01
Лиссабон рядом, цены Синтры
Железная дорога Синтры доставляет к Rossio за 35–40 минут из Mem Martins, Rio de Mouro или Massamá — по 2 750–3 000 €/м² против 5 082 € в Лиссабоне.
Квартиры в Синтре
Покупка существующей квартиры — от T1 у станции до T4 в закрытом посёлке. Реальные цены по фрегезиям и типологиям, стоимость покупки и содержания, и документы кондоминиума, которые отличают хороший дом от плохого.
3 728 €Медиана предложения €/м², квартиры
295 тыс. €Медиана предложения, квартиры
~7 %Расходы на покупку при 350 тыс. €
4–8 нед.От предложения до ключей
Медианная цена предложения и €/м² для квартир по агрегатору порталов, объявления Синтры, сентябрь 2026. Медиана продаж INE для всего жилья Синтры — 2 908 €/м² (12 месяцев по март 2026, +28,9 % год к году в I кв. 2026). Расходы на покупку по таблицам IMT 2026. Цифры подтверждаем по каждой квартире. Обновлено 25 сентября 2026.
Почему квартира
Почему покупатели выбирают квартиру в Синтре
Квартиры — доступная и ликвидная часть Синтры: 30–40 минут до Лиссабона на поезде, цены за м² на 40–45 % ниже Лиссабона и Кашкайша, самое простое финансирование в Португалии и глубокий рынок аренды. Подвох — в доме, а не в квартире: хорошо управляемый кондоминиум со здоровым резервным фондом стоит больше новой кухни, а плохо управляемый обойдётся вам в эту разницу.
02
Самый простой актив для финансирования
Банки быстрее всего оценивают квартиры и больше всего под них дают: нерезидентам обычно 60–70 %, резидентам до 90 %. Расходы на покупку при 350 тыс. € — около 7 %.
03
Глубокий рынок аренды
Семейные T2–T3 вдоль линии быстро сдаются лиссабонским маятниковым мигрантам; валовая доходность в Синтре обычно 4,5–6 %, заметно выше Лиссабона и Кашкайша.
Цены
Ориентировочные цены по типологиям
В Португалии квартиры классифицируют по типологии — от T0 (студия) до T4. Медианные цены предложения и типичные площади по текущим объявлениям Синтры:
| Типология | Спальни | Типичная площадь (m²) | Медиана предложения |
|---|---|---|---|
| T0 | Студия | 35–45 m² | 185 000 € |
| T1 | 1 спальня | 50–65 m² | 237 500 € |
| T2 | 2 спальни | 70–95 m² | 290 000 € |
| T3 | 3 спальни | 95–130 m² | 340 000 € |
| T4 | 4 спальни | 130–180 m² | 445 000 € |
Читайте объявления осторожно: «120 м²» — обычно área bruta, включая террасы, гараж и долю коридоров. Полезная площадь (área útil) в caderneta — та, в которой вы живёте и которую оценивает банк. Парковочное место ваше, только если это зарегистрированная фракция.
Цены предложения по агрегатору порталов, объявления Синтры, сентябрь 2026. Официальные медианы INE по фрегезиям, пример расчёта расходов и годовые затраты — в разделе аналитики ниже.
Квартиры с адекватной ценой в Синтре уходят под предложение за считанные дни.Назовите типологию, район и бюджет — пришлём квартиры с уже проверенными кондоминиумом и лицензией, включая те, что никогда не доходят до порталов.
Получить актуальные квартирыАналитика по квартирам
Квартиры в Синтре: цены по фрегезиям и типологиям, стоимость владения — и вопросы о кондоминиуме, которые действительно важны
Квартиры — ликвидный рынок Синтры: больше всего сделок, самое быстрое финансирование и самые прозрачные цены — сосредоточенные вдоль железной дороги на Лиссабон. Ниже: официальная карта цен, цены предложения по типологиям, пример расчёта расходов, реальные годовые затраты, шесть нарушений, которые мы чаще всего находим в квартирах, и документы, показывающие, здоров ли дом.
