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Rendite über Prime
Ein vermieteter Laden oder ein Büro in Sintra bringt 6–8,5 % brutto, wo Lissabon-Prime 4,25–5 % zahlt. Der Preis dieses Aufschlags: weniger Liquidität und mehr Hausaufgaben.
Sintra, Portugal · Immobilientypen
Gewerbeimmobilien in Sintra
Läden, Büros, Lager, Restaurants und Beherbergung — als Kapitalanlage oder für das eigene Geschäft. Hier die echten Renditen, was ein Kauf kostet und die Lizenzregeln, die entscheiden, ob eine Immobilie das kann, was Sie planen.
6–8,5 %Bruttorenditen, Sintra (Richtwert)
6,5 %IMT auf Gewerbe, pauschal
3,1 Mio.Monumentbesucher 2025
5,5 %Prime-Hotelrendite Portugal
Richtwerte für Bruttorenditen aus aktuellen Sintra-Inseraten und jüngsten Transaktionen, September 2026; Prime-Renditen Portugal aus Savills Capital Markets 1. Hj. 2026; Besucherzahlen aus den Ergebnissen 2025 von Parques de Sintra. IMT zum Pauschalsatz von 6,5 % für nicht wohnwirtschaftlich genutzte Stadtimmobilien. Wir bestätigen die Zahlen je Objekt.
Warum Gewerbe
Warum Investoren und Eigennutzer nach Sintra schauen
Sintra ist kein Prime-Gewerbemarkt — und genau das ist der Punkt. Die Renditen liegen 150–350 Basispunkte über Lissabon, die Touristenstraßen tragen 3 Millionen Besucher im Jahr, in den Vorortgemeinden leben 385.000 Menschen, die lokal einkaufen, essen und arbeiten, und der Industriegürtel von Abrunheira bis Pêro Pinheiro liegt 25 Minuten von Hafen und Flughafen Lissabon. Was Sintra dafür verlangt, ist Disziplin bei der Lizenz: Eine Immobilie ist hier nur so viel wert, wie ihre Lizenz erlaubt.
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Drei verschiedene Ökonomien
Tourismus auf wenigen Straßen, eine große Wohnbevölkerung entlang der Bahn und eine der größten Industriezonen des Großraums Lissabon — jede mit eigenen Mietern, Mieten und Risiken.
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Eigennutzung mit Exit
Die Räume für Ihr Restaurant, Ihre Praxis oder Werkstatt zu kaufen, fixiert Ihre Miete für immer — und in Sintra halten die Wände den Wert meist besser als das Geschäft.
Preise
Richtpreise nach Typ
Was Gewerbeimmobilien in Sintra kosten, hängt weit mehr von der lizenzierten Nutzung und der Straße ab als von der Größe. Typische Angebotsspannen aus aktuellen Inseraten:
| Typ | Wo | Typische Größe (m²) | Angebot |
|---|---|---|---|
| Vorstadt-Ladenlokal | Cacém, Rio de Mouro, Mem Martins | 60–200 m² | 1.200–2.200 €/m² |
| Einzelhandel Touristenstraße | Zentrum Sintra, São Pedro | 30–120 m² | 3.000–6.000 €/m² |
| Büro, Gewerbepark | Beloura, Abrunheira | 80–400 m² | 1.300–2.200 €/m² |
| Lagerhalle | Abrunheira, Cacém, Pêro Pinheiro | 300–3.000 m² | 600–1.100 €/m² |
| Gästehaus / Boutique-Hotel | Serra, Colares, Küste | 400–2.000 m² | 1,5–6 Mio. € |
| Ganzes gemischtes Gebäude | Stadt Sintra, Queluz | 400–1.500 m² | 1.800–3.500 €/m² |
Inserate mit Vorsicht lesen: „loja“ im Inserat kann als Lager lizenziert sein; „Hotel“ kann ein Haus mit einer Alojamento-Local-Registrierung sein, die nicht verlängert werden kann. Lizenz und PDM entscheiden, was Sie kaufen — und was es dem nächsten Käufer wert sein wird.
