefficient imposable est d'environ 35 % du revenu brut, et un non-résident est ensuite imposé à un taux unique de 25 % sur ce montant — une charge effective d'environ 8–9 % du brut, avant déductions et cotisations sociales. Les biens situés en zone de contenção peuvent se voir appliquer un coefficient plus élevé. Les propriétaires non-résidents ont en général aussi besoin d'un représentant fiscal et doivent gérer l'immatriculation à la TVA pour les services d'hébergement.
Quels rendements attendre
Soyez réaliste. Les rendements locatifs bruts sur les meilleurs marchés portugais tournent autour de 4–5 % en location longue durée ; l'AL de courte durée peut rapporter davantage en brut lors d'une bonne saison, mais entraîne de vrais coûts — gestion, ménage, ameublement, périodes de vacance et fiscalité plus lourde — qui rognent le chiffre affiché. Sintra est un marché de cadre de vie et de rareté plus qu'un marché à haut rendement : la plupart des propriétaires étrangers y achètent d'abord pour profiter du logement et le louent pour couvrir les frais, pas pour en faire une pure machine à revenus.
À retenir
- La location courte durée exige un enregistrement Alojamento Local (numéro RNAL sur chaque annonce).
- Le Decreto-Lei 76/2024 a mis fin au gel national ; les licences sont désormais permanentes et transmissibles — mais les communes peuvent limiter les nouvelles.
- À Sintra, les nouveaux enregistrements AL sont suspendus dans les paroisses urbaines sous pression touristique : vérifiez la paroisse précise avant d'acheter pour louer.
- Pour un non-résident, environ 35 % du chiffre d'affaires AL est imposé à 25 % — soit à peu près 8–9 % du brut.
Si vous financez l'achat par un prêt, sachez que les prêts immobiliers aux non-résidents au Portugal ne permettent en général pas l'investissement locatif (« buy-to-let »). Si des revenus locatifs font partie de votre projet, parlez-en à la banque avant de vous engager, et prenez un conseil local, fiscal et réglementaire, pour votre commune.
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