Официальная карта цен по фрегезиям (INE, 12 месяцев по март 2026)
Медианная цена продажи за м² всего жилья в каждой фрегезии по реальным сделкам. В пригородных фрегезиях квартиры составляют основную массу сделок, так что эти медианы хорошо их описывают; в Colares и центре Синтры преобладают дома.
| Фрегезия | Медиана €/м² | Вторичка €/м² | Фонд квартир |
|---|---|---|---|
| Colares | 3 728 | — | Квартир очень мало — разделённые дома в деревне Colares, небольшие блоки в Praia das Maçãs |
| Sintra (S. Maria e S. Miguel, S. Martinho, S. Pedro) | 3 465 | 3 419 | Блоки 1980–2000-х в Estefânia и Portela de Sintra; разделённые паласете в центре; квартиры в закрытом посёлке Beloura |
| Queluz e Belas | 3 013 | 3 004 | Блоки 1970–90-х в Queluz у поезда и дворца; новые проекты в Belas |
| Casal de Cambra | 3 006 | 2 869 | Блоки 1990–2000-х; жильё для маятниковой миграции на границе с Лиссабоном |
| Cacém e São Marcos | 2 995 | 3 000 | Крупные массивы 1970–90-х; отремонтированные квартиры у станции Cacém |
| Massamá e Monte Abraão | 2 921 | 2 910 | Планово застроенные кварталы 1990-х; семейные T2–T3 с гаражом |
| Agualva e Mira-Sintra | 2 848 | 2 854 | Более старый фонд 1960–80-х, часто без лифта; самый дешёвый вход на линию |
| Rio de Mouro | 2 818 | 2 807 | Rinchoa и Serra das Minas, 1990–2010-е; большинство новостроек Синтры |
| Algueirão-Mem Martins | 2 763 | 2 751 | Mem Martins, Mercês, Tapada das Mercês — самый большой фонд квартир в муниципалитете |
| S. João das Lampas e Terrugem | 2 655 | 2 500 | Небольшие деревенские блоки; квартир мало |
| Almargem do Bispo, Pêro Pinheiro e Montelavar | 2 442 | 2 000 | Квартир мало; деревенские блоки |
| Синтра — муниципалитет | 2 908 | 2 898 | Медиана новостроек 3 107 €/м² |
| Cascais | 4 687 | 4 633 | |
| Лиссабон | 5 082 | 4 896 | |
| Большой Лиссабон | 3 598 |
Цены предложения по типологиям (Синтра, сентябрь 2026)
Медианная цена предложения и €/м² по агрегатору порталов, объявления Синтры. Маленькие квартиры дороже за м²; T2 около 290 000 € — центр рынка.
| Типология | Типичная площадь м² | Медиана предложения | Предложение €/м² |
|---|---|---|---|
| T0 — студия | 35–45 | 185 000 € | 4 302 € |
| T1 — 1 спальня | 50–65 | 237 500 € | 4 792 € |
| T2 — 2 спальни | 70–95 | 290 000 € | 3 909 € |
| T3 — 3 спальни | 95–130 | 340 000 € | 3 357 € |
| T4 — 4 спальни | 130–180 | 445 000 € | 3 269 € |
Сколько стоит покупка — пример расчёта
T3 за 350 000 € как основное жильё, налоговые таблицы 2026. Расходы на покупку — около 7 % при этой цене, меньше, чем у виллы, потому что ступени IMT прогрессивные.
| Статья | € | Примечание |
|---|---|---|
| IMT — налог на передачу | 14 200 € | Прогрессивные ступени 2026: 0 % до 106 346 €, 2 %, 5 %, 7 %, затем 8 % на часть свыше 330 539 € |
| Гербовый сбор 0,8 % | 2 800 € | Платится вместе с IMT, до сделки |
| Нотариус, регистрация, Casa Pronta | 1 000 € | Сделка и регистрация права |
| Юрист / due diligence | 4 000 € | Реестр, лицензия, документы кондоминиума, CPCV, сделка |
| Техническая проверка | 400 € | Влажность, электрика, сантехника, окна, общие части — короткий визит инженера |
| При ипотеке: оценка, банковские сборы, гербовый 0,6 % на кредит | 2 300 € | Для кредита 250 000 € |
| Итого расходы на покупку | ≈ 24 700 € (7,1 %) |
Покупатели до 35 лет, приобретающие первое основное жильё, не платят ни IMT, ни гербовый сбор до 330 539 € (IMT Jovem). Второе жильё или инвестиция под аренду платит 1 % на первой ступени вместо 0 % — около 1 060 € больше при этой цене.