Angebotsspannen aus Sintra-Inseraten, September 2026. Mieten, Renditen, nationale Benchmarks und ein Rechenbeispiel finden Sie im Analyse-Abschnitt unten.
Die meisten Gewerbedeals in Sintra erreichen die Portale nie.Nennen Sie uns Ihr Briefing — Nutzung, Größe, Budget, Eigennutzung oder Anlage — und wir bringen Ihnen Eigennutzer, Betreiber im Ruhestand und Familiengebäude, die still zum Verkauf stehen.
Gewerbeangebote erhaltenGewerbe-Analyse
Gewerbeimmobilien in Sintra: welche Renditen, welche Kosten — und was in der Lizenz stehen muss
Sintras Gewerbemarkt hat drei Gesichter: eine Tourismuswirtschaft mit 3,1 Millionen Monumentbesuchern pro Jahr, konzentriert auf wenige Straßen; eine Vorstadtwirtschaft mit 385.000 Einwohnern, versorgt von Läden, Praxen und Büros entlang der Bahn; und einen der größten Industriegürtel des Großraums Lissabon. Prime ist das nicht — genau deshalb liegen die Renditen über Lissabon. Hier: Richtpreise, Mieten und Renditen je Typ, die nationalen Benchmarks zum Vergleich, ein Rechenbeispiel und die Lizenztabelle, die entscheidet, ob eine Immobilie für Ihren Plan genutzt werden darf.
Richtpreise, Mieten und Bruttorenditen je Typ (Sintra, 2026)
Spannen aus aktuellen Inseraten und jüngsten Transaktionen, die wir gesehen haben; Gewerbepreise in Sintra sind dünn und Verhandlungssache — jede Zahl ist ein Ausgangspunkt. Renditen brutto, vor IMI, Condomínio und Leerstand.
| Typ | Wo | Angebot | Typische Miete | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|
| Ladenlokal im Vorstadtblock (loja) | Cacém, Rio de Mouro, Mem Martins, Massamá, Queluz | 1.200–2.200 €/m² | 7–12 €/m²/Monat | 6–7,5 % |
| Einzelhandel in den Touristenstraßen | Historisches Sintra, São Pedro, Estefânia | 3.000–6.000 €/m² | 20–40 €/m²/Monat | 5–6,5 % |
| Büro im Gewerbepark | Beloura Office Park, Abrunheira, Sintra Business Park | 1.300–2.200 €/m² | 9–14 €/m²/Monat | 7–8,5 % |
| Lager / Leichtindustrie | Abrunheira, Vale Mourão–Mem Martins, Cacém, Pêro Pinheiro, Sabugo–Terrugem | 600–1.100 €/m² | 4,5–6,5 €/m²/Monat | 7–8 % |
| Gästehaus / Boutique-Hotel (Immobilie + Betrieb) | Serra, Stadt Sintra, Colares, Küste | 1,5–6 Mio. € | betreiberabhängig | 5–7 % auf EBITDA |
| Restaurant oder Café (Trespasse + Miete) | Zentrum Sintra, São Pedro, Praia das Maçãs | 50–300 Tsd. € Ablöse | 1.500–6.000 €/Monat | n/a — Geschäft, nicht Immobilie |
| Ganzes Gebäude, gemischt genutzt | Stadt Sintra, Queluz, Cacém | 1.800–3.500 €/m² | gemischt | 5,5–7 % |
Portugal-Benchmarks (Savills Capital Markets 1. Hj. 2026; WORX, September 2026)
Das Gewerbeinvestment in Portugal erreichte im ersten Halbjahr 2026 1,40 Mrd. € (+14 %), zu 61 % aus dem Ausland; Hotellerie 36 %, Einzelhandel 33 %, Industrie & Logistik 12 %, Büros 5 %. Sekundärlagen wie Sintra preisen 150–350 Basispunkte über diesen Prime-Renditen.
