01
Доходность выше prime
Сданный магазин или офис в Синтре приносит 6–8,5 % брутто там, где лиссабонский prime даёт 4,25–5 %. Цена этой разницы — меньшая ликвидность и больше домашней работы.
Коммерческая недвижимость в Синтре
Магазины, офисы, склады, рестораны и гостиничная недвижимость — как инвестиция или для собственного бизнеса. Реальные доходности, стоимость покупки и правила лицензирования, которые решают, может ли объект делать то, что вы планируете.
6–8,5 %Валовая доходность, Синтра (ориентир)
6,5 %IMT на коммерцию, плоский
3,1 млнПосетителей памятников, 2025
5,5 %Prime-доходность отелей, Португалия
Ориентировочная валовая доходность по текущим объявлениям Синтры и недавним сделкам, сентябрь 2026; prime-доходности Португалии по Savills Capital Markets, I полугодие 2026; посещаемость по итогам 2025 года Parques de Sintra. IMT по плоской ставке 6,5 % для нежилой городской недвижимости. Цифры подтверждаем по каждому объекту. Обновлено 25 сентября 2026.
Почему коммерция
Почему инвесторы и владельцы бизнеса смотрят на Синтру
Синтра — не prime-рынок коммерческой недвижимости, и в этом суть. Доходности на 150–350 базисных пунктов выше Лиссабона, туристические улицы принимают 3 млн посетителей в год, в пригородных фрегезиях живут 385 000 человек, которые покупают, едят и работают локально, а промышленный пояс от Abrunheira до Pêro Pinheiro находится в 25 минутах от порта и аэропорта Лиссабона. Взамен Синтра требует дисциплины в лицензиях: объект здесь стоит ровно столько, сколько позволяет его лицензия.
02
Три разные экономики
Туризм на нескольких улицах, большое резидентное население вдоль железной дороги и одна из крупнейших промзон Большого Лиссабона — у каждой свои арендаторы, ставки и риски.
03
Собственное использование с выходом
Покупка стен для вашего ресторана, клиники или мастерской фиксирует аренду навсегда — а в Синтре стены обычно держат стоимость лучше, чем бизнес.
Цены
Ориентировочные цены по типам
Сколько стоит коммерческая недвижимость в Синтре, зависит от лицензированного назначения и улицы гораздо больше, чем от площади. Типичные диапазоны предложения из текущих объявлений:
| Тип | Где | Типичный размер (m²) | Предложение |
|---|---|---|---|
| Пригородный магазин | Cacém, Rio de Mouro, Mem Martins | 60–200 m² | 1 200–2 200 €/м² |
| Торговля на туристической улице | Центр Синтры, São Pedro | 30–120 m² | 3 000–6 000 €/м² |
| Офис, бизнес-парк | Beloura, Abrunheira | 80–400 m² | 1 300–2 200 €/м² |
| Склад | Abrunheira, Cacém, Pêro Pinheiro | 300–3 000 m² | 600–1 100 €/м² |
| Гостевой дом / бутик-отель | Серра, Colares, побережье | 400–2 000 m² | 1,5–6 млн € |
| Целое здание смешанного назначения | Центр Синтры, Queluz | 400–1 500 m² | 1 800–3 500 €/м² |
Читайте объявления осторожно: «loja» в объявлении может быть лицензирована как склад; «отель» может быть домом с регистрацией alojamento local, которую нельзя продлить. Лицензия и PDM решают, что вы покупаете — и сколько это будет стоить следующему покупателю.
Диапазоны предложения по объявлениям Синтры, сентябрь 2026. Аренда, доходность, национальные ориентиры и пример расчёта — в разделе аналитики ниже.
Большинство коммерческих сделок в Синтре никогда не доходят до порталов.Опишите задачу — назначение, площадь, бюджет, для себя или как инвестиция — и мы приведём собственников-пользователей, уходящих на покой операторов и семейные здания, которые тихо продаются.