Годовые расходы на ту же квартиру
| Статья | € / год | Примечание |
|---|---|---|
| Взносы в кондоминиум | 720–1 800 € | 60–150 €/мес. в стандартном доме; 150–400 € с лифтом, бассейном, садом или круглосуточной охраной |
| IMI — налог на недвижимость | 450–700 € | 0,3–0,45 % от налоговой стоимости (VPT ≈ 150 000 € для такой квартиры), устанавливается ежегодно Câmara |
| Доля страховки здания + имущество | 150–350 € | Страхование здания от рисков обязательно и выставляется через кондоминиум |
| Взнос в резервный фонд | включён | По закону не менее 10 % бюджета кондоминиума идёт в фонд на капитальные работы |
Сколько времени это занимает
4–8 недель от предложения до ключей — квартиры самая быстрая покупка в Португалии, если документы кондоминиума в порядке.
| Этап | Срок | Что происходит |
|---|---|---|
| Предложение и бронирование | 1 неделя | Письменное предложение; иногда небольшая сумма бронирования |
| Документы + проверка кондоминиума | 1–2 недели | Реестр, caderneta, лицензия на использование, título constitutivo, протоколы за 2 года, справка о долгах, резервный фонд, планируемые работы |
| CPCV — предварительный договор | День 0 | Задаток 10–20 %; условия (ипотека, погашенные долги по кондоминиуму, согласованные площади) |
| Ипотека (если нужна) | 3–6 недель | Квартиры — любимый залог банков: самые быстрые оценки, лучшее соотношение кредита к стоимости |
| Escritura и ключи | 1 день | IMT и гербовый оплачены накануне; продавец предъявляет справку о долгах по кондоминиуму |
Нарушения и незарегистрированные работы: шесть самых частых случаев в квартирах
Проблемы в квартирах меньше, чем в домах, но чаще — и сидят они в общих частях и акте кондоминиума не реже, чем в самой квартире. Все выявляются до CPCV.
| Что мы находим | Почему это важно | Что делать |
|---|---|---|
| Балкон застеклён и превращён в комнату (marquise), терраса накрыта, изменён фасад | Общие части и фасад требуют решения кондоминиума и лицензии; лишние м² не лицензированы и могут быть предписаны к демонтажу | Проверьте утверждённые планы; требуйте протокол собрания, одобривший это, и лицензию Câmara — иначе оценивайте как балкон |
| Чердак, кладовая или гаражный бокс «переделаны» в спальню или студию | Не жилая фракция; нет лицензии на проживание; банки это не учитывают, страховщики могут отказать в выплате | Считается только лицензированная жилая площадь; «T3+1» — это T3 |
| Коммерческая или офисная фракция продаётся как жильё | Título constitutivo фиксирует назначение каждой фракции; изменить его можно через Câmara и, как правило, при единогласии собственников | Прочитайте título constitutivo da propriedade horizontal до повторного просмотра |
| Парковочное место — «общая часть с закреплённым использованием», а не фракция | Оно вам не принадлежит; собрание может перераспределить его, а банк не оценит | Проверьте реестр: настоящий гараж — фракция с собственной буквой |
| Дом без зарегистрированной propriedade horizontal | Вы купили бы долю в здании, а не квартиру; не под ипотеку и трудно перепродать | Откажитесь, если продавец не оформит горизонтальную собственность до сделки |
| Площади в объявлении не совпадают с caderneta | Общая «área bruta» часто включает террасы, гараж и долю общих частей; полезная площадь намного меньше | Сравните área bruta privativa и área útil в caderneta; считайте цену за полезный м² |
Простое правило: всё, что изменило фасад, кровлю, общую стену или назначение фракции, требовало и решения кондоминиума, и лицензии Câmara. Если продавец не может показать ни того ни другого — банк это не посчитает, и ваше предложение тоже не должно.