| Segment | Prime-Rendite | Prime-Miete | Übertragung auf Sintra |
|---|---|---|---|
| Büros — Lissabon prime | 5,0 % | 33 €/m²/Monat (CBD) | Gewerbeparks in Sintra handeln 250–350 Bp. weiter |
| Straßeneinzelhandel — Lissabon prime | 4,25 % | 145 €/m²/Monat | Sintras Touristenstraßen sind eine Nische, kein Prime |
| Einkaufszentren / Fachmarktzentren | 6,25 % / 6,0 % | 115 €/m²/Monat (Zentren) | Sintra: Forum Sintra, Alegro Sintra (institutionell) |
| Logistik — Großraum Lissabon prime | 5,5 % | 5,65–7,00 €/m²/Monat | Sintras Industriegürtel liegt im 30-Minuten-Ring |
| Hotels — Portugal prime | 5,5 % | — | Hotellerie: 36 % des Investments im 1. Hj. 2026, +54 % zum Vorjahr |
Was der Kauf kostet — Rechenbeispiel
Vermietetes Ladenlokal mit 120 m² in Cacém für 216.000 €. Kaufnebenkosten etwa 9,4 % — höher als bei Wohnen, weil die IMT pauschal 6,5 % ohne Stufen beträgt, dafür fällt danach keine AIMI an.
| Position | € | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaufpreis — 120 m² zu 1.800 €/m² | 216.000 € | Ladenlokal im Erdgeschoss eines 1990er-Blocks, vermietet |
| IMT 6,5 % (Pauschalsatz für Nichtwohnen) | 14.040 € | Keine progressiven Stufen, keine Befreiungen |
| Stempelsteuer 0,8 % | 1.728 € | Wird mit der IMT bezahlt |
| Notar, Registrierung | 1.000 € | |
| Anwalt / Due Diligence | 3.500 € | Lizenz und Nutzung, Mietvertrag, Condomínio, MwSt.-Position |
| MwSt. 23 %, falls der Verkäufer auf die Befreiung verzichtet | 0 — erstattungsfähig | Per Reverse Charge an einen MwSt.-registrierten Käufer und erstattungsfähig — Liquidität, keine Kosten |
| Kaufnebenkosten gesamt | ≈ 20.300 € (9,4 %) | Gesamt ≈ 236.268 € |
Einnahmen aus derselben Einheit
| Zeile | € | Hinweis |
|---|---|---|
| Bruttomiete — 9 €/m²/Monat × 120 m² | 12.960 € / Jahr | Bruttorendite auf den Preis: 6,0 % |
| IMI 0,3–0,45 % des VPT (≈ 90.000 €) | – 320 € | |
| Condomínio-Anteil, Versicherung | – 900 € | |
| Leerstands- und Neuvermietungsreserve (8 %) | – 1.040 € | Ein Vorstadt-Ladenlokal kann zwischen zwei Mietern 3–9 Monate leer stehen |
| Nettoeinkommen | ≈ 10.700 € / Jahr | Nettorendite auf Gesamtkosten (236.000 €): ≈ 4,5 % |
Der Kauf über eine portugiesische Gesellschaft verändert das Bild: MwSt. auf Kauf und Miete wird erstattungsfähig, Gewinne werden mit IRC statt der pauschalen 25 % auf private Mieteinnahmen besteuert, und der Ausstieg kann als Anteilsverkauf erfolgen. Die Struktur vor dem CPCV entscheiden, nicht danach.