Получить коммерческие предложенияАналитика по коммерции
Коммерческая недвижимость в Синтре: какие доходности, какие расходы и что должно быть написано в лицензии
У коммерческого рынка Синтры три лица: туристическая экономика с 3,1 млн посетителей памятников в год, сосредоточенная на нескольких улицах; пригородная экономика 385 000 жителей, которых обслуживают магазины, клиники и офисы вдоль железной дороги; и один из крупнейших промышленных поясов Большого Лиссабона. Это не prime — и именно поэтому доходности выше лиссабонских. Ниже: ориентировочные цены, аренда и доходности по типам, национальные ориентиры для сравнения, пример расчёта и таблица лицензирования, решающая, можно ли использовать объект так, как вы планируете.
Ориентировочные цены, аренда и валовая доходность по типам (Синтра, 2026)
Диапазоны из текущих объявлений и недавних сделок, которые мы видели; коммерческие цены в Синтре редки и договорные, так что каждая цифра — отправная точка. Доходность валовая, до IMI, кондоминиума и простоя.
| Тип | Где | Предложение | Типичная аренда | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| Торговое помещение в пригородном доме (loja) | Cacém, Rio de Mouro, Mem Martins, Massamá, Queluz | 1 200–2 200 €/м² | 7–12 €/м²/мес. | 6–7,5 % |
| Торговля на туристических улицах | Исторический центр Синтры, São Pedro, Estefânia | 3 000–6 000 €/м² | 20–40 €/м²/мес. | 5–6,5 % |
| Офис в бизнес-парке | Beloura Office Park, Abrunheira, Sintra Business Park | 1 300–2 200 €/м² | 9–14 €/м²/мес. | 7–8,5 % |
| Склад / лёгкое производство | Abrunheira, Vale Mourão–Mem Martins, Cacém, Pêro Pinheiro, Sabugo–Terrugem | 600–1 100 €/м² | 4,5–6,5 €/м²/мес. | 7–8 % |
| Гостевой дом / бутик-отель (стены + бизнес) | Серра, центр Синтры, Colares, побережье | 1,5–6 млн € | зависит от оператора | 5–7 % на EBITDA |
| Ресторан или кафе (trespasse + аренда) | Центр Синтры, São Pedro, Praia das Maçãs | 50–300 тыс. € отступных | 1 500–6 000 €/мес. | н/п — бизнес, не недвижимость |
| Целое здание смешанного назначения | Центр Синтры, Queluz, Cacém | 1 800–3 500 €/м² | смешанная | 5,5–7 % |
Ориентиры по Португалии (Savills Capital Markets, I полугодие 2026; WORX, сентябрь 2026)
Инвестиции в коммерческую недвижимость Португалии достигли 1,40 млрд € в первом полугодии 2026 (+14 %), 61 % из-за рубежа; гостиничный сектор взял 36 %, торговля 33 %, промышленность и логистика 12 %, офисы 5 %. Вторичные локации вроде Синтры торгуются на 150–350 базисных пунктов выше этих prime-доходностей.
| Сегмент | Prime-доходность | Prime-аренда | Что это значит для Синтры |
|---|---|---|---|
| Офисы — Лиссабон prime | 5,0 % | 33 €/м²/мес. (CBD) | Бизнес-парки Синтры торгуются на 250–350 б.п. выше |
| Стрит-ретейл — Лиссабон prime | 4,25 % | 145 €/м²/мес. | Туристические улицы Синтры — ниша, а не prime |
| Торговые центры / ретейл-парки | 6,25 % / 6,0 % | 115 €/м²/мес. (центры) | Синтра: Forum Sintra, Alegro Sintra (институциональные) |
| Логистика — Большой Лиссабон prime | 5,5 % | 5,65–7,00 €/м²/мес. | Промышленный пояс Синтры внутри 30-минутного кольца |
| Отели — Португалия prime | 5,5 % | — | Гостиничный сектор взял 36 % инвестиций I полугодия 2026, +54 % год к году |
Сколько стоит покупка — пример расчёта
Сданное торговое помещение 120 м² в Cacém за 216 000 €. Расходы на покупку около 9,4 % — выше, чем у жилья, потому что IMT плоский 6,5 % без ступеней, зато потом нет AIMI.