Шесть документов, которые нужно потребовать до CPCV
Выписка из реестраCertidão permanente: буква фракции, площадь, собственники и обременения — и что propriedade horizontal зарегистрирована.
Caderneta predialТипология, área bruta privativa, вспомогательные площади (гараж, кладовая), VPT для IMI и год постройки здания.
Лицензия на использованиеLicença de utilização для фракции (или certidão до 1951 года). Нотариусы после Simplex 2024 не настаивают — вы должны.
Título constitutivo + правилаАкт, создавший кондоминиум: разрешённое назначение каждой фракции, её доля в промилле (ваша доля расходов и голосов) и regulamento (животные, работы, краткосрочная аренда).
Здоровье кондоминиумаПротоколы за последние 2 года, утверждённый бюджет, остаток резервного фонда, планируемые работы (кровля, лифт, фасад) и справка продавца о долгах — обязательна при сделке с 2022 года.
Энергосертификат + ficha técnicaДействующий энергосертификат (обязателен для продажи); ficha técnica de habitação для зданий, лицензированных после марта 2004; сертификат связи ITED для новых блоков.
Источники: INE, Estatísticas de preços da habitação ao nível local (12 месяцев по март 2026); агрегатор объявлений rankingimobiliario.com, 13 сентября 2026; Portal das Finanças, таблицы IMT 2026; Lei 8/2022 и DL 268/94 (кондоминиум); RJUE (DL 555/99 в ред. DL 10/2024). Цифры ориентировочные; проверяем по каждой квартире.
Шаг за шагом
От просмотра до ключей
- Отбор и просмотр — смотрите на дом так же внимательно, как на квартиру: подъезд, лифт, кровля, фасад, влажность на лестнице, и спросите, кто управляет кондоминиумом.
- Проверить фракцию и кондоминиум — реестр и caderneta; лицензия на использование; título constitutivo (назначение и промилле); протоколы за 2 года; бюджет, резервный фонд и планируемые работы; справка продавца о долгах.
- Техническая проверка — короткий визит инженера: влажность, электрика, сантехника, окна и состояние общих частей, за которые вы будете платить.
- Предложение и CPCV — торгуйтесь на фактах (работы проголосованы, но не оплачены; нелицензированная marquise; разрыв с оценкой). Предварительный договор фиксирует цену, задаток (10–20 %) и условия.
- Финансирование — самые быстрые оценки на рынке; 3–6 недель; нерезидентам обычно 60–70 % от стоимости.
- Escritura — IMT и гербовый оплачены накануне; продавец предъявляет справку о долгах по кондоминиуму; сделка, регистрация, ключи.
Финансирование
Финансирование квартиры
Квартиры — залог, который португальские банки любят больше всего: стандартные оценки, 60–70 % от стоимости для нерезидентов и до 90 % для резидентов, сроки до 30–40 лет в зависимости от возраста, обычно 3–6 недель до одобрения. Покупатели до 35 лет, приобретающие первое основное жильё, также могут использовать государственную гарантию (до 100 % финансирования) и освобождение IMT Jovem до 330 539 €. Две проверки до решения: банк считает только лицензированную площадь — застеклённый балкон или переделанный чердак ничего не добавляют, — и запросит страховку и состояние долгов кондоминиума.
Налоги
Налоги и расходы
IMT на вторичную квартиру прогрессивный: для основного жилья 0 % до 106 346 €, затем ступени 2 %, 5 %, 7 % и 8 % до 660 982 € — T2 за 290 000 € платит около 9 800 €, T3 за 350 000 € — около 14 200 €. Второе жильё и аренда платят 1 % на первой ступени. Добавьте гербовый сбор 0,8 %, нотариуса и регистрацию, юриста: около 7 % всего при 350 000 €, без НДС. После покупки: взносы в кондоминиум (60–150 €/мес. в стандартном доме, больше с лифтом, бассейном или охраной), IMI 0,3–0,45 % от налоговой стоимости и страховка здания через кондоминиум. Доход от аренды облагается по плоской ставке 25 % (ниже при длинных договорах).