Wie lange es dauert
6–12 Wochen für eine vermietete Einheit mit sauberen Unterlagen; plus 3–9 Monate, wenn die Nutzung geändert werden muss, und 6–18 Monate für eine touristische Klassifizierung.
| Phase | Dauer | Was passiert |
|---|---|---|
| Briefing und Suche | 2–6 Wochen | Die meisten Gewerbedeals in Sintra laufen off-market: Eigennutzer, Betreiber im Ruhestand, Familiengebäude |
| Due Diligence | 2–4 Wochen | Lizenz vs. Nutzung, Mietvertrag, Condomínio, MwSt., Gebäudezustand, PDM- und Denkmalauflagen |
| CPCV | Tag 0 | 10–20 % Anzahlung; Bedingungen: Nutzungsänderung, Verzicht des Mieters auf sein Vorkaufsrecht, Finanzierung |
| Finanzierung (falls nötig) | 4–8 Wochen | Banken beleihen vermietete Gewerbeimmobilien mit 50–60 %; weniger bei Leerstand und Hotellerie |
| Escritura | 1 Tag | IMT 6,5 % und Stempelsteuer am Vortag bezahlt; MwSt. per Reverse Charge bei Verzicht |
| Nutzungsänderung / Lizenzierung (falls nötig) | 3–9 Monate | Restaurantausbau und Lizenz 3–6 Monate; touristische Klassifizierung 6–18 Monate |
Die Lizenz entscheidet über das Geschäft: Nutzung für Nutzung
In Portugal ist eine Immobilie für eine Nutzung lizenziert, und der Betrieb wird obendrauf lizenziert. Der teuerste Gewerbefehler in Sintra ist, Wände zu kaufen, deren Lizenz nicht zum Plan passt — und dann festzustellen, dass PDM, Condomínio oder Denkmalbehörde die Änderung nicht zulassen.
| Geplante Nutzung | Was in der Lizenz stehen muss | Wer lizenziert | Fallen, die wir sehen |
|---|---|---|---|
| Laden / Dienstleistung | Nutzungslizenz für comércio oder serviços; PDM muss es erlauben | Câmara de Sintra; Eröffnung über Balcão do Empreendedor | Ein als „armazém“ oder „arrecadação“ lizenziertes Lokal ist kein Laden — die Nutzungsänderung dauert 3–9 Monate und kann abgelehnt werden |
| Restaurant / Café | Nutzungslizenz für restauração e bebidas | Mera comunicação prévia (Licenciamento Zero), ASAE, HACCP, Brandschutz (SCIE) | Abluft, Fettabscheider und Lärm: Eine Wohnung über der Küche kann die Lizenz blockieren; in der Denkmalzone sind Fassaden und Beschilderung reguliert |
| Büro | Serviços | Câmara; Energieausweis; ITED-Telekom | Alte Villen in Sintra, die zu Büros wurden, haben oft keine Nutzungsänderung — den Titel prüfen, nicht den Mieter |
| Lager / Industrie | Indústria oder armazenagem, nach CAE-Klasse | Câmara; SIR (Industrielizenz) für die Tätigkeit; SCIE | Brandschutzkategorie und Zufahrt für Schwerverkehr entscheiden über mögliche Tätigkeiten — nicht die Größe |
| Gästehaus / Hotel | Touristischer Betrieb (empreendimento turístico) oder alojamento local | Klassifizierung durch Turismo de Portugal (DL 39/2008); AL-Registrierung bei der Câmara | Sintra hat neue AL-Registrierungen in den touristisch belasteten Gemeinden ausgesetzt; eine bestehende Registrierung geht nur über, wenn sie gültig bleibt — vor der Zahlung prüfen |
| Ganzes Gebäude | Der título constitutivo legt die Nutzung jeder Einheit fest | Câmara; Condomínio | Wohnen und Beherbergung in einem Gebäude zu mischen, löst Rechte der Bewohner und oft die Denkmalbehörde aus |
Hinweis Tourismus: Die Nachfrage ist real — Parques de Sintra zählte 2025 3,1 Millionen Besucher (1,9 Millionen allein in Pena) und deckelt inzwischen die täglichen Eintritte an einigen Monumenten — aber es ist eine Tagesausflugs-Ökonomie, konzentriert auf wenige Straßen und wenige Stunden. Restaurants und Läden dort leben von Volumen und Miete; Beherbergung im Hinterland, in Colares oder an der Küste lebt von Übernachtungen und Saisonalität. Beides durchrechnen, bevor Sie eines kaufen.