| Статья | € | Примечание |
|---|---|---|
| Цена покупки — 120 м² по 1 800 €/м² | 216 000 € | Loja на первом этаже дома 1990-х, арендатор на месте |
| IMT 6,5 % (плоская ставка для нежилых) | 14 040 € | Без прогрессивных ступеней, без льгот |
| Гербовый сбор 0,8 % | 1 728 € | Платится вместе с IMT |
| Нотариус, регистрация | 1 000 € | |
| Юрист / due diligence | 3 500 € | Лицензия и назначение, договор аренды, кондоминиум, позиция по НДС |
| НДС 23 %, если продавец отказывается от освобождения | 0 — возмещается | Начисляется по reverse charge покупателю-плательщику НДС и возмещается — это денежный поток, а не расход |
| Итого расходы на покупку | ≈ 20 300 € (9,4 %) | Итого ≈ 236 268 € |
Доход от того же помещения
| Строка | € | Примечание |
|---|---|---|
| Валовая аренда — 9 €/м²/мес. × 120 м² | 12 960 € / год | Валовая доходность от цены: 6,0 % |
| IMI 0,3–0,45 % от VPT (≈ 90 000 €) | – 320 € | |
| Доля кондоминиума, страховка | – 900 € | |
| Резерв на простой и пересдачу (8 %) | – 1 040 € | Пригородная loja может простаивать 3–9 месяцев между арендаторами |
| Чистый доход | ≈ 10 700 € / год | Чистая доходность от полных затрат (236 000 €): ≈ 4,5 % |
Покупка через португальскую компанию меняет картину: НДС на покупку и аренду становится возмещаемым, прибыль облагается по ставкам IRC, а не плоскими 25 % на арендный доход физлица, и выход возможен через продажу долей. Решите структуру до CPCV, а не после.
Сколько времени это занимает
6–12 недель на покупку сданного помещения с чистыми бумагами; плюс 3–9 месяцев, если нужно менять назначение, и 6–18 месяцев на туристическую классификацию.
| Этап | Срок | Что происходит |
|---|---|---|
| Задание и поиск | 2–6 недель | Большинство коммерческих сделок в Синтре — вне рынка: собственники-пользователи, уходящие на покой операторы, семейные здания |
| Due diligence | 2–4 недели | Лицензия против назначения, аренда, кондоминиум, НДС, состояние здания, ограничения PDM и наследия |
| CPCV | День 0 | Задаток 10–20 %; условия: согласование смены назначения, отказ арендатора от преимущественного права, финансирование |
| Финансирование (если нужно) | 4–8 недель | Банки дают 50–60 % под сданную коммерческую недвижимость; меньше под пустые помещения и гостиничный бизнес |
| Escritura | 1 день | IMT 6,5 % и гербовый оплачены накануне; НДС по reverse charge при отказе от освобождения |
| Смена назначения / лицензирование (если нужно) | 3–9 мес. | Отделка и лицензия ресторана 3–6 месяцев; туристическая классификация 6–18 месяцев |
Лицензия решает бизнес: по видам использования
В Португалии объект лицензирован под назначение, а бизнес лицензируется сверху. Самая дорогая коммерческая ошибка в Синтре — купить стены, лицензия которых не соответствует плану, и обнаружить, что PDM, кондоминиум или орган охраны наследия не позволят её изменить.