Где
Где находятся квартиры
Вдоль железной дороги: Queluz, Massamá-Monte Abraão, Cacém, Rio de Mouro, Mem Martins-Algueirão и Portela de Sintra — девять десятых фонда: блоки 1970–2010-х, планово застроенные кварталы 1990-х и, в Rio de Mouro, большинство новостроек Синтры. В центре Синтры квартир мало: блоки Estefânia и Portela, несколько разделённых паласете и закрытый посёлок Beloura. На побережье — единицы: Praia das Maçãs и деревня Colares. См. наши гиды по Rio de Mouro и историческому центру Синтры (на английском).
Перед подписью
Что мы проверяем в каждой квартире: реестр, caderneta и лицензия совпадают с фракцией в её нынешнем виде; título constitutivo — назначение, промилле и любые ограничения на краткосрочную аренду или работы; здоровье кондоминиума — протоколы, бюджет, резервный фонд, задолженности, планируемые работы и управляющий; обременения на фракции; общие части — кровля, фасад, лифт, влажность на лестнице, ведь вы платите за всё это; возраст и конструкции здания — блоки до 1983 года старше сейсмических норм и часто без лифта; окна и ориентация — северные квартиры в микроклимате Синтры означают конденсат; сертификаты электрики и газа; парковка — фракция или общая часть; и площадь — полезная, а не общая.
Проверенные квартиры
Ищете квартиру в Синтре?
Назовите типологию, район и бюджет — пришлём квартиры с уже проверенными лицензией, кондоминиумом и площадями, а не только фотографии.
FAQ
Квартиры в Синтре — FAQ
Медианные цены предложения в сентябре 2026: T0 185 000 €, T1 237 500 €, T2 290 000 €, T3 340 000 €, T4 445 000 € — около 3 700 €/м² в среднем. Официальная медиана продаж INE для всего жилья Синтры — 2 908 €/м² (12 месяцев по март 2026), на 40–45 % ниже Лиссабона и Кашкайша.
Около 7 %: IMT ≈ 14 200 € (основное жильё), гербовый сбор 2 800 €, нотариус и регистрация ≈ 1 000 €, юрист ≈ 4 000 €, плюс банковские расходы при ипотеке. Покупатели до 35 лет, приобретающие первое жильё, не платят ни IMT, ни гербовый сбор до 330 539 €.
Título constitutivo (назначение и промилле), протоколы за последние два года, утверждённый бюджет, остаток резервного фонда, планируемые работы и их финансирование, задолженности других собственников, страховой полис и управляющего. При сделке продавец должен предъявить справку о долгах по кондоминиуму — проверьте её заранее, а не в день сделки.
Обычно 60–150 € в месяц в стандартном доме; 150–400 € в домах с лифтом, бассейном, садом или круглосуточной охраной. По закону не менее 10 % бюджета идёт в резервный фонд. Подозрительно низкий взнос обычно означает отсутствие резерва и грядущий целевой сбор.
Только если кондоминиум одобрил, а Câmara лицензировала — остекление балкона меняет фасад. Иначе это нелицензированная площадь, которую могут предписать демонтировать; банк её не посчитает, и оценивать её нужно как балкон.
Проверьте три вещи: título constitutivo и правила кондоминиума (краткосрочная аренда может быть ограничена), действующие правила alojamento local Câmara de Sintra для зоны и налоговый режим. Долгосрочная аренда лиссабонским маятниковым мигрантам — более простой бизнес вдоль железной дороги.
Да — квартиры самый простой для финансирования актив: обычно 60–70 % от стоимости, до 30 лет, 3–6 недель до одобрения, при проверке доходов. Банк оценивает только лицензированную полезную площадь.
Редко. В объявлениях указывают área bruta — с террасами, гаражом и долей общих частей. Caderneta показывает área bruta privativa и полезную площадь; сравнивайте цены за полезный м² и проверяйте, что площади в caderneta и реестре совпадают.
Связаться
Интересует квартира?
Опишите, что вы ищете — ответим в течение одного рабочего дня с конфиденциальной персональной подборкой.
Email
ola@sintra.house
Регион
Синтра и Большой Лиссабон, Португалия
Ваш запрос
Спасибо. Ваш запрос отправлен. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.