Die sechs Akten, die Sie vor dem CPCV verlangen
Grundbuch + CadernetaCertidão permanente und caderneta predial urbana: eingetragene Nutzung (afetação), Fläche, VPT, Eigentümer und Lasten.
Nutzungslizenz für die tatsächliche NutzungLicença de utilização mit comércio, serviços, indústria, restauração oder turismo. Stimmt die Nutzung auf dem Papier nicht mit der Praxis überein, kaufen Sie einen Antrag auf Nutzungsänderung, kein Geschäftslokal.
Mietvertrag und MieterakteVertrag, Laufzeit, Miete, Indexierung, Sicherheiten, MwSt.-Option und das Vorkaufsrecht des Mieters — einem Mieter mit mehr als zwei Jahren muss die Immobilie zuerst angeboten werden.
Lizenzen des Betriebs (falls mitgekauft)Comunicação prévia, ASAE- und HACCP-Unterlagen, SCIE-Brandschutzzertifikat, AL-Registrierung oder touristische Klassifizierung, Alkohol-Alvará, Öffnungszeiten.
Condomínio und GebäudeTítulo constitutivo, Protokolle, Rücklage, geplante Arbeiten; in einem gemischten Gebäude, ob die Hausordnung Ihr Gewerbe oder Ihre Öffnungszeiten einschränkt.
Steuerliche PositionOb der Verkäufer auf die MwSt.-Befreiung verzichtet; VPT und erwartete IMI; dass AIMI nicht anfällt; die Struktur (privat vs. Gesellschaft) vor der Unterschrift, weil sie die Steuer auf Miete und Verkauf verändert.
Quellen: Savills, Portugal Capital Markets 1. Hj. 2026; WORX, Prime-Renditen und -Mieten, 10. September 2026; Parques de Sintra, Ergebnisse 2025; Portal das Finanças (IMT, IMI, AIMI); Código do IVA (Art. 12, Verzicht auf Befreiung); DL 39/2008 (touristische Betriebe); DL 10/2015 (Licenciamento Zero); ECO, 30. Juli 2026 (Alojamento-Local-Regime); Sintra-Inserate, September 2026. Richtwerte; wir prüfen je Objekt.
Schritt für Schritt
Vom Briefing zum Schlüssel
- Zuerst die Nutzung festlegen — Anlage mit Mieter oder Räume für das eigene Geschäft? Die Antwort bestimmt die nötige Lizenz, die Finanzierung und die Haltestruktur.
- Suche, meist off-market — Sintras Gewerbebestand liegt bei Eigennutzern und Familien; wir sprechen sie direkt an, parallel zum inserierten Angebot.
- Lizenz vs. Nutzung vs. Plan — Nutzungslizenz, PDM-Klasse, título constitutivo und Denkmalauflagen: Darf die Immobilie legal, was Sie vorhaben — und wenn nicht, lässt es sich ändern?
- Mietvertrag und Mieter — Laufzeit, Miete, Indexierung, Sicherheiten, Vorkaufsrecht des Mieters und MwSt.-Option. Ein guter Mietvertrag ist mehr wert als eine gute Fassade.
- Struktur und Steuern — privat oder Gesellschaft; MwSt.-Verzicht; IMT 6,5 % und Stempelsteuer; der Exit. Vor dem CPCV entscheiden.
- CPCV und Escritura — 10–20 % Anzahlung mit Bedingungen (Nutzungsänderung, Verzicht des Mieters, Finanzierung); IMT und Stempelsteuer am Vortag; danach die Betriebslizenz, falls Sie selbst betreiben.