| Планируемое использование | Что должно быть в лицензии | Кто лицензирует | Ловушки, которые мы видим |
|---|---|---|---|
| Магазин / услуги | Лицензия на использование для comércio или serviços; PDM должен это допускать | Câmara de Sintra; открытие через Balcão do Empreendedor | Loja, лицензированная как «armazém» или «arrecadação», — не магазин: смена назначения занимает 3–9 месяцев и может быть отклонена |
| Ресторан / кафе | Лицензия на использование для restauração e bebidas | Mera comunicação prévia (Licenciamento Zero), ASAE, HACCP, пожарная безопасность (SCIE) | Вытяжка, жироуловитель и шум: квартира над кухней может заблокировать лицензию; в зоне наследия фасады и вывески регулируются |
| Офис | Serviços | Câmara; энергосертификат; ITED-связь | Старые виллы, переделанные под офисы в центре Синтры, часто без смены назначения — проверяйте титул, а не арендатора |
| Склад / производство | Indústria или armazenagem, по классу CAE | Câmara; SIR (промышленное лицензирование) для деятельности; SCIE | Категория пожарной безопасности и подъезд для грузовиков определяют возможные виды деятельности — не размер |
| Гостевой дом / отель | Туристический объект (empreendimento turístico) или alojamento local | Классификация Turismo de Portugal (DL 39/2008); регистрация AL в Câmara | Синтра приостановила новые регистрации AL во фрегезиях с туристической нагрузкой; существующая регистрация переходит только если остаётся действительной — проверьте до оплаты |
| Целое здание | Título constitutivo определяет назначение каждой фракции | Câmara; кондоминиум | Смешение жилья и гостиничной деятельности в одном здании включает права жильцов и часто орган охраны наследия |
Про туризм: спрос реальный — Parques de Sintra насчитала 3,1 млн посетителей в 2025 году (1,9 млн только в Пене) и теперь ограничивает дневные входы в некоторые памятники, — но это экономика однодневных поездок, сосредоточенная на нескольких улицах и нескольких часах. Рестораны и магазины там живут на потоке и аренде; размещение в глубине, в Colares или на побережье живёт на ночёвках и сезонности. Просчитайте оба варианта, прежде чем покупать любой из них.
Шесть досье, которые нужно потребовать до CPCV
Реестр + cadernetaCertidão permanente и caderneta predial urbana: зарегистрированное назначение фракции (afetação), площадь, VPT, собственники и обременения.
Лицензия на фактическое использованиеLicença de utilização с указанием comércio, serviços, indústria, restauração или turismo. Если назначение на бумаге не совпадает с фактическим — вы покупаете заявку на смену назначения, а не помещение для бизнеса.
Договор аренды и досье арендатораДоговор, срок, арендная плата, индексация, гарантии, опция НДС и преимущественное право арендатора — арендатору со стажем более двух лет объект должны предложить раньше, чем сможете купить вы.
Лицензии бизнеса (если покупается вместе)Comunicação prévia, документы ASAE и HACCP, сертификат SCIE, регистрация AL или туристическая классификация, alvará на алкоголь, режим работы.
Кондоминиум и зданиеTítulo constitutivo, протоколы, резервный фонд, планируемые работы; в смешанном здании — не ограничивают ли правила кондоминиума вашу деятельность или часы работы.
Налоговая позицияОткажется ли продавец от освобождения по НДС; VPT и ожидаемый IMI; отсутствие AIMI; структура (физлицо или компания) до подписи, потому что она меняет налог на аренду и при выходе.
Источники: Savills, Portugal Capital Markets H1 2026; WORX, prime-доходности и аренда, 10 сентября 2026; итоги 2025 года Parques de Sintra; Portal das Finanças (IMT, IMI, AIMI); Código do IVA (ст. 12, отказ от освобождения); DL 39/2008 (туристические объекты); DL 10/2015 (Licenciamento Zero); ECO, 30 июля 2026 (режим alojamento local); объявления Синтры, сентябрь 2026. Цифры ориентировочные; проверяем по каждому объекту.