Finanzierung
Gewerbeimmobilien finanzieren
Portugiesische Banken beleihen vermietete Gewerbeimmobilien typischerweise mit 50–60 % über 10–20 Jahre, bepreist nach dem Mietvertrag: Ein nationaler Mieter mit langem Vertrag leiht besser als eine leere Einheit. Leerstehende Räume, Hotellerie und alles, was eine Nutzungsänderung braucht, werden als Businessplan finanziert, nicht als Immobilie — rechnen Sie mit 40–50 % und kürzerer Laufzeit, oder kaufen Sie bar und refinanzieren nach der Vermietung. Nicht-Residenten können finanzieren, meist über eine portugiesische Gesellschaft mit lokalem Steuerberater.
Steuern
Steuern & Kosten
Die IMT auf nicht wohnwirtschaftlich genutzte Stadtimmobilien beträgt pauschal 6,5 % — keine Stufen, keine Befreiungen — plus Stempelsteuer 0,8 %, Notar, Registrierung und Anwalt: rund 9–10 % gesamt. Der Verkauf selbst ist MwSt.-befreit, aber der Verkäufer kann gegenüber einem MwSt.-registrierten Käufer auf die Befreiung verzichten; dann werden 23 % MwSt. per Reverse Charge berechnet und erstattet — eine Liquiditäts-, keine Kostenfrage. Danach: IMI von 0,3–0,45 % des Steuerwerts, keine AIMI (sie gilt nur für Wohnen und Bauland), und Mieten mit pauschal 25 % für Privatpersonen oder zu IRC-Sätzen für eine Gesellschaft — die auch MwSt. auf die Miete wählen kann. Beim Verkauf werden Gewinne bei einer Gesellschaft als Unternehmensgewinn und bei einem nicht-residenten Privateigentümer mit 28 % (mit Erleichterungen) besteuert.
Lage
Wo Gewerbeimmobilien in Sintra liegen
Drei Karten. Der Touristenkern — historisches Sintra, São Pedro an Markttagen, Estefânia am Bahnhof — ist Einzelhandel und Gastronomie auf Laufkundschaft, mit Denkmalregeln für Fassaden, Beschilderung und Terrassen. Der Bahngürtel — Queluz, Massamá, Cacém, Rio de Mouro, Mem Martins — ist die Wohnökonomie: Erdgeschossläden in Blöcken der 1980er–2000er, Praxen, Büros, Supermärkte und die zwei Einkaufszentren. Der Industriegürtel — Abrunheira, Vale Mourão, Industriezone Cacém, die Steinindustrie von Pêro Pinheiro, Sabugo–Terrugem — hält Lager und Werkstätten 25 Minuten von Lissabon. Beherbergung liegt in den Bergen, in Colares und an der Küste. Siehe unsere Ratgeber zu historisches Sintra, Rio de Mouro und Colares.
Vor der Unterschrift
Was wir bei jeder Gewerbeimmobilie prüfen: Die Nutzungslizenz nennt die geplante Nutzung; PDM-Klasse und Denkmalauflagen erlauben sie; título constitutivo und Hausordnung schränken Gewerbe oder Öffnungszeiten nicht ein; der Mietvertrag — Laufzeit, Miete, Sicherheiten, Indexierung, Kündigungsrechte, MwSt.-Option — und das Vorkaufsrecht des Mieters nach zwei Jahren; Betriebslizenzen, falls Sie den Betrieb mitkaufen (comunicação prévia, ASAE, HACCP, SCIE-Brandschutz, AL oder touristische Klassifizierung); der Alojamento-Local-Status in Sintra, wo neue Registrierungen in den touristisch belasteten Gemeinden ausgesetzt sind; Gebäudezustand — Dach, Statik, für das Gewerbe ausgelegte Elektrik, Abluft, Barrierefreiheit; Lasten auf der Einheit; und die Steuerstruktur, in der Sie halten.
Geprüfte Angebote
Suchen Sie eine Gewerbeimmobilie in Sintra?
Nennen Sie uns Nutzung, Größe und Budget — Anlage oder eigenes Geschäft — und wir schicken Angebote mit bereits geprüfter Lizenz, geprüftem Mietvertrag und geprüften Zahlen, auch solche, die nicht inseriert sind.