Шаг за шагом
От задания до ключей
- Сначала определите назначение — инвестиция с арендатором или помещение для собственного бизнеса? Ответ меняет нужную лицензию, условия банков и способ владения.
- Поиск, в основном вне рынка — коммерческий фонд Синтры принадлежит собственникам-пользователям и семьям; мы обращаемся к ним напрямую параллельно с открытым предложением.
- Лицензия против назначения против плана — лицензия на использование, класс PDM, título constitutivo и слои наследия: может ли объект законно делать то, что вы задумали, и если нет — можно ли это изменить?
- Аренда и арендатор — срок, ставка, индексация, гарантии, преимущественное право арендатора и опция НДС. Хороший договор аренды стоит больше красивого фасада.
- Структура и налоги — физлицо или компания; отказ от освобождения по НДС; IMT 6,5 % и гербовый; выход. Решить до CPCV.
- CPCV и escritura — задаток 10–20 % с условиями (смена назначения, отказ арендатора, финансирование); IMT и гербовый оплачены накануне сделки; затем лицензирование бизнеса, если ведёте его сами.
Финансирование
Финансирование коммерческой недвижимости
Португальские банки кредитуют сданную коммерческую недвижимость обычно на 50–60 % от стоимости, на 10–20 лет, исходя из договора аренды: национальный арендатор с длинным договором получает лучшие условия, чем пустое помещение. Пустые помещения, гостиничный бизнес и всё, что требует смены назначения, финансируются как бизнес-план, а не как недвижимость — рассчитывайте на 40–50 % и более короткий срок либо покупайте за наличные и рефинансируйте после сдачи в аренду. Нерезиденты могут кредитоваться, обычно через португальскую компанию с местным бухгалтером.
Налоги
Налоги и расходы
IMT на нежилую городскую недвижимость — плоские 6,5 %, без ступеней и льгот, плюс гербовый сбор 0,8 %, нотариус, регистрация и юридические расходы: около 9–10 % всего. Сама продажа освобождена от НДС, но продавец может отказаться от освобождения в пользу покупателя-плательщика НДС; тогда 23 % начисляются по reverse charge и возмещаются — это вопрос денежного потока, а не расхода. После покупки: IMI 0,3–0,45 % от налоговой стоимости, без AIMI (он применяется только к жилью и земле под застройку), аренда облагается плоскими 25 % у физлиц или по ставкам IRC у компании — которая может также выбрать НДС на аренду. При выходе прирост стоимости облагается как прибыль у компании и 28 % (с вычетами) у физлица-нерезидента.
Где
Где находится коммерческая недвижимость в Синтре
Три карты. Туристическое ядро — исторический центр Синтры, São Pedro в рыночные дни, Estefânia у станции — торговля и рестораны на пешеходном потоке с правилами наследия для фасадов, вывесок и террас. Железнодорожный пояс — Queluz, Massamá, Cacém, Rio de Mouro, Mem Martins — резидентная экономика: магазины на первых этажах домов 1980–2000-х, клиники, офисы, супермаркеты и два торговых центра. Промышленный пояс — Abrunheira, Vale Mourão, промзона Cacém, камнеобработка Pêro Pinheiro, Sabugo–Terrugem — склады и мастерские в 25 минутах от Лиссабона. Гостиничная недвижимость — в горах, Colares и на побережье. См. наши гиды по историческому центру Синтры, Rio de Mouro и Colares (на английском).
Перед подписью
Что мы проверяем в каждом коммерческом объекте: лицензия на использование указывает планируемое назначение; класс PDM и слои наследия его допускают; título constitutivo и правила кондоминиума не ограничивают деятельность и часы работы; договор аренды — срок, ставка, гарантии, индексация, условия расторжения, опция НДС — и преимущественное право арендатора после двух лет; лицензии бизнеса, если покупаете и его (comunicação prévia, ASAE, HACCP, сертификат SCIE, AL или туристическая классификация); статус alojamento local в Синтре, где новые регистрации приостановлены во фрегезиях с туристической нагрузкой; состояние здания — кровля, конструкции, электрика под нагрузку бизнеса, вытяжка, доступность; обременения на фракции; и налоговая структура владения.