FAQ
Gewerbeimmobilien in Sintra — FAQ
Richtwerte: 6–7,5 % brutto für einen vermieteten Vorstadtladen, 7–8,5 % für Büros in den Gewerbeparks, 7–8 % für Lager, 5–6,5 % für Einzelhandel in den Touristenstraßen und 5–7 % für Beherbergung (auf den Betriebsgewinn). Lissabon-Prime zum Vergleich: Büros 5,0 %, Straßeneinzelhandel 4,25 %, Logistik 5,5 %, Hotels 5,5 % (Savills, 1. Hj. 2026). Nettorenditen liegen nach IMI, Condomínio und Leerstand 1–1,5 Punkte darunter.
IMT pauschal 6,5 % auf nicht wohnwirtschaftlich genutzte Stadtimmobilien plus Stempelsteuer 0,8 %; mit Notar, Registrierung und Anwalt liegen Sie bei 9–10 %. Auf Gewerbe fällt keine AIMI an. MwSt. nur, wenn der Verkäufer auf die Befreiung verzichtet — ein MwSt.-registrierter Käufer holt sie zurück.
Nur wenn der PDM die neue Nutzung erlaubt, das Condomínio sie nicht verbietet und die Câmara die Nutzungsänderung (alteração de utilização) genehmigt — 3–9 Monate, ohne Garantie. Restaurants brauchen danach mera comunicação prévia, ASAE/HACCP-Konformität und ein Brandschutzzertifikat; Gästehäuser eine touristische Klassifizierung oder eine Alojamento-Local-Registrierung — und Sintra hat neue AL-Registrierungen in den touristisch belasteten Gemeinden ausgesetzt.
Die Nachfrage ist stark — 3,1 Millionen Monumentbesucher 2025 —, aber es ist überwiegend eine Tagesausflugs-Ökonomie, saisonal, und die Câmara begrenzt inzwischen das Wachstum der Kurzzeitvermietung. Beherbergung wird nach Betriebsgewinn bepreist, nicht nach Quadratmetern: Wir modellieren Auslastung, Rate und Personal, bevor wir das Gebäude ansehen. Prime-Hotelrenditen in Portugal liegen bei 5,5 %; Sintra-Objekte handeln weiter und meist off-market.
Ja, ohne Einschränkung. Sie brauchen eine portugiesische Steuernummer (NIF), für eine Gesellschaft einen lokalen Steuerberater und eine MwSt.-Registrierung, wenn Sie MwSt. zurückholen wollen. Die meisten Investoren halten über eine portugiesische Gesellschaft; Eigennutzer kaufen oft privat und vermieten an die eigene Firma.
Die Übertragung eines Geschäfts samt Mietvertrag — Ausbau, Lizenzen, Goodwill und das Recht, in den Räumen zu bleiben — gegen eine Einmalzahlung („Ablöse“). Sie kaufen ein Geschäft, nicht die Immobilie: Der Vermieter muss informiert werden, die Mietbedingungen laufen weiter, und Sie sollten prüfen, dass jede Lizenz übergeht. Wir helfen Käufern bei der Entscheidung zwischen Trespasse und dem Kauf der Wände.
Ja — einem Mieter mit einem Mietvertrag von mehr als zwei Jahren muss die Immobilie zu denselben Bedingungen angeboten werden, mit kurzer Annahmefrist. Der Kauf muss unter dem Vorbehalt stehen, dass der Mieter verzichtet; wird dieser Schritt übersprungen, kann der Mieter die Immobilie nachträglich beanspruchen.
Bei vermieteten Objekten typischerweise 50–60 % Beleihung über 10–20 Jahre, bepreist nach Mietvertrag und Mieter; leere Einheiten und Hotellerie bekommen weniger und werden als Businessplan bewertet. Viele Käufer zahlen bar und refinanzieren, sobald vermietet ist und die Zahlen belegt sind.
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