Проверенные предложения
Ищете коммерческую недвижимость в Синтре?
Назовите назначение, площадь и бюджет — инвестиция или собственный бизнес — и мы пришлём предложения с уже проверенными лицензией, арендой и цифрами, включая те, что не рекламируются.
FAQ
Коммерческая недвижимость в Синтре — FAQ
Ориентировочно 6–7,5 % брутто на сданный пригородный магазин, 7–8,5 % на офисы в бизнес-парках, 7–8 % на склады, 5–6,5 % на торговлю на туристических улицах и 5–7 % на гостиничный бизнес (от операционной прибыли). Prime-доходности Лиссабона для сравнения: офисы 5,0 %, стрит-ретейл 4,25 %, логистика 5,5 %, отели 5,5 % (Savills, I полугодие 2026). Чистая доходность на 1–1,5 пункта ниже после IMI, кондоминиума и простоя.
IMT — плоские 6,5 % на нежилую городскую недвижимость плюс гербовый сбор 0,8 %; с нотариусом, регистрацией и юристом выходит 9–10 %. AIMI на коммерцию нет. НДС применяется, только если продавец отказывается от освобождения, и покупатель-плательщик НДС его возмещает.
Только если PDM допускает новое назначение, кондоминиум не запрещает и Câmara одобряет смену назначения (alteração de utilização) — 3–9 месяцев без гарантии. Ресторанам затем нужны mera comunicação prévia, соответствие ASAE/HACCP и сертификат пожарной безопасности; гостевым домам — туристическая классификация или регистрация alojamento local, а Синтра приостановила новые регистрации AL во фрегезиях с туристической нагрузкой.
Спрос сильный — 3,1 млн посетителей памятников в 2025 году, — но это в основном экономика однодневных поездок, сезонная, и Câmara теперь ограничивает рост краткосрочной аренды. Гостиничная недвижимость оценивается по операционной прибыли, а не по квадратным метрам: мы моделируем загрузку, ставку и персонал, прежде чем смотреть на здание. Prime-доходности отелей в Португалии — 5,5 %; объекты Синтры торгуются выше и обычно вне рынка.
Да, без ограничений. Нужен португальский налоговый номер (NIF), а для компании — местный бухгалтер и регистрация по НДС, если хотите его возмещать. Большинство инвесторов владеют через португальскую компанию; владельцы бизнеса часто покупают на себя и сдают собственной компании.
Передача бизнеса вместе с арендой — отделка, лицензии, клиентская база и право оставаться в помещении — за единовременный платёж («отступные»). Вы покупаете бизнес, а не стены: арендодателя нужно уведомить, условия аренды переходят, и следует проверить, что каждая лицензия передаётся. Мы помогаем покупателям выбрать между trespasse и покупкой стен.
Да — арендатору с договором более двух лет объект должны предложить на тех же условиях, с коротким сроком на ответ. Сделка должна быть под условием отказа арендатора; пропуск этого шага позволяет арендатору впоследствии претендовать на объект.
Под сданный объект обычно 50–60 % от стоимости на 10–20 лет, исходя из договора и арендатора; пустые помещения и гостиничный бизнес получают меньше и оцениваются как бизнес-план. Многие покупатели платят наличными и рефинансируют, когда объект сдан и цифры доказаны.
Связаться
Интересует коммерческая недвижимость?
Опишите, что вы ищете — ответим в течение одного рабочего дня с конфиденциальной персональной подборкой.
Email
ola@sintra.house
Регион
Синтра и Большой Лиссабон, Португалия
Ваш запрос
Спасибо. Ваш запрос отправлен. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.